【社会视点】Ｓｏｃｉａｌ Ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ ２０｜５年２月刊（总第４８６期） “以房 养老＂将何去何从 以制度经济学的视角 ．王佳林 ‘ （中央财经大学财政学院，北京１０００８１） 摘要：本文通过分析中国养老保障制度、产权制度和税收制度对以老年住房反向抵押养老保险为主的“以房养老” 模式的影响，从制度经济学的角度，探究了该模式在中国是否具备了发展的现实条件。在结合中国的传统文化对于家庭 和房产的内涵下，作者认为该模式在现有制度中能够起到的作用十分有限，同时国内的产权制度降低了投保人的预期收 益，而且没有能阻断财产在代际的传递效应。因此，本文认为当前的制度条件还没有达到开展老年住房反向抵押养老保 险的要求。建议暂缓住房反向抵押养老保险的相关业务。待日后各方面时机成熟时再做考虑。 关键词：以房养老；制度经济学；养老保险 中图分类号：Ｆ８４０．６７ 文献标志码：Ａ 文章编号：１０００—８７７５（２０１５）０４—０２２７—０２ 引言 继２０１３年国务院在《国务院关于加快发展养老服务业的 若干意见》中提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点之 后，２０１４年中国保监会又出台了鼓励开展老年人住房反向抵押 国开展“以房养老”在可行性。（王新，２０１４）７、（郑萍，２０１２）８、 （刘楠楠，２０１３）９从“以房养老”在养老保障体系中的地位和作 用进行了讨论。部分学者如（罗雨菱、宋吉河，２０１１）１５、（吴伟 彬，２０１４）１６认为当前“以房养老”发展受限的主要影响因素可 以归结为传统观念的根深蒂固，以及相关的法律法规制度的不 健全。上述学者对以老年住房反向抵押养老保险为代表的“以 养老保险的政策性文件，该项文件从可以参加该项养老保险的 参保人的标准，到可以开展此类业务的保险公司资质的标准， 以及信息披露、财务管理、投诉等多个方面都做了详细、清晰、 房养老”在中国开展的可能性、开展过程中存在的障碍和限制 因素、在养老保障体系中作用和位置、以及如何有效的开展这 项业务进行了较为全面的研究和分析。不过，已有的研究对于 影响其发展障碍的分析更多的是止步基于问题的表面，只分析 明确的规定。保监会这份政策文件的出台被视为支持保险公司 开展该项养老保险业务的又一利好消息，由此来自市场对此项 业务的发展前景都给予了很高的期盼，但是，保险公司的回应 了存在障碍的现象及影响，并没有深入到产生这些障碍的根 源。本文将从讨论这些障碍背后的制度因素人手，考察造成中 国“以房养老”困局的内在原因。 却相对冷淡的多，只有幸福人寿向保监会提供了试点材料，而 多数保险公司却仍旧持观望态度。不由得让人推测保险公司的 观望态度并非仅仅是对新兴市场的谨慎，而是处于对“以房养 老”前景的一种理性判断。事实上，在明确提出对老年人住房反 向抵押养老保险试点之前，国内的养老保险机构已经进行过了 类似的摸索和实践。但是市场反应极为冷淡， 二、养老保障制度结构及“以房养老“相关制度 影响的分析 首先，从养老保障制度的结构分析。当前中国的养老保障 虽然，这种通过使用房产反向抵押模式构建的老年人养老 保险产品在国外已经发展的相当的成熟，市场受欢迎度也较 体系主要分为三个大的支柱，即国家提供的基础养老保险、企 业年金和个人储蓄性的养老保险。而购买房产既不具有国家 强制性，也不属于集体行为，更多的是自主决定。因此“以房养 老”就应该被归到第三个支柱体系内，属于个人储蓄性养老保 险的一个类型。也就说“以房养老”和基础养老保险，两者之间 的各自承担的责任彼此是不能替代的。基础养老保险的目地 高。不仅在美国、加拿大、英国、法国这些欧美国家有着不俗的 口碑，在文化及习俗上和我们更相近的国家，如１３本和新加坡 也开展的非常的好。但是，为什么同样类型的产品进入中国之 后，就屡次折戟，甚至难解破冰之旅呢？本文将从制度经济学的 角度，在国内外相关制度比较的基础上，讨论“以房养老”在中 国的发展可能性。 一是为本国公民在老年时期提供一份能够维持基本生活的养老 金。而通过“以房养老”获得的资金对于公民来说，则是一种自 主选择的养老金补充，它的目地是为了在已有基础养老保险 的基础上改善老年人的生活。这种目地的不同将对“以房养 老”的需求产生重要的影响。因为是起到改善性的作用，所以 “以房养老”的受众人群的范围就会十分有限。能够通过“以房 养老”来改善生活的人群就需要具备这样或者类似这样的条 、文献综述 （张仁枫，２０１２）１、（徐婧、李跃，２０１１）２、（李昕蔚，２０１１）３从 房价、房产在居民财富中的比重、房屋产权等角度人手，分析了 “以房养老”可以在居民养老保障中可能起到的作用，以及在我 收稿日期：２０１５—０１—２０ 作者简介：王佳林（１９８５一），男，蒙古族，内蒙古自治区通辽市人，中央财经大学财政学院２０１２级博士。主要研究方向：公共财政 改革，宏观经济研究，社会保障等。 ２２７ ＣＨＩＮＥＳＥ＆ＦＯＲＥＩＧＮ ＥＮＴＲＥＰＲＥＮＥＵＲＳ 【社会视点】Ｓｏｃｉａｌ Ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ ２０１５年２月刊（总第４８６期） 件，要拥有至少一套符合“以房养老”标准的房子，以及有更高 题，未来开征房产税则有可能加大金融机构的成本、降低收益， 并且在无形中增添了较多的风险。 生活标准需求。至少在这样的条件下，老年人才会有可能选择 “以房养老”的形式来改善自己的生活。从一个理性人的角度， 居民通常会把收入在生命的不同时期进行统筹规划。因此，能 够购买房产的居民通常会保有足够的资金储备使自己老年时 期住在自己购买的房产里的同时依然可以保持一个相对良好 的生活标准。 三、结论 通过从国内运行的养老保障制度、产权制度和税收制度对 “以房养老”中老年住房反向抵押养老保险的影响的分析，可以 得出这样的结论。以老年住房反向抵押养老保险为代表的“以 房养老”在养老保障制度所能起到的作用有可能被政府预估过 其次，产权制度对“以房养老”带来的收益的影响。在欧美 国家采用的是土地私有制，房产是归购房者所有的。而在中国， 高，而有可能在未来存在政策风险；同时该项业务又深陷产权 制度的困局，能够发挥的财富效应较低，并且还存在较多的金 房产税在我国还不具备征收的现实条件，家庭在进行代价间财 富转移的过程中受限较低，倾向于按照传统文化，将房产交由 子女继承。因此，本文认为，就如同中国的经济发展由粗放式增 长向集约式增长逐步转变一样，中国的改革也需要逐步进入精 宪法明确规定城市土地归国家所有。也就是说，在中国购买的 用的上限是７０年，这其中还要包括开发商开发楼盘的时间。另 外老年住房反向抵押养老保险的业务，在国外抵押的是这项房 产的财产权，包括收益权、质权、抵押权等。但是在中国该项业 房产并不完全属于个人，而仅是租用了使用权。并且购房者租 融风险和产权风险；在税收制度中，由于对其有利的遗产税和 务抵押的只是房产的使用权。而且，这项保险业务只能抵押的 是房产使用权的剩余期限。虽然在２００７年１实行的《物权法》 规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是并没有 明确说明续期的期限、是否缴纳金额等。那么金融机构一旦在 合约期满后回收房产时，就面临房屋产权续期的不确定性政 策风险。一旦政策出现变化，那么这个风险将全部转移到金融 机构。也正因为这个原因，在国外这项业务因为房屋产权的完 整性，所以可以给投保人带来较高的收益；而在中国，投保人 用以抵押的只能是有年限的土地的使用权，所以可以获得收 益将会相对会较低。一旦考虑到，如果未来保持这种免费或者 细化改革的轨道。而以老年住房反向抵押养老保险为代表的 “以房养老”与房产税和遗产税在国内当前的处境类似，还不具 备开展的现实条件。目前，还需要做的是增加多样化的试点和 有针对性的调研，作为下一步的制度创新提供有利的经验，等 到日后诸多条件成熟，再逐步的开展，而不是急于创新求成。毕 竟房产在中华文化里具有不同于其他财产的特质。它具有深刻 的内涵，与中国传统文化中家的概念相互交融。在传统意义里， 家和房子呈现出一种等价的关系。虽然，现代社会的文明对这 一传统文化造成了很大冲击，但是买一个自己的房子仍然根深 较低续费的自动续期政策，投保人的损失会显著上升，而收益 全部被金融机构获得；但如果政策发生改变，续期成本较高或 者房产使用权不能续期，那么金融机构就要承担这些损失。因 此，对于保险机构和居民个人，这项业务的风险和不确定都远 大于其收益。 蒂固的扎植在中国人的脑海里。这也是中国住房市场面对不合 理高房价，仍然存在大量的刚性购买的原因。中国人在房产市 场的行为某些时候已经不能用理性人的假设来思考，因为中国 人对房产的判断和定位，超越了房产经济价值本身，而是给以 赋予了一种厚重的文化价值。 参考文献： 第三，税收制度对房产持有人在财产规划上的影响。对于 房产有影响的税收国际上主要有两种，一个是房产税，另外一 个是遗产税。但是，从税制改革的趋势看，开征房产税和遗产税 已经被政府提上了日程。在十八大三中全会的《决议》全文中， 就明确提出：加快房地产税立法并适时推进改革。其实对于房 产税的试点工作最早在２０１１年就分别在上海和重庆开展了， 并且采用了不同的改革方案。２０１３年，政府有对房产税的试点 ［１张仁枫．１】“以房养老”的困境与破解新道［Ｊ】．石家庄经济学院学 报，２０１２，０２：１０９—１１２． ［２］徐婧，李跃．浅谈以房养老模式在我国“遇冷”的现状——从 现行房价的视角［Ｊ】．知识经济，２０１１，０７：６８． ［３】李昕蔚．我国城市居民“以房养老”方式的研究［Ｄ】．四川省社 会科学院研究生学院，２０１１． ［７】王新．走出“以房养老”困局之对策［Ｊ］．现代经济探讨，２０１４， ０２：２０－２２． 城市又进行了扩围。而遗产税在１９５０年通过的《全国税政实施 要则》就被作为拟开征的税种之一，但限于当时的条件未予开 征。１９９４年的税制改革又被列为国家可能开征的税种之一。 １９９６年全国人大批准了《国民经济和社会发展“九五”（第９个 五年计划）和２０１０年远景目标纲要》，纲要中提出“逐步开征遗 产税和赠与税”。但时至今日，对这两种税的征收并没有还没有 真正开始。由于个人财产的规划并没有受到这两种税收的实际 ［８郑萍．８］美国养老模及其对我国的启示【Ｄ］．湘潭大学，２０１２． ［９］刘楠楠．“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研 究【Ｊ】＿劳动保障世界（理论版），２０１３，０６：１８５—１８６． ［１５］罗雨菱，宋吉河．中国“以房养老”再被搁浅７０年产权特殊 国情引忧【Ｊ】．决策探索（下半月），２０１１，１０：２５—２７． ［１６］吴伟彬．我国城镇“以房养老”的困境和政府相应的解决措 施分析［Ｊ】．南华大学学报（社会科学版），２０１４，０２：３５－３８： （责任编辑：王兰爽） 影响，遗产的继承无需承担较高的税负所以家庭在房产的规划 上更倾向于由子女继承房产，同时家庭持有房产的数量受到影 响也不大。而对于开展老年住房反向抵押养老保险的金融机构 来说，在签订了养老保险合同后，由于可能存在产权的转移问 ＣＨＩＮＥＳＥ＆ＦＯＲＥＩＧＮ ＥＮＴＲＥＰＲＥＮＥＵＲＳ ２２８