《土地管理学》要点
一 、土地的概念、土地的特征和功能
1.土地的概念
土地是地球表面一定范围内，由气候、地貌、岩石、土壤、植被、水文和人类活动等自然、人文要素共同作用所形成的自然历史综合体。
２．土地资源与土地资产
土地资源是土地成为资产的基础，土地资产是指作为财产的土地。财产对象实体最重要的属性是有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有价值。
3.土地的功能
土地具有承载性功能、养育性功能、仓储性功能、提供景观的功能、储蓄和增值的功能等基本功能。
二、我国土地资源开发利用的基本情况
１．我国土地资源利用特点
土地类型多样；土地资源的绝对量大、人平均占有的相对量少；山地多，平地少，耕地、林地比重小；河川径流总量大，但水土配合不协调；
三、土地管理学的基本概念及主要内容
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1、什么是土地管理？
土地管理又称地政管理。它是指一个国家运用法律和行政的手段对土地财产制度和土地资源的合理利用实施的各种管理措施的总称。
2.土地管理的目标和任务 （1）目标
宏观目标：指全国的土地管理总目标，以国家社会经济发展宏观目标为依据；
中观目标：指地区的土地管理目标，既要与国家目标相衔接，又要结合本地区特点；
微观目标：指县级土地管理目标，可分解为部门目标。 （2）任务
加强耕地保护，实现耕地动态平衡； 加强土地资源的调查评价和科学规划；
加强土地资源信息系统建设，实现信息服务社会化； 加强土地市场管理； 健全法制，依法行政。
四、地籍与地籍管理
1.地籍的概念
是区域内反映土地的位置、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。也称土地广籍。
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2．土地调查 地籍调查 （1）含义：
地籍调查是国家科学方法，有关法律程序通过权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。 （2）目的：
——核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况；
——通过地籍测量获得宗地界地点的平面位置，宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书奠定基础。
3.城镇土地分等定级，农用土地分等定级。
城镇土地分等定级是对城镇土地适宜性的评定，也是对城镇土地资产价值进行科学评估，其等级是提示城镇不同经济条件下，土地价值的差异规律的表现形式。
农用土地分等定级则是对农用土地质量或者对其生产力大少的评定，也是通过对农业生产条件的综合分析，对农用土地生产潜力及其差异程度的评估工作。
4．级差地租
由于土地肥力的不同，所产生的土地质量和差异，从而影响土
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地生产率。
这种土地肥沃程度的差异和土地位置不同，是产生级差地租的自然条件，所以说级差地租是产生土地等级的重要理论基础之一。（级差地租1：等量劳动投放在不同等级的等量土地上形成的超额利润；级差地租2：在同块土地上连续投入等量资本所产生的生产率的差另而形成的超额利润）
5. 农用地分等定级的意义
(1)为土地整理和确定耕地占补平衡目标提供依据 (2)为农村税费改革提供科学依据
(3)为城镇建设征用农用地提供指导，促进城市土地市场的一体化发展
（4）为农业和农村现代化建设服务
6.土地登记
是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。
（1）从政府管理角度：国家依法对土地的坐落、面积、用途、等级、权属关系在专门薄册上进行注记的一种制度。
（2）从土地权利关系人的角度；指土地权利人或土地权利变动当事人按照法律的规定，向国家主管机关提交申请书及有关的产权证书、协议书、契证、要求登载记录土地权利或权利变动事项、经确认
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记载中国家土地登记册的法律过程。 主要意义和作用：
①对土地权属关系的确定，维护了土地的社会主义公有制，保护了土地权利人的合法权益；
②通过土地登记对土地权利变动关系的确认，保护了土地产权交易安全、维护了土地市场交易秩序；
③土地登记是对房地产市场实话有效监管的关键措施； ④土地登记是土地用途管制的重要组成部分；
⑤土地登记是土地管理主要的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取土地租、税、费的依据。
7、土地利用动态监测的内容 （1）土地利用动态监测的特点
土地利用动态监测是指运用RS和土地调查等手段和计算机、监测仪等科学设备，以土地详查的数据和图件作为本底资料，对土地利用的时空动态变化进行全面系统地反映和分析的科学方法。 其特点：
① 监测成果的多样性；② 监测体系的层次性；③ 技术要求的区域性； ④ 技术手段的综合性。
五、土地权属管理
1.土地权利
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土地权利是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。 土地权利是土地法律制度的核心内容，是体现社会整体利益和国家利益的土地管理法与体现社会成员个体利益和当事人意志的土地权利法的有机结合。
土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。
2.土地权利的特征
1）土地权利是对土地的支配权 2）土地权利的绝对权 3）土地权利必须由法规定
4）土地权利的变动一般采取登记的公示方式
3. 土地所有权
土地所有制在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律做出处分并排除他人干涉的权利。 法律特征
① 土地所有权是通过国家制定法律、结合和其他规范性文件作出的规定来行使的。
② 土地所有权是一项专有权，其所有权主体是特定的；如国有土地所有权的主体是国家，农村集体土地的所有权的主体是农民集体。
③ 土地所有权具有排他性；
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④ 土地所有权有追及力
4. 土地使用权
是指使用人根据法律、文件、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和部分处分的权利。
5. 土地权属管理
（1）土地确权：即确定土地所有权、使用权和他项权利的归属。 土地确权包括四个含义：
① 土地所有权、使用权和他项权利必须依法确定； ② 三项权利一旦确定，即意味着土地权利三要素——主体、客体和内容的确定
③ 依法确定的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人都不得妨碍该权利的依法行使； ④ 土地确权和土地登记的关系有狭、广两种理解； 广义上：土地确权是地籍调查——审核批准——登记注册——发证。实际上是土地确权的过程。
狭义上：土地确权仅指土地登记过程中的权属审核阶段，即对土地权属来源合法的审查和对土地权属性质的确定。 （2）依法管理土地权属变更 （3）依法调处土地权属纠纷
（4）依法查处在土地权属方面的违法行为
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6．土地确权的过程
申报——审查——登记——核发证书——确权
所有权和使用权的确认以合同的形式加以确认。
六、土地使用权流转管理
1. 城镇国有土地使用权流转
方式有：出让、转让、出租和抵押 2. 出让金
指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给土地所有者的金额（一次性） 。即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。
3. 土地使用权出让的期限和方法 1）期限
● 居住用地70年； ● 工业用地50年；
● 教育、科学、文化、卫生、体育用地50年； ● 商业、旅游、娱乐用地40年； ● 综合用地或其他用地50年。 2）土地使用权出让方式
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三种：协议、招标和拍卖 4. 城镇国有土地出租
（1）概念：指国家将国有土地在一定年其内租给土地使用者用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并按年度或合约的时间周期支付租金的行为。
（2）国有土地出租的适用范围
● 原城市划拔土地使用者，在划拔土地上进行某种经营活动；如停车场、农贸自由市场、宾馆等。
● 原城市划拔土地使用者，自身不带有经营性质、将土地作为经营条件，进行出租、联营、合作的；如事业单位出租办公。 ● 城市住宅和原事业用地；
● 企业股份制改选中，对其原占有的国有土地。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。
5. 农村集体土地使用权流转 土地使用权流转的形式
(1)农村集体组织以集体土地使用权作价入股、联营的方式兴办乡镇企业；
(2)乡镇企业间的兼并、合并、重组和股份制改革而发生使用权人变化；
(3)因农业结构调整，致使农村土地承包经营权发生转移； (4)近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变
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动。现实证明，农村集体土地使用权的这种转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要。
农村土地使用权流转的重要意义： （1）提高农业生产效益 （2）推动农业产业结构调整 （3）促进农民收入增长 （4）增加农业资金投入 （5）发展土地的规模经营
七、土地征用
1．土地征用的概念
土地征用是国家以公共利益为目的，依法定程序运用公共权力从其他民事主体获取土地权利的行为。通常认为，土地征用是行政行为。 土地征用是国家土地管理制度的重要组成部分。土地征用是国家特有的权力，是国家取得私人土地的一种特殊方式，其核心在于取得具有强制性，并不以土地所有人的同意的为前提。 2．特点
1）严格按照法定程序进行； 2）具有强制性；
3）兼顾国家、集体、个人三者利益。 3．征地补偿与安置标准
农地的征用价格包括三部分，一是农地的价格，二是青苗等地上附着物的价格，三是社会保障价格。
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八、土地利用管理
1. 土地利用
是指人类通过一定的行为，以土地为劳动对象或手段，利用土地的特性来满足自身需要的过程。 2. 影响土地利用的因素
①自然因素；②经济因素；③社会因素
3．土地利用管理
是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然经济规律，对土地的开发、利用、整理和全面提高所进行的计划、组织、控制等工作的总称。
内容：土地利用规划管理；土地利用计划管理；土地用途管制；土地开发、整治、保护；土地利用监测。
4.土地利用规划管理
是指政府为了保障土地利用规划工作的开展依法建立起来的一套行政管理体制，包括管理目标、机构设置、人员配备、运转程序、经费保障等多方面的内容。管理体系是保障整个规划体系良性运转的关键环节。
5. 土地利用总体规划的内容
①分析研究本地域土地资源状况和利用现状
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②土地利用潜力分析
③规划期内土地利用变化的预测研究 ④一定时期内土地利用的目标和基本方针 ⑤提出土地利用总体规划方案
⑥实施规划的政策、措施和步骤。
6. 土地利用总体规划的实施管理
（1）土地用途管制和转用的规划许可； （2）“占一补一”制度；
（3）土地利用计划的编制和落实； （4）土地复垦开发项目的规划审查制度； （5）各专项规划的审核等。
7. 土地用途管制 （1）涵义
指国家为保证土地资源的合理利用、经济、社会和环境的协调发展、通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，土地所有者和使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地的制度。 （2）内容
对土地按用途进行合理分类；通过土地利用总体规划划分土地利用区；确定各区土地使用的限制条件；明确土地使用权性质；对土地
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用途变更实行审批制；实行土地利用监督管理；建立违反土地用途管制处罚制度。
（3）耕地区对土地利用的主要限制有：
限制本区的耕地在规划期内部的擅自占有和转用；鼓励划入本区的非耕地资源向耕地转化，严禁占用基本农田进行非农建设。
一般农田在规划期内视为基本农田保护。
国家重点建设项目确需占用耕地区的，应经法定程序修改规划后办理耕地转用手续。
限制占用耕地区的耕地发展园林、牧业，严禁用于发展水产养殖业和建窖、建房、建坟以及堆放固体废弃物等。 （4）建设用地管制
①对建成区内的土地管制内容：
土地利用结构的调整和功能定位；现有建设用地和闲置废弃地的挖潜；保证公益事业对一部分土地的需要等。
②重点：对规划内的土地管制
主要是合理确定建设规划区内的界限和用地数量，确保人均占地或总规模不突破规定标准。
分阶段保护建设规划区内的耕地，未经合法批准，耕地及其他农用地不得擅自转用，耕地转用前必须在本区处开发复垦不小于所占面积且符合质量标准的耕地，以保证本地区耕地数量动态平衡。
③存量土地的用途管制
指存量建设用地土地利用结构调整和土地利用方式置换的管制，
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实际上就是盘活存量建设用地。
九、城市土地市场管理
1. 城市土地一、二级市场的关系
①一级市场是整个地产市场的基础，一级市场的交易量实际上决定于整个地产市场的交易量。
②在地产市场上，一级市场的卖主是固定的，国家及代表机构。 ③一级市场价格是国家控制、调节二级市场价格是市场上自由形成。
2. 土地市场机制
供需机制----供给引导需求
竞争机制——核心，是前后两者的联结器 价格机制---是市场机制的保障机制。
3、城市土地市场供需机制 （1）城市土地一级市场供需机制
①供给机制：政府财政收入的重要来源；政府领导取得“政绩”的重要砝码；土地收益是政府土管部门“小金库”资金的重要来源；有关部门领导谋取私利的重要工具
②供给约束
——城市规划对一级市场土地供给的约束
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——土地管理体制对一级市场土地供给的约束（中央对地方、中央土管对地方土管）
——土地收益分配对一级市场土地供给的约束 ③需求机制 a.对企业的双重作用
——城市土地是企业生产经营的载体 ——城市土地是企业投机的对象 b.需求约束 ——地价约束 ——银行信贷约束 ——企业决策约束 ——供给对需求的约束
（2）城市土地二级市场供需机制 ①供给机制
——资金对供给的约束 ——地税对供给的约束 ②需求机制
房地产需求：自己使用、用于投资 需求量与房价、购房贷款利率关系相关 与居民收入水平、住房商品化程度、住房负债 消费观念和房地产投资观念呈正相关
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4. 城市土地市场的价格形成机制 （1）土地价格体系 征地补偿费； 出让价格；
商品房售价中的地价； 房地产交易和租赁中的地价。 （2）价格形成机制 土地的开发成本 土地区位因素 政府财税的影响 国家政策和干预因素 土地供求关系
5. 城市土地市场价格管理政策
(1)土地使用权协议出让实行最低限价制 (2)土地价格定期公布制
(3)政府按经济和城市建设的需要，提前收回已出让土地的土地使用权的补偿
(4)政府对土地使用权转移有优先购买权
(5)政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预 (6)征收土地增值税 (7)土地价格评估制度
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6. 土地储备与城市土地市场 （1）含义
土地储备制度，是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，完成前期整理后，根据城市土地出让年度计划，有计划地投入市场的制度。 （2）运作程序
1）征购：一是新增城市用地的征用；二是存量城市土地的收购、置换、回收。
2)开发、整理、储备：对于进入储备体系的土地，储备机构根据城市规划和建设用地的要求，对其进行开发、整理。对农用地通过开发使其达到建设所需的 “三通一平”或 “五通一平”状态。对原城市用地通过拆迁、归并组合、平整以及基础设施的完善，使其更有利于城市建设的需要。
3) 供地: a)根据城市规划确定待供地用途，并在招商引资的过程中严格把关；
b)作好城市土地市场供需平衡状况的研究，根据平衡状况并结合建设用地年度出让计划确定供给量；
c)办理土地出让手续，在出让方式上尽量选择市场化程度较高
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的招标和拍卖力式。
(3)城市土地储备制度在完善我国城市土地市场中的作用 1)垄断城市土地一级市场，合理控制新增城市土地供给量 2)合理控制新增城市土地的供给量
3)通过建立透明公开的储备制度，保障土地市场交易公开性。 4) 提高土地配置的市场化程度
5)优化城市土地利用结构、改善城市功能 6)提升城市土地资本价值，调控城市经济发展
土地制度
建设用地供给总量控制制度 国有土地有偿使用制度 城市建设用地集中供给制度 土地收购储备制度 土地使用权公开交易制度 基准地价定期更新和公布制度 土地登记可查询制度 集体决策制度 举报和监察介入制度
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