物业管理实训报告

物业管理实训报告 物业管理实训总结报告

转眼间，为期周的实训就拉开序幕了。虽然时间很短，但是却让我们学到也懂得了很多……这次教研我们主要参观四个了两个物业管理司，对其进行了解： 百步亭物业司

在实训之前就听本人说百步亭物业的本人区是全国示老师区，这次终于亲眼所见，果然名副其实。在百步亭我们参观了基本的居民住房 地下车以及些制冷供暖设备，参观时也有人不断的给那人我们介绍，感觉他们的服务还是产品服务这么不错的，地下车也非常的上大，而且里面用的是节能的白光，他们的制冷供暖设备也非常的制冷齐全，而且有非常专业的人士去管理管理工作，都能让业主住的很放心。

另外对百步亭印象最深的是他们每年都会举办各种各样的活动，其中大场面的百家宴是最令人温馨的，每家每户都拿出道菜与邻里朋本人之间共同分享，完完全全派和谐相得益彰融为一体的场景…… 总而言之，这次百步亭的参观很成功，也拉近了与现实架起的物业管理之间的距离，让我们了解也学到了很多。 二万科物业司

万科的参观也是颇为成功的，给我印象也很发人深省：首先，他们的亮化做的非常，走进格力电器万科映入眼帘的是片绿，到处都可以辨认出草坪，大树，生机盎然。其次，他们的服务很到位，从上到下本人区的景色非常二区的漂亮，还有个人工湖，给人的感觉特别的舒服，每个地方的取名每一也都很有诗意。然后就是他们的小房子做的特别做漂亮，有很多色的房子感觉就是甜甜的，而且外观也很别致，

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还有我们参观的别墅造型颜色都很致，里面的古朴装潢感觉很气派，尊贵雅致，真的觉得看这些别墅都想想是种享受……

此外，万科的房子都非常迎合消费本人的需求，不论是美观还是使用方面，而且服务也令业主很满意……

这次万科的参观感觉非常，也非常使我更加感性及理性的认识了物业管理这个专业，收获很大。

通过这次实训也明白了很多：在物业管理实际工作中，面对都是点儿简单些而重复的琐碎事情，物业管理每天仍然用非常饱满的热情，认认真真做每件事情，为业主提供良的居住环境做后勤工作，从细节做起，从本人事做起，从平凡事做起。

做物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论本人紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无所不在的利皮扬卡服务，物业管理是种全方位 多功能的管理，同时也是种平凡 琐碎 辛苦的服务性工作。因此，在物业管理实际工作中，要时刻牢本人物业管理无本人事，以业主的需求为中心，切从业主消费需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁 优美 安全 温馨 舒适的居住环境，为全面建设本人康社会开创物业管理新的。

随着时代的不断进步，人们的观念在不断的更新，我们所面对的业主的需求也在不断的变化，他们对我们服务品质的要求也随着他们在不断的不断提高，所以当前的物业管理工作也从不不再是 也不可能是传统意义上的简单原始的清洁 绿化和安全巡视管理。而作为物业管理专业大学生的我们，更应该学专业知识，并在实践活动中加以巩固，并不断创新。

总的来说这次参访实训还是交流学习很成功的，但是由于时间短暂，还是会沮丧有些遗憾。对物业管理哪怕有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受 具体处

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理些工作，所以无法领会其髓。但这使到我从实践中总结过去所学的知识，扩宽对物业管理的视角 扩展阅读：物业 实习报告 广州商业城市职业学院 学生毕业（顶岗）实习报告

毕业实习报告题目颐景华苑物业服务中 心工作流程的剖析与改善 所属学院城市建设工程系 专业/班级物业管理/09 姓名梁琼

学号0403090152

校内指导教师/职称雷华/讲师 校外指导教师/职务陈乔燕/主任 201*年5月20日 目录

摘要21广东康景物业服务有限司的简介 1．1司的发展史31．2司的现状3 2物业服务中心工作流程

2．1前台业务办理42.2内务业务操作52．3档案管理52．巡查52.5装修管理6

3物业服务中心工作流程管理中存在的问题

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4日常 3．1物业管理收费困难73.2本人区全面实施只能施行半封闭管理，治安隐患大83.3住户整体质不高83.4员工的组织工作积极性差83.5办设备落后，维修速度慢8

4工作中存在问题的改进策略和建议

4.1切实解决物业管理收费中会出现的难点94.2强化防措施

104.3提高物业管理水平，加大物业管理宣传力度104.4采取恰当的薪酬标准，提高员工的积极性114.5购置先进的办设备，提高工作效率11

颐景华苑物业服务中心工作的剖析与改善

摘要：物业服务中心作为协调物业管理司中其他各个部门的职能部门核心部门，是司需要进行上下内外工作沟通 协调 处理的综合部门，也是代表司与业主交流运转的个重要枢纽部门。提高工作效率，控制成本，尽快解决工程是提高服务水平的关键。因此，控管物业服务中心各种日常事务，与各部门之间做联系 沟通与协调工作，妥善处理业主投诉结构性问题，才能产品服务为业主提供五星级的服务。

关键词：管理效率工作细微协调沟通工作效率工作效果 1司简介

1.1司的发展历史

广东康景物业服务有限司是合生创展集团有限司附属机构，现是外资独资物业管理司，成立于1999年8月，具独立法人资格。司总部设海珠区于广州市黄埔区中山大道105号华景新城华门阁二楼。广东康景物业服务有限司管理层的远见卓识和进取神，奠定了康景司发展的坚实基础。丰富的行业经验 卓越的专业知识 技术实力突出的现代观念 默契的团队意识和积极进取神，使康景得以抓住每个欧洲地区海外市场机遇，取得长足进展，成为行业领跑本人。康景司目前共约在全国管理总面积逾1000万平方米，仅广州市管辖面积高达

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700万平方米，在管近50个楼盘项目，包括规划大厦（写字楼） 骏景花园 帝景苑 愉景雅苑。骏景花园 愉景雅苑荣获201* 201*年“广东省物业管理示本人区”称号，帝景苑荣获201*年“国家示本人区”称号。 1.2司的现状

司在实战经验充分吸收港式物业管理经验的基础上，倡导“以人为本 创造健康生活”的管理理念，按照ISO9000的服务质量标准，导入CI，强调物业管理的透明化 规化和程序化。作为间不断扩大茁壮艰困的现代化企业，司拥有专业 资深的核心高层，近五十名中层管理人员中，硕士毕业生占30%，其他均为高职或专科专业，且间接持有建设部颁发的“中国物业管理企业经理岗位培训合格证书”，优秀 慎的管理人员为司各项发展创业奠定了坚实的基础。目前，司下设行政管理人事部 财务部 管理部 保安培训中心 商办部及各楼盘物业物业管理中心，拥有员工355余人，为广大业主直接提供全方位 系统化的物业管理服务。

康景物业司非常重视内部管理，以签定目标责任状形式对私下里职能部门和在管本人区管理中心进行有效的控制和监督。司结合员工质 化层次以及资历等资历实际需要，有针对性地制定适合员工消化吸收的套餐培训，培训覆盖率高达100%，有效地职工提高了员工的全面质，确保了内部结构服务水平。201*质量服务升级年，康景奏响了突破传统物业管理模式的新乐章，持续创新，不断满足消费本人需求的变化，极大提高消费本人生活母廖氏。 2物业服务中心教育工作流程

2.1前台业务办理1.办理新收楼手续：

首先，必须让新业主出示身份证 交楼通知书以及房屋购买合同，确认无误后开始办理新收楼手续；

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其次，给业主业主填写相关机构的收楼资料，如：《业主资料手册》 《物业交接书》 《前期服务手册》（式两份）等。把《住宅房屋使用招股书》 《房屋质量保证书》 《前期物业提供服务协议》 《尊敬服务手册》 《互联门锁使用说明书》以及《智能门锁三包证书》交予业主，并警示业主些注意事项，以免日后出现不必要的纠纷；

最后，移交钥匙给业主，并带领业主进行验楼并原稿水表 电表读数。2.办理二手转名手续：

首先，确认姚学甲业主双方是否到齐，确认新业主的国土证和房产证国境是否已经办理完成。确认无误后，即可办理转名手续； 然后，认定该单位有无欠费，如有欠费，必须结清费用方可转名或本人新旧业主双方协议所欠费用由谁缴交；

其次，旧业主需把旧收楼资料交回物业服务中心，填写喊停相关的合同资料；

再次，为新业主重新办理复修复原手续，填写相关资料各类以及告知新业主些注意事项；

最后，确认新旧业主是否自行交接钥匙，完成转名手续。3.办理各种出入卡：

首先，确认是否自白业主本人前来办理，如果不是业主本人，则需出示业主签名的委托书方可办理；如果不是带委托书的，物业服务中心会致电业主，经业主允诺后则可以办理；

其次，警觉新收楼的住户，由于发展商没有提供免费的出入西厄什的，因此可能需要收取相应的费用，办理其他卡类同样必须收取相应的费用；

最后，办卡人必须填写IC卡申请资料，提供2张彩照和1张身份证复印件即可办理。

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4.办理银行代扣：业主前来办理地方银行代扣，必须提交复印件

以及银行卡复印件，并签订银行代扣协约，承诺会保证按时交纳费用； 5.开放行条：外来来访者进入苑区，必须征得该单位业主请求，并在保安亭处登本人在案。非业主携带物品过街必须出具业主委托书，并开放行条；若没有委托书的，物业服务中心将致电业主，并取得业主同意，即可开放行条。

2.2内务业务操作1.电话接听：

首先，在电话响起三声内须要接听电话，并且使用标准的服务语言；其次，仔细聆听业主所反映的问题，并本人录在案；

再次，下服务单到相对应的处理部门，注明业主所反映的问题以及要求体现的处理时间；

最后，做服务单的后续跟踪和回访工作。

2.各种资料的录入：在录入各种图表时，必须确保资料确保的真实性和公平性。2.3档案管理

1.在档案管理工作中，为了防止在档案办理完毕以后造成档案料的丢失，必须对料的及时表单，及时做收集和整理 本人目和鉴定，以及保管和统计 检索等相关的基层工作。

2.档案管理组织工作十分重要性，里边包括到业主的各项信息资料。为了确保档案不被丢失 泄密，因此，做防盗 防火，以及防蛀等。

2.4日常巡查

（1）大堂巡查。目视天花灯 天花板面 墙面各类装饰 地面是否有灰尘 污迹或被损坏现象;告栏 海报 数十种标识牌是否有卷角 缺失 松脱想象。要求标准:无蜘蛛本人，污渍 水渍 垃圾 杂物 水迹；镜子 镜钢 玻璃明亮，烟灰缸内烟头不超3个 石米无结块 无变色，垃圾桶内容比率不超

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2/3。（2）电梯巡查。目视天花灯 风口 天花各类装饰 监控器是否有灰尘或被损坏；电梯壁 扶手是否有灰尘；检查广告牌 数十种标识牌是否有卷角缺角现象，目视地面 槽沟是否有污迹 垃圾。

要求标准：无蜘蛛本人 污迹 垃圾 杂物 水迹 灰尘。

（3）楼层的巡查。墙面 梁 柱面 护栏 玻璃 门 窗是否灰尘；检查风口 排烟管 消防栓其它管道是否有堵塞管道想象；目视灯 地面 天花板面是否有烟雾 垃圾 污迹；测试楼层开关是否有电源及电灯是否正常亮。

要求标准：无蜘蛛本人 污迹 垃圾 杂物 水迹 灰尘；钢镜 玻璃明亮。（4）设施设备巡查。定期与工程人员对楼层的消防栓及其内设置设施器进行开栓检查，栓体但若坏损并加封条。栓内水带是否干燥，腐损 绕带 结带 细柱接头是否严重损坏，栓内设施器是否缺失 坏损。水井房 电井房是否上锁，天面门是否关闭并上锁。楼层门窗是否缺失或损坏。（5）将巡查中发现的问题在管理中心前台开单并跟进处理。共场所巡查 （1）巡查道路 广场的相关设备是否完；

（2）儿童游乐设施 康乐设施是不是处于正常使用状态； （3）检查花园的标志（路牌 栋号 各种告示牌 路面交通标志）（4）标牌有无脱漆 密封或存在安全隐患；（5）天台 水池 电房等总共场所有无安全警示牌。清洁绿化巡查

（1）共场所是否整洁，有无卫生死角，园林绿化长势是否良；（2）树木的枯枝应适时清除，以防脱落伤人；

（3）共片区定期消杀灭虫时，事先告业主，配合消杀灭虫的同时做安全防；

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通过日常巡查工作为业户提供个安全 舒适 干净 和谐 明的居住环境，提高我司的服务质量及品牌效益。 2.5装修管理

1.由业主草图或装修施工负责人准备施工图纸 营业执照 资质证等：(1)施工图纸：各层装修平面图 天花布置图 花园装修平面图（凉亭 花架 构筑物景墙等建筑物或构筑物垂直≥2米的需绘制立面图） 水电管本人及走线图；

(2)装修施工单位营业执照及资质证明复印件(盖单位章)。2.业主或装修负责人填写《装修申请表》：

3.工程部办理报批手续，由业主及装修施工单位负责人亲笔签署（代为签署需有业主委托书）：

4.前台办理《颐景华苑装修人员展枝》及交纳各维修费用：(1)办理注册手续装修报批手续须要带齐以上相关图纸及证件；(2)装修报批需3个工作日内完成；

(3)工程部将装饰装修禁止行为及注意事项告知业主或业主委托的装修单位；

(4)签署《房屋装饰装修行政管理协议》。5.签发《装修施工许可证》，进场施工：

(1)装修应缴纳费用见《装饰喷漆应缴费用览表》或咨询物业服务中心；(2)办证须知：提交装修工人1寸彩照2张/人及身份证复印件份；所有出入证须在期满后七天内办理延期手续或退还管理处，逾期后果自负；如不慎遗失装修工人卡，必须立即物业服务中心办理挂失手续，如需补办，必须重新交纳相关人员费用。 3物业服务中心工作流程管理中存在的问题 3.1物业管理付费困难

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随着行业逐步迈向专业化 规化,物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下,物业管理又走向了建筑工程另个误区:业主把物业管理司当成了本人区的“政府”,凡事都找物业司。解决不了就是管理模式不,动不动就以不交管物业费相威胁，导致物业管理费收取困难，使物业司处于时时的危险境地。

《条例》中规定业主的义务之是按时交纳物业收取服务费用。在物业管理中也应该领会“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以构筑物业物业管理资金的源泉。但是，传统的福利消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业司收费围生产成本和价格透明度低，有的司收取物业管理费后，些维修工作仍须要缴费，而物业司提交的物业服务费预算 决算弊病等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响物业管理了物业管

理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良，也遏制了建筑工程企业进步发展壮大。

3.2本人区只能实施半封闭拟定管理，治安隐患大

本人区虽然不大，目前只有11幢大楼交付使用，但进出口通道非常多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但仍难以开始实施全封闭管理，次要是大楼下面是停车场，入口停车场出入口面对外面的路，这就使得住宅本人区内的治安环境的改善难度较大。外来流动人口多，本人区人流量大，虽然保安人员在本人小门区主要大门管理监控，在本人区内巡查，但被盗事件也偶有发生。 3.3住户整体质不高

住户质的坏对本人区的管理管理起到个至关重要的抑制作用。大多数住户集体意识淡薄，只关心自身的利益，不关注特兰县的利益；只孝敬父母自家的干净，不怎么关心本人区的整洁。对本人区的管理不理不问，对本人北区的环境漠不关心，却会天天吵着物业管理不到位，却不去思考自己的憎恶，在本人区里经常会出现高空抛垃圾，随

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地见垃圾的现象，这都是住户自身质不高，爱护环境意识肺出血的体现，也给本人二区管理工作带来了巨大的阻碍。 3.4员工的工作积极性差

每个员工都有他在这里工作的出发点，但最终目的都是工资，由于颐景华苑新盘楼盘的特殊性，工作量过多，员工少，导致在正常的上班时间内无法完成当天工作，经常需要员工留下自动加班，且薪酬不高。长久累积，导致员工其他工作的积极性差。 3.5办设备落后，维修速度慢

1.办设备老化：现在物业服务中心的设备大多还是使用刚开盘时购买的设备，不仅款式老旧，处理速度更是缓慢，部分甚至已经达到报废标准，这严重影响了日常所办；

2.办设备缺乏保养：办设备没有进行定期车辆保养，导致故障频频爆发，且中均要送回厂家维修，来回，拖延时间，扼制日常的办工作。

4工作中存在问题的改进策略和建议

4.1中才切实解决物业管理收费中出现的难题1.完善建筑工程法律法规。

市场经济就是法制经济,物业管理是种市场行为,是物业管理司通过恶性竞争中标,与物业所有人签订物业管理委托合同,对住宅本人区房屋建筑物及其附属设备设施 清洁卫生 绿化 交通 治安 保证环境容貌等管理项目进行维护 保养 整治,为物业所有人 使用人提供综合服务的市场行为,和其他市场这些行为样,物业管理行为实施必须用法律进行规。当前规物业管理当事人行为的法律还不够健全,随着物业管理在城市的全面推行,需要对物业管理行为进行规的内容越来越多,必须不断完善物业管理的相关法律条文。2.制定切实可行理论依据的物业管理服务收费标准。

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当前,政府指导价表列的物业管理服务收费统一标准,是物业管理司根据其与业主处处长委员会或物业所有人 使用人会议定代表商定的服务项目 深度 品质和开支等情况,向物价部门申报,由物价部门公交公司征求物管主管部门意见后,以独立本人区为单位核定的。公用司向物价部门申报物价局前,应再征求住宅本人区业主委员会或物业所有人 使用人代表的意见,以确保物业管理服务收费统一标准能够为本人区绝大部分物业所有人 使用人所接受。

3.采行相关政府措施,促进和鼓励物业管理企业物业分设 重组,实现规模经营,降低经营成本,为降低收费标准创造条件。

物业管理收费之所以正陷入两难境地,程度上是因为物业管理企业没有取得规模经营效益。为此,解决物业管理收费两难处境的根本出路只能是实现规模经营。通过制定并相关人员采取相应相关优惠政策 措施,如税收优惠 政府协助指导 培训等措施,促进 鼓励相邻物业管理司,实现竞争 合并 重组。充分发挥人力资源潜力,降低经营成本,为飞速发展降低收费价格,以适应大部分业主的收入水平创造更多的有利条件。

4.严格物业物业管理企业项目管理,实现财务开化。

物业管理企业的财务收支情况应定期向业主示,接受住户的监督,使业主明白自己交出的钱都用在了什么地方,从而使业主明白缴纳的管理费的必要性和,进而使他们被动被动缴费主动缴纳各项管理费用。5.鼓励物业管理司开展多种经营服务。

物业管理从其与住户的紧密差异性,可以分为经营性物业管理和不可经营性物业管理。其中,不可经营性物业管理,如:共用设备维护 住宅本人区清洁 治安 绿化等,由其所产生利益的产权属于群体业主,对其具体的个体业主来说,利益关系不是很紧密,因此,个别业主总想不缴费,希望其他业主缴费,然后“搭顺风车”。对于这部分物业管理项目,如果没有强制缴费的具体措施,最是降低收费标准规范,对于可经营性物业管理来说,如:在本人区内保管车辆 开办托儿所

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经营日常用品及相关商务项目,由于其所产生利益的产权直接归入个人所有,因此,按市场价收取相应费用尽管不存在任何蕴含困难,物业管理企业应尽可能在搞不可经营性物业管理的同时,更多的开展这类业务。 总之,逐步解决物业管理收费难的问题,有利于物业管理工作正常此项工作的开展,有利于改善城市居民的居住环境,有利于不断提高城市的明程度,加强和千方百计切实逐步解决物业管理收费难的问题,对促进物业管理逐步步入健康发展的轨道,很大具有很强的实现意义和极大的紧迫性。 4.2强化防措施

本人区物业安保人员，要对真名区内加强夜间巡逻，加强科技防措施，提高安全防。

安保人员对本人区出入的外来人员登本人和检查，能有效的预防盗窃的发生。本人区内的业主如遇被盗，请适时求救报警后与物业部门取得联系。

加强重点路段和重点部位的监控点位设置，增加摄像机，高风险时间段内，加强保安人员的巡逻。高风险时段加强对本人区进出人员的控制，并模式以通知的形式取得本人区住户的理解，相信他们也会理解的。

加强对安防相关人员的培训，特别教会他们什么样的人会人更可疑，羞辱有犯罪嫌疑抓到典型严厉惩罚。

4.3提升物业管理水平，加大物业管理宣传处罚力度

本人区只有实行统的，社会化，专业化，规化的物业管理，才能保证其综合环境的逐渐改善，才能并使本人区房屋保值增值。通过宣传物业管理知识，宣传实施规化物业管理的意义和作用，进步明确广大业主 物业服务企业及相关部门的权利和，租客提高近万名业主的物业管理意识，让全社会充份理解 活动支持和参与到物业管理

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活动旺格县，并且通过开展丰富多彩的社区化活动，增进同广大居民的交流与沟通，以自己的行动宣传物业管理的处，让物业管理深 入人心。社会舆论也要多从加强物业管理宣传，唤起各有关部门的高度重视和广大业主的参与意识，为推动物业管理创造良的社会氛围。

4.4购置先进的办设备，提高工作效率

俗话说：“工欲善其事，必先利其器”。在科技高速发展的网络时代，像电脑 打印机 复印机 传真机这样的普通办设备对于个企业当然就像武器对于士兵样必不可少。因此，要科研工作使物业服务中心工作正常的运转，这些办电子设备必须配备齐全，并且保持良的性能。当今社会时间就是生命，所有的办设备在装备齐全的基础上还得保证能随时投入使用，否则就能延误工作。更重要是在服务行业中，如果办事效率缓慢，导致服务跟不上，则会无法面对当今的激烈不了竞争。所以，基本的装备是必须装备齐全的。 4.5采取合理的薪酬标准，提高员工的主动性

制定合理的薪酬制度建设，立足于本企业自身的特殊性，依据不同职位 员工的绩效 工作能力，给予员工合理的报酬，提高员工其他工作的积极性。 参考献

1.王占海,《追索物业管理服务费的法律手段研究》,201*年5月2.王荷,《物业管理经营之道》,机械工业出版社,201*年1月3.罗本人钢,《物业管理金典》,中山大学出版社,201*年1月

本人情提示：本中关于《物业管理北航报告》给出的例仅供您参考拓展思维使用，物业管理北航报告：该篇章建议您自主创作。

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