house.xizi.com 2014-03-17 09:49 西子房产
2013年大亚湾区房地产市场总结
2013年，是大亚湾区房地产市场开拓进取的一年，在扫清过去种种阴霾后，片区终于步入了发展的新境地。这一年里，有高潮有生机，有惊喜有突破，自开年始，市场便呈现出一路上扬的发展态势，各项交易数据逐月攀升，多项数据更是一举打破大亚湾房地产销售的历史记录，市场整体格局渐趋明朗。
上半年，在整体政策较为平稳，流动性中等偏松的情况下，由于开发商营销策略的调整，即在3月份便开始逐步大量推货，推出更多平民化、适合刚需族的产品，并通过打折等营销手段进行促销，使得市场提前发力，前景可期。
下半年，一系列利好因素接踵而来，促进片区市场持续升温。第一，生活配套设施的逐步完善。世界零售品牌沃尔玛、澳大利亚着名商业品牌可可城、国内知名商业品牌天虹商场、国美电器、大地影城纷纷进驻大亚湾，11月，中山大学附属第一医院惠亚医院也正式营业，这些都为片区的价值提升和人气聚集提供了强有力的支持。
第二，交通配套设施的改善和推进。沿海交通设施、路网、城市轨道、公交不断完善升级，10月份惠州市交通局和住建局两职能部门先后公示的《惠州市轨道交通规划修编》(草案)，计划建成连接惠州城区和深圳的东、西两条城际轨道线路；深圳3号线、14号线规划连通大亚湾；京九快铁延伸到惠阳；厦深铁路12月28日正式通车...... 城际、城市轨道的
日渐成熟使片区资源与交通结合的优势将被无限放大，与周边城市的联系进一步密切，吸引更多刚性客户迁移。
第三，政策红利助力片区腾飞。12月，《环大亚湾规划纲要》经广东省政府审议通过、环大亚湾新区正式上升为省的发展战略，区域发展进一步升温；按照惠州城市发展的总体布局，惠州市将实现从沿江城市向滨海城市的拓展，而作为新兴滨海城市的重要组团，大亚湾城市化的浪潮势不可挡；中央经济工作会议上明确的新型城镇化改革政策，将进一步推进大亚湾的城镇化进程，片区吸纳周边城市人气和资源的能力将得到强化。
总而言之，下半年大亚湾区房地产市场除10月份受十八届三中全会召开，部分置业者持观望态度致使交易数据经历小幅回落外，其他月份均保持有条不紊的增长节奏，特别是年末，企业开发脚步不断迈进，置业者信心不断提升，市场交易氛围热烈，达到一个小高潮，市场活力被进一步激发。
统观全年，大亚湾区房地产市场在经历扶摇直上的快速增长后，回归平稳，并在一系列利好因素的助力下，维持在一定热度成熟推进，市场发展脉络逐渐清晰，综合实力得到有效提升，整体格局向好。
一．2013年大亚湾区房地产销售情况
2013年，大亚湾区房地产市场保持高位运行，回暖趋势明朗，在政策环境稳定、后市预期积极乐观的影响下，房企推货积极，销售成绩可观，各项指标均高于往年同期数据，多项数据打破大亚湾房地产市场销售的历史记录。
1、2013年交易数据整体火热，半年交易宗数超2012全年
2013年全年，大亚湾区房地产市场商品房销售总面积为319.99万平米，同比增长107.54％；销售总金额为166.69亿元，同比增长128.78％；销售总套数为37212套，同比增长129.19％；从销售均价看，全年平均单价为5209.19元/平米（实际均价为5304.18元/平米，后有解释），同比增长10.2个百分点。
仅2013年上半年，大亚湾商品房销售总额达到66.4亿元，相比2012年同期上升165%；销售面积约为143.13万平米，相比2012年同期上升177%；商品房销售套数高出2012年全年销售总套数1006套，一举刷新大亚湾区房地产销售半年度历史记录。
上半年销售面积与销售金额都已接近2011年、2012全年销售总数，市场热度高温不减。
2、多个单项数据创历史新高，后程发力明显
2013年最高销售总金额出现在11月份，为25.57亿元，环比增长140.32％，相比一月份增长200.82％；同时受华润小径湾推盘影响，全年最高均价也出现在11月份，为6980元/平米，环比上涨18.2％，为历史最高峰。
年初受开发商集中推盘，以及“以价换量”的营销策略的影响，3月份总交易宗数达到历年最高值5068宗，相较2012年同期增长了5倍多。
2013年单月最高销售面积为12月份的37.03万平方米，相比一月份增长101.5％，相比2012年同期增长95.2％，环比增长幅度收窄，销售面积高位企稳。
从全年销售情况来看，受下半年诸多利好因素影响，大亚湾区房地产市场后程发力明
显，据业内权威机构统计显示，大亚湾下半年连续三个月力压中心区拔得头筹，助力全市成交居高不下。
3、福利房项目助长市场销售总量，总体均价被拉低
值得一提的是，2013年由于比亚迪和中海油两个企业的员工福利房项目“亚迪二村”和“海惠花园”大量对其内部员工销售，因此对片区的成交量数据产生一定的影响。据统计,两个项目仅上半年的销售量分别为：亚迪二村777套共10万平米、海惠花园1349套共17.36万平米，约占全区总成交量的8.5%，均价分别为：亚迪二村2509元/平米、海惠花园2816元/平米，比全区2013年均价分别低2795.18元/平米和2488.18元/平米，在很大程度上拉低了区内商品房总体均价。
4、市场提前发力，交易面积不断攀升，涨幅高位企稳
2013年大亚湾区房地产市场相较2012年同期，市场提前发力，且一直保持较快发展趋势，1月份销售面积同比增长155%（海惠、亚迪约占11%），2月份同比增长257%（海惠、亚迪约占29%），开局良好。相对于过往的黄金5月，今年市场提前进入热销期，2013年3月份销售总面积就已达到近30万平米，同比增长286%（海惠、亚迪约占14%），4月至6月销售面积同比去年增长214%、155%、89%（海惠、亚迪约占12%、7%、4%），第三季度（7月至9月）销售面积同比去年增长95.5%、65.7%、47.4%（海惠、亚迪约占5%、0.6%、0.14%），第四季度销售面积同比去年增长11.7%、81.33%、95.20％（海惠、亚迪约占0.03%、3.8%、4.2％）。
除亚迪二村和海惠花园占市场销售总量的8.5%外，致使我区2013年商品房销量大增的主要原因还有三个：
第一，多重利好影响。十八届三中全会以来，政府工作重心明确为全面深化改革，对房地产市场的管理转向市场调节平衡机制，行政干预削弱，给市场发展提供了相对健康的空间；12月，环大亚湾新区规划获得省府审议通过，为大亚湾新区注入正能量；沃尔玛、国美电器、天虹商场、大地影城、惠亚医院纷纷入驻；大亚湾公园、沿海交通设施、路网、城市轨道、公交及生活配套的不断完善升级；12月28日厦深铁路正式通车，从大亚湾到深圳东站5分钟，到龙华总站20分钟；深圳3号线、14号线规划连通大亚湾，深惠实现同城化指日可待，这些临近及潜在的利好对深圳客户占据绝大半江山的大亚湾市场无疑起到很好的推动作用，该区域越来越受到深圳人的关注。
第二，深圳市场的影响。2013年上半年深圳房地产市场，价格呈现逐步上涨的趋势，上半年涨幅达到18%，进入下半年，价格涨幅热度依旧不减，据网易房产数据中心统计显示，截止12月份深圳一手房相比较1月份涨幅17.5%，持降价期望的潜在购房群体希望落空使之放弃观望而转战周边城市，再加之逼近年关，为完成年度调控目标，各地调控收紧，10月11日，深圳市房地产宏观调控小组联席会议提出了八项政策（简称“深八条”），提出要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率、加强预售管理等措施，整个下半年，深圳楼市都笼罩着调控政策以及房贷收紧的阴霾，因此促进了部分有置业或投资需求的深圳人进入大亚湾市场。
第三，开发商营销策略的影响。年初以来，开发商改变了往年推货的策略，在3月份即开始逐步大量推货，在整体政策较为平稳，流动性中等偏松的情况下，叠加开发商推盘激增，推出更多平民化、适合刚需族的产品，通过打折等营销手段进行促销，使得这些产品的市场消化率较大；再加之年底为保持良好的销售节奏和规模，各开发商通过推出促销优惠活动，抓住有限的时机冲刺业绩，这也刺激部分需求主动释放，成交得到提升。
二．2013年大亚湾区房地产项目报建情况
报建面积平稳攀升，未来供货充足，推货压力仍然存在
年内施工报建面积412.5万平方米，同比增长182.20％，是2012年全年施工报建面积的两倍多，仅上半年，片区房地产施工报建面积共255万平米,较2012年上半年同比增长78.2%。由于供应大增，整体库存居高难下，但由于市场去化速度较快，库存吸纳周期在回调，市场进入高吐纳的区间。
从报建总体的平稳提升趋势来看，一方面，表明企业对房地产市场的信心持续增强，另一方面，未来市场供应量还将进一步加大，短期内供大于求的局面不会被打破，开发商的去化压力依然存在。
三、购房者组成:自住客增加到七成多，纯投资客只占两成多
通过世联地产对湾区客户成交类型分析发现，大亚湾购房客户置业目的，自住客的比例由前几年的不到两成上升到现在的七成，纯投资只剩下两成多。购房者用于自住的比例由去年的40%增加到52%，上升了12%，而纯投资客的比例由去年的25%减少至21%，同比下降4%。总体来说，购房置业目的向自住方向转变较明显；另外一方面，购房者置业后入住的时间有所减短，2012年，购房者一般2-3年才考虑入住，2013年，购房者普遍考虑置业收房1年内即会入住，由此可见，未来片区的人气将会越来越兴旺。
四、片区房地产发展态势
随着大亚湾片区发展，房地产市场出现分化，片区多极发展已出现：
以龙光城为代表的樟树浦片区，因紧邻深圳龙岗区，在地理位置的优势继续引导了刚
需的强力发展。
以世纪城、太东时尚岛、畔山名居为代表的响水河以南片区，其商业的集群化发展已现雏形。
以华润小径湾为代表的霞涌旅游度假物业，强势入市后销售火爆，其集中的片区效应随着大品牌的进驻和周边配套设施的不断完善开始显现。
以大爱城为代表的龙海二路片区，其临近淡水老城区与惠州南站的地理位置，成为继樟树浦后第二个刚需主导趋势明显的片区。
以新华联广场、金沙世纪城、灿邦国际为代表的大亚湾中心区，位于大亚湾核心地段，紧邻政府行政中心，龙海二路通车后，中心区到惠州南站的车距约五分钟，前景可期。
五、产生更加多样化，高端资源性产品带动市场
随着华润小径湾、合生滨海城二期、宏海海景城、东能银滩等滨海项目的强势入市，定义了滨海人居新高度，进一步带动大亚湾片区滨海物业的发展，湾区物业投资收益看涨，客户置业的选择性更加多样化，滨海资源产品也将在价格上上一个新的台阶。
2014年市场展望
展望2014年，宏观调控政策趋稳有利于市场心无旁骛阔步发展，而强调市场调节在资源配置中的决定性作用恐造成房企格局的重新洗牌，前路扑朔，机遇与挑战并存，片区房地产行业将开启新一轮的发展大幕。
一、量价仍有上升空间，进度和幅度将收窄
承接2013年的良好发展态势，2014年片区房地产行业量价仍有一定上升空间，不过增速会放缓。第一，随着中央经济工作的定调，积极财政稳健货币政策的落实，明年整体货币环境较为紧张，偏高利率将会带动投资开发和购房需求的回落；第二，十八届三中全会为房地产市场确定了基调—以市场自身运作为主，地方差异化调控为辅的运作模式，致力于建立健全长效机制，因此供应和需求将维持平稳发展态势，房地产市场交易热度将放缓；第三，自去年开始，厦深铁路开通及其他一系列利好因素已不断被各开发商消费，市场适应能力趋于平稳，因此不会出现房价突然上涨的现象，片区房价今后可能会出现分化，高端产品继续走高端价格，而普通商品房将保持平稳节奏缓步推进。
二、利好因素持续发力，片区迎来发展机遇
1、环大亚湾新区发展总体规划将为片区发展带来跨越性进步
由国家发改委经济研究院课题组编制的《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划纲要》(以下简称《总规》)12月初在广东省政府常务会议上审议并通过。该《总规》描绘了新区未来20年的发展目标(以2011年为目标实现的起点时间至2030年)，这意味着，作为带动全市跨越发展的龙头和核心增长极，环大亚湾新区正式上升为省的发展战略，并将得到强力推进。随着环大亚湾新区的建设，沿海的交通设施、生活配套等条件将大为改善，区域发展将进一步升温。
2、政策定位助力大亚湾成为宜居宜业新典范
围绕惠州“尽快进入珠三角第二梯队”这个总目标、总任务，大亚湾区提出四大发展
定位：经济发展排头兵、惠州城市新组团、环大亚湾核心区、深莞惠一体化桥头堡。同时,按照惠州城市发展的总体布局，惠州市将实现从沿江城市向滨海城市的拓展，而作为新兴滨海城市的重要组团，大亚湾城市化的浪潮势不可挡。未来的大亚湾不仅是一个工作、创业的工业区，还将是一个人气越来越旺、配套越来越完善的生活区。在做大经济蛋糕的同时，实现产、城、人相结合，还城于人，宜居宜业，是政府的最终目标。
3、新型城镇化路线或将进一步推进大亚湾承接深圳人口转移
2014年将成为推进新型城镇化的破题之年，该政策的导向为重点发展中小城市，引导大城市优质的资源向中小城市流动。这意味着，像惠州这样的中型城市将成为新型城镇化发展的重点和主导方向，在厦深高铁开通的情况下，深圳的产业和人口转移一路向东的趋势已势不可挡，而作为惠州市最紧临特大城市深圳周边的大亚湾区，如进一步放开户口政策，在承接深圳人口和产业转移方面，无疑尽显优势。
4、差异化地方调控将引导深圳客户向大亚湾转移
2014年的楼市调控逐渐步入市场机制和行政机制并存的双规期，对于一线城市而言，行政调控仍将作为有效的调节手段，短期内不会退出历史舞台，政策环境相对宽松的大亚湾，尤其是在相关城际交通和生活配套越来越完善和便利的情况下，将成为更多深圳置业人群的出口。
5、生活、交通配套的不断完善和升级，加速提升片区整体实力
随着厦深铁路的正式通车、京九快铁线路也将延伸到惠阳，新的城际、城市轨道建设也陆续在规划；生活配套方面，公园、医院、酒店、大型连锁超市和商场的不断入驻为片
区提供了有效的生活保障，随着片区发展的进一步深入，有助于更多刚需客户迁移，深圳后花园”的区位优势将吸引了越来越多的深圳人在该区域置业，大亚湾区将成为承接深圳人置业观念转变受益最大的区域。
三、市场化调节带来更多挑战，品质和特色将成为竞争利器
1、同质化或将成为竞争软肋
大亚湾区房地产市场虽然较以往取得了长足的进步和发展，但同质化的现象较明显，在强调市场调节主导地位的情况下，竞争将会变得尤为激烈，随着片区发展的进一步深入，开发商要吸引客户，要使企业在竞争中立于不败之地，提高产品品质和树立产品特色将成为当务之急，在保障品质的前提下，必须要让楼盘具有更多满足客户差异性需求而设计的独特地方，并且还要尽量增加楼盘的产品附加值。
2、构建区域间的差别化发展模式
对于深圳客户占据大半壁江山的大亚湾房地产市场来说，厦深铁路开通，拉近了大亚湾与深圳的时间距离，让大亚湾进一步融入深圳成为可能，从长远发展的角度来看，单一的“以价换量”的营销模式不再可取，如何形成与深圳之间的差异化对接将成为发展关键，在现有资源的基础上，大力挖掘和开拓针对深圳市场的个性化产品，在保持区域特色的同时，达到资源的优化互补。
3、人气与配套相辅相成，缺一不可
根据行业专业研究机构调查显示，2014年，大亚湾区房地产市场的入住比率将会进一
步提升，这意味着，片区的人气将会越来越兴旺，而因人气聚集所体现出的相关基础配套设施的缺乏将会越来越明显，要想长久地吸引客户和达到入住的稳步提高，基础配套设施的丰富和完善变得尤为重要，一方面，各房地产商在开发建设的过程中，应主动寻建立和引进各方优势资源，从生活、教育、交通等角度全方面考虑客户需求；另一方面，各房地产商应积极配合和参与政府相关公共配套设施的建设，承担起相应的社会责任，共同为片区环境的提升出谋献策。
2013年的辉煌已成过往，2014年的机遇和挑战近在眼前，在新的行形势和政策引导下，大亚湾区房地产行业应依托自身资源和优势，在成熟发展和稳步拓展的路上不断前行。
惠州大亚湾区房地产协会
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