“深圳·牛逼大厦” 开发贷款评估分析报告书
深圳市牛逼评估经纪有限公司
项目开发贷款评估分析报告
项目名称：
发 展 商：
评估单位：
评 估 人：
项目负责人：
评估时间： 报告编号：
“深圳·牛逼大厦项目” 深深圳圳市傻逼有限公司 深圳市牛逼评估经纪有限公司 II
目 录
第一章 内容摘要 ........................................................................................................................... 1
一、项目评估说明 .............................................................................................................................. 1 二、评估依据 ...................................................................................................................................... 1 三、项目概况 ...................................................................................................................................... 2 四、评估结论 ...................................................................................................................................... 3
第二章 借款人评价 ....................................................................................................................... 5
一、借款人概况 .................................................................................................................................. 5
第三章 项目建设条件评估 ............................................................................................................. 6
一、项目建设背景分析 ...................................................................................................................... 6 二、项目建设内容及经济技术指标 .................................................................................................. 6 三、项目实施进度计划 ...................................................................................................................... 7 四、环境保护评价 .............................................................................................................................. 7
第四章 项目合法性评估 ............................................................................................................... 8
一、项目合法性文件一览表 .............................................................................................................. 8 二、项目合法性界定 .......................................................................................................................... 8
第五章 项目投资环境和市场分析 ............................................................................................... 9
一、 二、 三、 四、
市场宏观背景 ......................................................................................................................... 9 区域市场及该项目周边市场调研 ........................................................................................ 19 项目周边典型物业调查........................................................................................................ 23 项目分析 ............................................................................................................................... 32
第六章 市场评价及项目评估 ............................................................................................. 33
一、产品档次定位及评估 ................................................................................................................ 33 二、户型面积定位及评估 ................................................................................................................ 33 三、目标客户定位及评估 ................................................................................................................ 33 四．销售价格定位及评估 ................................................................................................................ 33
第七章 项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划 ..................................................... 35
一、基本参数 .................................................................................................................................... 35 二、项目投资构成及总投资估算 .................................................................................................... 35 三、项目资金筹措及投资计划 ........................................................................................................ 39
第八章 项目财务分析 ......................................................................................................... 40
一、静态经济效益分析 .................................................................................................................... 40
二、动态经济效益分析 .................................................................................................................... 43 三、分析结论 .................................................................................................................................... 44
第九章 项目不确定性分析 ....................................................................................................... 45
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一、项目盈亏平衡分析 .................................................................................................................... 45 二、项目敏感性分析 ........................................................................................................................ 45
第十章 项目偿债能力分析 ....................................................................................................... 47
一、还款来源分析 ............................................................................................................................ 47 二、偿债保证比测算 ........................................................................................................................ 47
第十一章 银行效益分析 ............................................................................................................. 48 第十二章 贷款风险分析及防范措施 ......................................................................................... 49
一、贷款风险分析 ............................................................................................................................ 49 1、贷款风险 ...................................................................................................................................... 49 2、风险防范措施 .............................................................................................................................. 49
第十三章 评估结论 ................................................................................................................... 51
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第一章 内容摘要
一、项目评估说明
（1）开发商深深圳圳市傻逼有限公司为保证项目顺利实施，拟向银行申请项目开发贷款，用于开发建设“深圳·牛逼大厦”项目，特委托我司对该项目进行综合评估，以便为向银行贷款决策提供参考依据。
我司根据委托方提供资料确定本报告评估时点设定在实地查勘之日2013年5月9日。
（2） 委托方未提供《房地产证》、《建设用地规划许可证》等法定性资料，本项目“深圳牛逼大厦深圳•牛逼大厦深圳•牛逼大厦深圳•牛逼大厦”其主要技术经济指标由我司依据委托方提供的深圳市龙岗202-02&03号片区[龙平片区]法定图则，《深圳广场关键指标》等加以确定，如因有关技术经济指标发生变化，本报告估算结果须作相应调整。
（3）因委托方未提供《房地产证》《土地使用权出让合同书》、付清地价款证明等取得土地成本方面的资料，本次评估土地取得成本依据委托方提供的相关数据资料以及《深圳市城市更新办法》第三十六条规定拆除重建类城市更新项目中城中村部分补缴地价的规定。确定取得该项目土地成本为2.991432亿。本次测算以此为标准进行测算，若最终的土地取得成本发生变化，则本次测算结果须作相应调整。
（4）本报告在编制投资估算时，各项成本的确定以投资编制时点的客观成本估算，未考虑可能发生的不可抗力对工程进度及工程建设费造成的影响。 （5）本报告对于未来市场的预测是根据出具本报告当时的市场条件作出的，未考虑国家宏观经济政策发生重大变化对其的影响。
（6）本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终结论的准确性。
二、评估依据
① 国务院、建设部、国土资源部、深圳市人民政府、深圳市规划、国土局颁发的有关政策和法规；
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② 《房地产开发项目经济评价方法》； ③《建设项目经济评价方法与参数》； ④《深圳市统计年鉴》； ⑤《深圳房地产年鉴》； ⑥ 深圳市造价工程信息； ⑦ 深圳市房地产市场动态、信息；
⑧ 委托人提供的有关资料（详见第二部分）；我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获资料。
三、项目概况
1、项目基本概况
项目宗地指标表
宗地名称 占地面积 建设用地面积 土地使用年限 16-13宗地 11800平方米 5400平方米 50年 地块建设用地面积为5400平方米，计容积率建筑面积117000平方米（高层住宅97000平方米，商业10000平方米，办公10000平方米），地下室面积为21600平方米，地下车库面积为16200平方米，高层（架空层）面积为8500平方米，其他核增部分面积为6000平方米，均不计容积率。 ≤21.7 ≤65％ ≤30％ 1栋82层 停车位500个 总建筑面积 建筑容积率 建筑覆盖率 绿地率 建筑高度或层数 停车位 2、土地取得方式 “深圳·牛逼大厦”项目为龙岗区旧改项目，委托方未提供相关的土地取得资料，根据委托方提供《深圳市龙岗区龙岗街道办事处关于龙岗街道老墟镇3#4#12#地块改造项目开发权的确认函》、《深圳市龙岗区龙岗街道办事处批复》，项目属于深圳市龙岗区旧改项目，确定由深深圳圳市傻逼有限公司进行改造开发，目前权属证书正在办理之中，根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5（含）之间的部分，按照公告
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基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。根据委托方的介绍，拆迁补偿已经基本结束，本次评估假设该项目权属证书能顺利的办理下来。
3、项目工程形象进度
“深圳·牛逼大厦”项目于2013年第2季度进入前期施工准备阶段，2013年第4季度开始进入桩基土方施工，2014年第4季度开始进入主体施工阶段，2015年第3季度开始装修及安装工程施工，2016年第2季度开始室外配套工程施工，2016年第4季度竣工验收入伙。
4、销售时间安排
根据项目施工进度，预计项目于2015年第4季度进入市场销售，具体销售时间安排如下：
物业类型 高层住宅 商业 办公 2015年第四季度 2016年第一季度 2016年第二季度 2016年第三季度 2016年第四季度 合计 100% 100% 100% 30.00% 40.00% 40.00% 20.00% 30.00% 30.00% 20.00% 30.00% 30.00% 20.00% 0 0 10.00% 0 0
四、评估结论
根据开发商提供的有关资料，通过对项目周边的房地产市场认真调查分析，经过测算，本项目的评估结论如下：
1. 根据委托方提供《深圳市龙岗区龙岗街道办事处关于龙岗街道老墟镇
3#4#12#地块改造项目开发权的确认函》、《深圳市龙岗区龙岗街道办事处批复》，项目属于深圳市龙岗区旧改项目，确定由深深圳圳市傻逼有限公司进行改造开发，目前权属证书正在办理之中，本次评估假设该项目权属证书能顺利的办理下来，假设深深圳圳市傻逼有限公司能合法取得项目土地。
2. 项目于2013年第2季度进入前期施工准备阶段，2013年第4季度开
始进入桩基土方施工，2014年第4季度开始进入主体施工阶段，2015年第3季度开始装修及安装工程施工，2016年第2季度开始室外配套工程施工，2016年第4季度竣工验收入伙。
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3. 该项目总投资估算117,001.52万元，预测能实现销售收入240,574.17
万元，税后利润54,762.36万元，税后成本利润率56.10%，项目的财务内部收益率为32.41%，财务净现值31,961.04万元(I=12%)，动态投资回收期为3.18年。项目具有较强的经济获利能力，经济上可行。
4. 该项目的后续资金主要来源为销售回款和银行借款、理财资金，其中
银行贷款30,000万元、理财资金30,000万元。经测算，项目销售达到正常销售总收入的51.33%时，所有的开发投资（含向银行贷款本息）都可收回，还贷风险不大。
5. 本次评估认为该项目在经济上可行，银行需及时跟踪项目进展情况，
把握风险。
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第二章 借款人评价
一、借款人概况
企业名称 住所 法定代表人 企业类别 注册资本 深深圳圳市傻逼有限公司 深圳市福田区中心区东南部时代财富大厦22A 林玉清 有限责任公司 1000万元（实收资本1000万元）计算机硬件、软件及系统集成、数字视频系统、电子产品的开发、销售（不含专营、专控、专卖商品及限制项目）；进出口业经营范围 务（按深贸管准证字第2002-1985号文办）；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营。 经营期限 成立日期 注册号 深圳市深圳公司成立于一九九五年，注册资本人民币一千万，主要经营范围计算机硬软件集成系统，数字视频系统，进出口业务等，生产商标“佳佳星”成套无线电话，卫星天线，光通讯设备及调制解调器（机顶盒）等出口越南人民民主共和国广电部。并取得我国国家商标注册权。
目前公司有正式员工35名，临时工作人员20多名，其中高级中级职称人员占70%以上。公司拥有一批优秀的有着多年房地产开发经营销售经验骨干队伍和工程技术人员及管理团队。 公司在宝安从事房地产开发。从2000年以来开发宝安71区工业厂房18000平方米，银讯大厦28000多平方米，翻新花园35000多平方米，新安街道前进路天虹商场及沃尔玛超市雅然居商住楼4栋79000多平方米等明星楼盘。
自一九九五年五月八日至二○二五年五月八日止1995年5月8日 440301104664992 5
第三章 项目建设条件评估
一、项目建设背景分析
项目 规划规划 设计单位 建筑设计 监理单位 总承建单位
单位 加拿大HAC建筑设计有限公司 中国机械工业部 深圳设计院 招商建设工程监理有限公司 中国浙江广厦建设集团有限公司 二、项目建设内容及经济技术指标
1．项目的主要经济技术指标如下表：
项目名称 宗地名称 占地面积 建设用地面积 土地使用年限 深圳·牛逼大厦 16-13号宗地 11800平方米 5400平方米 50年 地块建设用地面积为5400平方米，计容积率建筑面积117000平方米（高层住宅97000平方米，商业10000平方米，办公总建筑面积 10000平方米），地下室面积为21600平方米，地下车库面积为16200平方米，高层（架空层）面积为8500平方米，其他核增部分面积为6000平方米，均不计容积率。 建筑容积率 建筑覆盖率 绿地率 建筑高度或层数 停车位 ≤21.7 ≤65％ ≤30％ 1栋82层 停车位500个 （注：以上数据来源于《深圳广场关键指标》有关数据） 2．项目户型类型
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根据企业提供的《深圳广场关键指标》，项目规划设计拟建1栋82层超高层集办公、商业、娱乐、饮食、公寓为一体的综合性大厦，其中住宅大户型（＞90 m2）总建筑面积：0 m2，占0%，小户型（＜90m2）总建筑面积：97000m2，占100%。
三、项目实施进度计划
“深圳·牛逼大厦” 项目于2013年第2季度进入前期施工准备阶段，2013年第4季度开始进入桩基土方施工，2014年第4季度开始进入主体施工阶段，2015年第3季度开始装修及安装工程施工，2016年第2季度开始室外配套工程施工，2016年第4季度竣工验收入伙。 项目具体工程进度计划见下表：
工程进度计划表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目名称 施工准备 土方、桩基础 地下室施工 主体工程施工 装修及安装工程施工 室外配套工程施工 竣工验收 开盘销售 工程进度 2013年第2季度 2013年第2、3、4季度 2013年第4季度-2014年第4季度 2014年第4季度-2016年第1季度 2015年第2、3、4季度 2016年第2、3季度 2016年第4季度 2015年第二季度-第4季度择机 四、环境保护评价
该项目为商住综合用途的房地产开发项目，项目定位符合所在区域功能定位。为使项目顺利进行，不影响工地周围居民的正常工作、生活、学习环境，在项目开工过程中，开发商及项目施工单位应严格按照有关施工操作规定执行，避免可能造成的限定外的噪音或粉尘污染。
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第四章 项目合法性评估
一、项目合法性文件一览表
项目规划建设开发合法性文件一览表
序号 1 文 件 名 企业法人营业执照 文件编号 注册号：440301104664992 取得时间 1995.05.08 二、项目合法性界定
（1）、委托方未提供《房地产证》、《建设用地规划许可证》等法定性资料，本项目“深圳牛逼大厦深圳•牛逼大厦深圳•牛逼大厦深圳•牛逼大厦”其主要技术经济指标由我司依据委托方提供的深圳市龙岗202-02&03号片区[龙平片区]法定图则，《深圳广场关键指标》等加以确定，如因有关技术经济指标发生变化，本报告估算结果须作相应调整。
（2）、根据委托方提供《深圳市龙岗区龙岗街道办事处关于龙岗街道老墟镇3#4#12#地块改造项目开发权的确认函》、《深圳市龙岗区龙岗街道办事处批复》，项目属于深圳市龙岗区旧改项目，确定由深深圳圳市傻逼有限公司进行改造开发，目前权属证书正在办理之中，本次评估假设该项目权属证书能顺利的办理下来，假设深深圳圳市傻逼有限公司能合法取得项目土地。
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第五章 项目投资环境和市场分析
一、市场宏观背景
1、全国经济及房地产市场状况
2012年中国国内生产总值（GDP）为519322亿元，比上年增长7.8%。“7.8%”是进入1999以来中国经济增速的最低值，也是最近20年来“倒数第二”的经济增长速度。
2012年是“十二五”规划的第二年，中国经济在内、外（美国经济复苏乏力，欧债危机继续发酵等）夹击下遭遇前所未有的“稳增长”压力，前三个季度的增速第次由8.1%、7.6%和7.4%“连降三级”，算上2011年“中国GDP增速连续7个季度放缓”，“比2008年金融危机还严重”的经济寒冬说一时甚嚣尘上。1月18日，国家统计局公布的数据显示，2012年四季度GDP增速已升至7.9%，“7个季度增速放缓”彻底成为“历史记录”。
图1：近年全国GDP走势
注：数据来源中华人民共和国国家统计局网站
在2012年第四季度企稳回升终结连续7个季度的跌势后，中国经济增速在2013年第一季度再度出现放缓态势。初步核算，一季度中国国内生产总值(GDP)118855亿元(人民币，下同)，按可比价格计算，同比增长7.7%，比上年同期回落0.4个百分点，较2012年4季度回落0.2个百分点。环比看，一季度中国GDP增1.6%。一季度，全国城镇固定资产投资58092亿元，同比名义增长20.9%(扣除价格因素实际增长20.7%)，增速与上年同期持平，比上年全年加快0.3个百分点。全国房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%(扣
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除价格因素实际增长19.9%)，增速比上年同期回落3.3个百分点，比上年全年加快4.0个百分点。
20世纪90年代末，亚洲金融危机的爆发导致了我国经济增长速度的放缓，一方面国际市场需求严重萎缩，另一方面国内投资和消费需求也出现不足。在此背景下，国家果断实行以扩大内需、加大基础设施投资力度、刺激消费、扩大出口为主要内容的积极的财政政策，并取得了积极的效果，期间，全国固定资产投资规模增长速度明显，2003年投资额为1999年的1.9倍。2003年开始，我国经济重新进入快速增长通道，积极财政政策带来的负面效应也逐渐凸显，部分地区和行业投资出现过热，2005年，国家由积极财政政策调整为稳定财政政策，固定资产投资规模进入稳步增长阶段，2004年～2011年固定资产投资额同比增幅稳定在24%～30%之间。2012年全年全社会固定资产投资374676亿元，比上年增长20.3%，扣除价格因素，实际增长19.0%。其中，固定资产投资（不含农户）364835亿元，增长20.6%；农户投资9841亿元，增长8.3%。东部地区投资151742亿元，比上年增长16.5%；中部地区投资87909亿元，增长24.1%；西部地区投资88749亿元，增长23.1%；东北地区投资41243亿元，增长26.3%。
图2：近年全国固定资产投资走势
注：数据来源中华人民共和国国家统计局网站
2、深圳市经济状况及市场分析
（1）深圳市经济状况
初步核算，2012年全年本地生产总值12950.08亿元，比上年增长10.0%。其
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中，第一产业增加值5.56亿元，下降18.2%；第二产业增加值5737.64亿元，增长7.3%；第三产业增加值7206.88亿元，增长12.3%。第一产业增加值占全市生产总值的比重不到0.1%；第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为44.3%和55.7%。人均生产总值123247元/人，增长9.0%，按2012年平均汇率折算为19524美元。2013年一季度全市生产总值达2750.91亿元，比去年同期（下同）增长9.0%。去年一季度经济增速大幅低开，GDP仅增长5.8%，今年一季度GDP增速同比提高3.2个百分点。从三次产业看，一季度第一产业增加值1.06亿元，增长4.3%；第二产业增加值1185.62亿元，增长7.6%；第三产业增加值1564.23亿元，增长10.2%。
图3：近年深圳GDP走势
注：数据来源深圳统计局网站
2012年全年完成固定资产投资额2314.43亿元，比上年增长12.3%。其中，房地产开发项目投资736.84亿元，增长43.1%；非房地产开发项目投资1577.59亿元，增长2.0%。2013年一季度全社会完成固定资产投资361.29亿元，增长10.8%，比去年同期提高0.2个百分点。
图4：近年深圳固定资产投资走势
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注：数据来源深圳统计局网站
（2）深圳市房地产市场分析
①深圳市土地交易市场分析 深圳市2012年土地市场概述
2012年深圳楼市在限购限贷等外围高压调控环境下谨慎前行，上半年楼市处于缓慢复苏阶段，量价相对低迷，土地市场供求冷淡，导致上半年土地市场流拍现象严重，进入下半年，楼市快速回暖，成交量持续保持高位运行，楼市的回暖增加开发商拿地的信心和欲望，使得下半年土地市场成交明显好转。不过总体而言，调控时代下的不明朗前景导致2012年深圳土地市场表现欠佳，2012年深圳共成交13块土地，其中3块居住用地、1块商业性办公用地、4块综合用地和5块商业性服务设施用地。
3块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积4.6万㎡，同比大减92.1%，总建筑面积28.3万㎡，同比减少82.6%，成交金额17.7亿元，同比减少68.3%，楼面地价6264元/㎡，同比增加八成多。2012年成交的三块居住用地均为完全市场化的土地，而2011年成交的居住用地多为安居型商品房用地，带有政策扶持性质，因此2012年居住用地的楼面地价较2011年大幅上涨。另外，2012年成交的4块综合用地，每块土地均有一定比例的居住用地，这些地块开发之后，也能为深圳住宅市场带来有效供给。
1块商业性办公用地分布在宝安区，用地面积2.9万㎡，同比增加34.2%，建筑面积6.3万㎡，同比减少65.0%，成交金额1.16亿元，同比减少93.5%，楼面地价1841元/㎡，同比暴跌八成多，这块宗地属于定向转让，项目建成后全部限自用，故不能为办公楼市场带来有效供给。
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4块综合用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积21.9万㎡，同比减少近七成，总建筑面积98.3万㎡，同比减少42.2%，成交金额40.5亿元，同比减少37.1%，楼面地价4120元/㎡，同比上涨8.8%。
5块商业性服务设施用地分布在南山、宝安两个区域，总用地面积2.8万㎡，同比增加4.3倍，总建筑面积21.3万㎡，同比增加近4倍，成交金额21.4亿元，同比增加5.3倍，楼面地价10041元/㎡，同比上涨26.9%。
表1：2012年深圳市招牌挂土地总体供求情况
注：数据来源于深圳市土地房地产交易中心网站
②深圳市房地产市场分析
2012年深圳市住宅市场
2012年，深圳楼市在持续严调的政策环境中艰难运行，两次降息、两次降准、公积金贷款开通成为高压楼市下的舒缓剂。2012年深圳楼市大致经历了触底——破冰——升温——高涨四个阶段，第一季度受“春节长假”的影响，深圳楼市低位运行，3月份开始楼市量能急增，成交量率先破冰，之后楼市行情逐渐展开，不断升温，量价齐升，“金九”成色不足，“银十”量价分道扬镳，第四季度房价回归，成交量继续高歌猛进。
总体而言，2012年深圳楼市表现出色，成交量高位运行。在高成交量的带动下，2012年深圳楼市供应量也有积极的表现，2012年深圳住宅预售面积490.87万㎡，同比大增23.7%，2012年深圳住宅预售套数突破5万套，为52988套，同比增加12.9%。2012年入市的项目以普通项目为主，综合体、旧改项目为辅，供应的产品以“刚需品”为主，豪宅为辅。
2012年楼市的主要供给分布在特区外的宝安和龙岗两个区域，特区外住宅预售面积是特区内的7.7倍，其中，特区外住宅预售面积434.74万㎡，同比大增47.2%，住宅预售套数47390套，同比增加41.7%；特区内住宅预售面积56.13万㎡，同比下跌44.7%，住宅预售套数5598套，同比下跌58.5%。
各行政区方面，罗湖区合正荣悦府一个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积8.98万㎡，同比暴增2.1倍，住宅预售套数729套，同比增加三成多。
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福田区3个楼盘取得预售许可证，预售的物业有普通住宅、高尚住宅，住宅预售面积合计12.63万㎡，同比减少55.3%，住宅预售套数1446套，同比减少67.5%，其中位于香蜜湖农科片区的兰江山第预售量全区最大，为92322.41㎡/915套。
南山区共有7个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积33.2万㎡，同比减少42.3%，预售套数3291套，同比减少52.2%。南山区预售的物业类型主要有：普通住宅、高尚住宅、顶级豪宅，其中纯水岸预售量为66037.8㎡/214套，海境界预售量为63757.48㎡/631套，澳城花园预售量为62598.65㎡/624套，是南山区2012年预售量较大的三个楼盘。
盐田区只有中英街壹号一个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积1.32万㎡，同比减少九成，住宅预售套数132套，同比减少91.8%。
宝安区共有31个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积205.17万㎡，同比增加38.3%，预售套数22293套，同比增加三成，宝安区2012年预售的物业类型主要有：普通住宅、高尚住宅，其中，预售量超过10万㎡的有六个，分别为：星河盛世（预售量219487㎡/2656套）、公馆1866（预售量196138.4㎡/2222套）、中洲华府（预售量140758.29㎡/1550套）、水榭春天（预售量139249.31㎡/1406套）、勤诚达22世纪（预售量125550.4㎡/1312套）、中粮锦云（预售量117307.44㎡/1238套）。
龙岗区共有32个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积229.57万㎡，同比增加56.1%，预售套数25097套，同比增加54.3%，2012年龙岗区取得预售许可证的物业主要有：普通住宅、高尚住宅，其中，预售量超过10万㎡的有五个，分别为：佳兆业中央广场（预售量227984.67㎡/2291套）、融湖世纪花园（预售量201637.71㎡/1922套）、安居型商品房阅景花园（预售量189786.71㎡/2888套）、御峰园（预售量131855.1㎡/955套）、卓弘高尔夫雅苑（预售量116357.2㎡/1359套）。2012年房地产的调控格局没有改变，中央对楼市的调控意志依旧强烈，没有丝毫松绑的迹象，楼市在前两年出台的政策框框里运行，期间有些相关的微调或利好，如两次降息、两次下调存款准备金率、利率打折、公积金贷款业务开通等，给严冬里的楼市带来一丝暖意。
2012年，是深圳楼市的破冰之年，虽然楼市的政策环境没有实质性的改观，但市场的信心正快速恢复，开发商推盘积极，购房者入市积极，楼市呈现供求两旺的景象，各种档次的项目、各个地段的项目均大获丰收。
2012年深圳的新房成交均价触底回升，先扬后抑，由于一方面房价是从低位
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回升，另一方面新房成交以“刚需产品”为主导，导致全市的新房成交均价同比继续下跌，但跌幅明显收窄，这也是深圳房价史上首次连续两年下跌。2012年深圳新房住宅的成交均价为18900元/平方米，较2011年（18992元/平方米）微跌0.5％。2012年深圳新房成交均价的下跌一方面受制于调控，新入市的项目定价温和，涨价谨慎，另一方面坪山新区、光明新区、观澜、沙井等片区的成交持续活跃，也一定程度上稀释了高房价。
各行政区2012年的成交均价走势分化明显，罗湖区、福田区、盐田区、宝安区同比均有不同幅度的上涨；南山区和龙岗区则呈跌势。其中：
罗湖区2012年入市合正荣悦府价格较高，成交量大，强势拉升全区的价格水平，逼近3万大关，达29784元/平方米，同比大涨19.3%；
盐田区2012年的新房成交主要集中在售价较高的中英街壹号和上东湾两个项目，导致全区的新房成交均价同比大涨18.7%至23146元/平方米；
宝安区2012年单价2万以上的项目如中洲华府、星河盛世、水榭春天、公馆1866等成为区域的成交主力，推动区域的新房成交均价回升，为18042元/平方米，同比上涨4%；
福田区2012年入市的兰江山第强力支撑了区域的价格水平，同比微涨0.4%至30198元/平方米；
龙岗区2012年平湖、坪山新区等房价较低的片区高度活跃，在贡献巨量成交的同时也拉低了全区的新房成交均价，为14108元/平方米，同比下跌4.3%； 南山区2012年仍然是高端市场的唱主角，但豪宅数量有所减少，成交均价超过3万的项目由2011年的12个减少为7个，同时，个别项目的成交价与2011年相比也有所下跌，如雍景湾、香山里等，高端项目量少、价跌导致全区的新房成交均价同比下跌2.3%，为34374元/平方米，仍然为全市最高。 从个盘的价格走势来看，2012年虽然成交火爆，但仍然有较多的项目价格呈下跌之势，其中，主要集中在高端项目和大户型项目，如纯水岸、香山里、阳光海滨、兰江山第等，成交均价都出现下跌态势。不过，更多的项目成交均价呈明显的上升态势，如水榭春天、星河盛世、中洲华府、万科璞悦山、万科红、万科翡丽郡、熙和园、海境界、廊桥国际、君临天下等。 近年来深圳市住宅市场
2000-2012年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段：2000-2002年为供应上升阶段，并在2002年达到近十年的最大值961.42万平方米；2003-2006年中位波动，年供应量在700-800万平方米之间；2007年之后有明显的减少，2010
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年和2011年创历史最低，不到400万平方米，2012年供应大幅增加至491万平方米，为2009年以来最多。
需求方面，2000-2012年深圳的住房需求大致呈先增后减之势，2000-2005年深圳的新房销售量逐年增加，到2005年销量超过900万平方米，为最近12年之最；2005年开始的一系列宏观调控以及供应量的减少，导致深圳新房的销售量逐年回来，2009年在救市政策和充裕流动性的刺激性，销售量有较明显的反弹，2010-2011年，在严厉的调控政策下，成交量直线下降，2011年的成交量更是创12年来最低，仅273万平方米，2012年在房价回落的大背景下，成交量再度提升，但仍处于较低水平
供求比方面，2000-2001年深圳的新房供求大致相当；2002年供应明显过剩；从2003年开始，随着投资意识的萌芽、兴起、疯狂，需求随之大幅增加，导致2003-2006年供应都小于需求；2007年政府的重拳打压以及2008年金融危机导致这两年的需求量急剧萎缩，供大于求，2008年供应过剩约200万平方米！供求比为1：0.61，为近12年供应相对最过剩年份；2009年救市政策刺激刚需集中爆发，进而牵起投资投机狂潮，再加上供应的大幅减少，使得市场出现严重的供不应求局面，供应缺口约177万平方米，供求比为1：1.38，为近12年供应相对最缺乏年份，2010-2012年在一系列的调控政策打压下，连续三年出现供过于求的局面。
房价方面，2000-2004年深圳房价低位缓慢上涨，成交价格不超过6000元/平方米，前4年房价上涨了13.4％，年均涨幅仅3.4％；从2005年开始，房价跳跃上涨，屡创新高，中间仅2008年有小幅回落，2010年房价再创历史新高，超过2万/平方米，较2000年涨了2.8倍，2011年和2012年在严厉调控的打压了，房价连跌两年，也是历史上唯一一次出现房价连跌两年。 2012年深圳市商业市场 1、新增预售分析
2012年，深圳楼市的回暖也带旺了商业市场，虽然调控形势严峻，不过商业市场无论是供给量、还是成交量，均好于2011年。2012年深圳市商业预售面积92.18万㎡，同比暴增2.4倍，商业预售套数8589套，同比暴增2.6倍。 2012年深圳商业的预售量主要分布在福田、宝安、龙岗三个区域，其中，福田区的商业预售量为274816.35㎡/2067套，宝安区的商业预售量为249923.92㎡/1930套，龙岗区的商业预售量为221311.34㎡/2616套，三区商业预售量占全市总量的八成。盐田、南山两区商业预售量相对较少，盐田区商业预售量为
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105041.17㎡/1065套，南山区商业预售量70714.35㎡/911套，罗湖区2012年无商业项目预售。
个盘预售量方面，2012年多数商业预售为住宅项目的商业裙楼，体量较小，大部分都在万㎡之内，仅少量综合体物业，有较大的商业预售量，少量个盘商业预售量超过5万㎡，位于福田车公庙的都市综合体东海国际中心是全市商业预售量最大的楼盘，达191165.49㎡/954套，另外，盐田中心区的壹海城、位于龙岗布吉的万科红立方大厦、位于宝安民治的星河盛世、位于宝安观澜的美佳华?首誉的商业预售量都超过5万㎡，其中，壹海城的商业预售量为63439.85㎡/446套；万科红立方大厦的商业预售量为53363.5㎡/946套；星河盛世的商业预售量为57199.23㎡/316套；美佳华?首誉的商业预售量为50595.67㎡/594套。
2、一手商业成交分析
2012年，虽然楼市各项高压调控政策持续，但楼市在谨慎的外围环境下不断复苏，成交量节节攀升，同样，商业市场也不例外，2012年深圳商业市场成交量呈不断放大走势，商业地产的交投活跃，一方面源于深圳楼市的整体走暖，另一方面，在深圳住宅市场的限购限贷下，部分投资资金寻找新的出路，转向商业地产，这是因为商业地产不受限购限贷政策的影响。2012年深圳市商业成交面积24.75万㎡，同比增加三成多，2012年深圳市商业成交套数3522套，同比增加28.0%。虽然2012年深圳市商业成交体量同比显著增加，但结合2012年92.18万㎡的商业预售量来看，商业地产市场供给远大于市场需求，2012年深圳商业地产市场存量大幅增加。 3、二手商业挂牌均价
2012年深圳的二手商业挂牌均价表现坚挺，2012年深圳的二手商业挂牌均价为57566元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2011年（55567元/平方米）上涨3.6％。所监测的五个区中除南山区外，其余四区的商业挂牌均价均呈跌势，南山区同比上涨4.3%突破8万大关，为80699元/平方米，为全市最高；罗湖区和福田区则都失守8万大关，同比都下跌近一成，其中，罗湖区的二手商业挂牌均价为77713元/平方米，福田区为73796元/平方米；宝安区和龙岗区同比都有微幅下跌，其中，宝安区同比微跌0.6%至 51702元/平方米，龙岗区同比微跌0.2%至34271元/平方米。
2012年，深圳二手商业成交量从年初开始逐步增加，到三季度达到全年成交的峰值，不过由于年初成交量基数较低，故2012年全年二手商业成交体量低
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于2011年，2012年深圳市二手商业成交面积54.26万㎡，同比减少约两成，2012年深圳市二手商业成交套数5938套，同比减少34.2%。2012年深圳市二手商业的成交量主要分布在罗湖、福田、南山三个区域，罗湖区成交15.0万㎡/1257套，福田区成交11.4万㎡/811套，南山区成交9.9万㎡/1760套，三区成交量之和约占总量的67%。 2012年深圳市写字楼市场 1、新增预售分析
2012年深圳全市有8个楼盘取得写字楼预售证，预售体量好于2011年，2012年深圳市写字楼预售面积19.40万㎡，同比增加三成多，写字楼预售套数1253套，同比大增2.4倍。2012年深圳写字楼预售量主要分布在福田、南山、龙岗三个区域，福田区写字楼预售量为56075.27㎡/203套；南山区写字楼预售量为59653.28㎡/312套；龙岗区写字楼预售量为42617.08㎡/455套。 个盘预售量方面，位于南山区的南园枫叶大厦和位于福田的荣超大厦是全市写字楼预售量最大的两个楼盘，其中，南园枫叶大厦的写字楼预售量为37163.41㎡/216套，荣超大厦的写字楼预售量为36308.31㎡/117套。此外，位于盐田中心区的壹海城写字楼预售29857.12㎡/200套，位于龙岗的荣超英隆大厦写字楼预售25354.35㎡/189套，位于南山的招商局广场写字楼预售22489.87㎡/96套，次三个项目也是写字楼预售量相对较大的项目。 2、一手写字楼成交分析
2012年深圳市写字楼供给量增加，不过写字楼的成交有所偏弱，2012年深圳市写字楼成交面积5.65万㎡，同比减少11.4%，2012年深圳市写字楼成交套数283套，同比增加约一成。2012年写字楼成交量的萎缩，主要源于经济环境的恶化，在全球经济疲软、国内经济低迷的环境下，很多企业面临生存威胁，从而导致市场对写字楼需求的减少。
个盘表现方面，都市综合体物业田厦国际中心是2012年写字楼市场的明星楼盘，成交量超过3万㎡，为33680.13㎡/174套，位于福田车公庙的农科商务办公楼也有不错的表现，成交16770.67㎡/73套，壹海城自四季度入市以来，销量不错，成交29套办公楼，成交面积4200.89㎡，处于尾盘销售的振业国际商务中心成交7套办公楼，成交面积1863.21㎡。 3、二手写字楼挂牌均价
2012年深圳的写字楼挂牌均价跌宕起伏，大起大落，年度挂牌均价呈下跌之势。2012年深圳的写字楼挂牌为32800元/平方米（1-12月加权均价，下同），
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较2011年（33288元/平方米）下跌1.5％。写字楼整体挂牌均价的下跌是由供应结构变动所致，即全市的写字楼重镇——福田区的份额由2011年68.7%降至2012年的55.2%，导致全市的高端写字楼相对减少，拉低了全市的价格水平。事实上，所监测的三个行政区的写字楼挂牌均价同比均呈涨势，其中，南山区一枝独秀，写字楼挂牌均价同比大涨11.3%，为33876元/平方米；罗湖区同比上涨1.7%至22343元/平方米；福田区同比上涨1%至36599元/平方米。 受2012年二手房成交量低于2011年的影响，2012年二手写字楼成交量亦低于2011年，2012年深圳二手写字楼成交面积18.09万㎡，同比减少44.0%，2012年深圳二手写字楼成交套数1248套，同比减少34.4%。2012年二手写字楼成交体量主要分布在福田、罗湖、宝安三个区域，福田区成交68070.49㎡/506套，罗湖区成交43800.31㎡/296套，宝安区成交40169.07㎡/277套，三区成交量之和占总量的84%。
2013年4月份深圳市房地产市场
2013年4月份，深圳楼市在信义嘉御山、勤诚达、22世纪、合正荣悦、天御香山等楼盘热销的带动下，成交量高位运行，全市共成交3940套新房住宅，成交面积356829平方米，成交均价方面，由于高端楼盘合正荣悦、天御香山等成交占比较大，大幅拉升了全市的成交均价，4月份成交均价环比大涨12.3%，为21868元/平方米，调控房价，成为深圳楼市的一大难题。 市场表现方面，4月楼市以个盘热销为主旋律，位于坂田的信义嘉御山推售新品，受到市场的大力青睐，成交面积逼近3万平方米，为29860.63平方米/332套，是全市的成交面积冠军，位于新安片区的勤诚达?22世纪、位于罗湖的合正荣悦、位于农科片区的天御香山、位于龙华的星河盛世、位于观澜的懿花园、位于平湖的融湖中心城、位于西乡的中粮锦云、位于布吉的龙岗大道1号、位于坪山新区的万科金域缇香等，这些楼盘均有不俗的表现，单盘成交量均超过1万平方米，高性价比和产品品质，是这些个盘取胜市场的关键因素。 二手楼市方面，受新版“国五条”的影响，二手房成交量在4月份大幅减少，单日成交量回落到300套左右，4月份全市二手房共成交6122套/515623.7平方米，环比减少近七成，展望后市，二手房成交量在未来一段时间内将维持低位震荡。
二、区域市场及该项目周边市场调研
1、区域市场环境概述
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（1）片区范围界定
龙岗街道2004年1月2日正式挂牌成立，是深圳市第一批加快城市化试点单位之一。辖区面积64.84平方公里，下辖10个社区居委会，79个居民小组。总人口40万人，其中户籍人口34689人，常住人口26万人。
辖区现有各类企业2035家，规模以上工业企业260家，民营工业企业700家，初步形成了电子、机械制造、商贸服务、房地产等产业规模。近年来，在市、区两级的高度重视下，街道按照“规划、整合、提升”思路，依托现有人文资源和区位优势，结合产业转型和升级，着眼经济社会长远发展，开拓思路，合理规划布局，初步形成了新型文化旅游产业（龙园奇石文化、鹤湖新居客家文化、东方国际茶都茶文化，龙园连续三年、东方国际茶连续两年成功申办深圳市文博会分会场）、商贸物流业（通过综合整治改造，沿地铁三号线、龙岗老街商业圈初步形成，专业市场聚集，目前已有天虹、五洲风情、摩尔城等大型物流商进驻，拉动了全区第三产业迅速发展壮大，14个专业批发市场辐射珠三角，初步形成集聚效应，年交易额达60亿元以上）、高新技术产业（位于宝龙社区的宝龙工业城，作为全市重点高新技术产业片区，目前进驻比亚迪、方正等56家企业，实现年产值200余亿元）。
多年来，龙岗街道曾先后荣获“省教育强镇” “乡镇企业百强镇”、“全国环境优美乡镇” 、“国家卫生镇” 、 “全国篮球城市” 、“舞龙之乡” 、“全国群众体育先进单位”等省级和国家级荣誉称号。
（2）区域交通状况
龙岗街道是深圳东部重要的交通枢纽，是深惠、深汕一级公路和惠盐、深汕高速公路的交汇点，是深圳通往淡水、惠州、梅州、汕头、福建等地的必经之地；龙岗至罗湖海关、惠州、谈水、平湖、盐田港、深圳机场均只需半小时车程；辖区内建设100多公里的高等级公路，投资6亿元的龙岗至深圳“第二通”道水官高速公路已建成；香港九龙至龙岗的直通车也已开通，2004年并工与建地钱工程和深惠路改造工程，将使街道的交通更加便利快捷。
（3）片区性质及特点
龙岗街道隶属于“龙岗中心组团（龙城、龙岗、坪地）”。龙岗中心组团规划用地范围195.5平方公里，其中龙岗街道办109.0平方公里，龙城（含横岗机荷高速以北地区）33.4 平方公里，坪地街道办53.1平方公里。规划区的现状建成区面积63.0 平方公里。
深圳总体规划的调校、产业与空间发展的重新整合，深圳地铁3号线、体育公
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园、外围高快速路网的建设等新的影响因素注入，都将推动龙岗中心组团的城市发展目标与主要职能产生变化。本次规划结合上层次规划要求提出龙岗中心组团定位为东部发展轴的综合服务中心。重点发展产业：商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业。
规划至2020年龙岗中心组团人口控制规模为人口规模74万。人均城市建设用地面积111.3平方米。规划至2020年组团城市建设用地控制规模为82.4平方公里。
龙岗中心组团
“龙岗中心组团”的规划定位给龙岗街道的房地产发展提供了一个良好的平台，通过旧城、旧村、新村及部分工业区改造等城市更新措施，实现城市土地开发由外延式向内涵式的转变，实现城市土地开发由“粗放型”向“集约型”转变，并通过工业用地相对集中配置、居住模式与住宅形式改进等城市化措施，使城市用地形态由“村镇型”向“城区型”转变，未来房地产开发潜力较大。
（4）区域经济发展
据统计，2012年，龙岗街道可实现规模以上工业总产值350亿元，同比增长4.5%；规模以上工业增加值79.2亿元，增长4.3％；社会消费品零售总额59.8亿元，增长15.5％；城镇居民人均可支配收入35400元，增长11.5％。 房地产方面，富基置地广场、财富集团龙城中央、中骏-蓝湾翠岭等3个城市更新项目已奠基；海航地产项目已开工建设，远洋新干线、喜悦里地产项目已开放样板房预售。通过城市更新的辐射带动，加上现有的商贸资源，未来的龙岗大道及其周边将涌现出多个类似于摩尔城式的集商贸零售、商务办公、购物休闲、饮食娱乐、名品专卖于一体的大型商业综合体，成为龙岗区新型高端商贸服务业走廊。
（5）区域发展前景预测
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龙岗街道地处龙岗中心城区，毗邻大运新城和坪山新区，地铁三号线，深
惠、深汕公路和惠盐等交通枢纽四通八达，具有优越的区位优势。 近几年，龙岗街道经济发展速度较快，房地产销售状况良好，空置率大幅
下降，房地产发展态势良好。
龙岗街道隶属于“龙岗中心组团（龙城、龙岗、坪地）”。龙岗街道全力打
造“三大中心”：先进的、大型的制造产业中心，以专业市场为主要载体的现代商贸物流中心，综合配套的服务中心。规划至2020年龙岗中心组团人口控制规模为人口规模74万。“三大中心”的建设、人口的增长，将提高房地产市场的需求，为房地产市场发展提供一个较好的发展机遇。
2．区域房地产市场状况
龙岗街道为龙岗中心城主要街道之一，距离深圳市区远，临近的东莞惠州经济并不发达，因此一直以来龙岗街道房地产发展比较落后。市区客户对区内的房地产关注不高，区内商品房主要以本地消化为主。随着大运会的举办，地铁三号线的开通，极大的方便了市区与龙岗的联系，龙岗房地产市场迎来爆发式增长。 A、供应分析
在1999年以前，龙岗区商品住宅的批准预售面积均不足100万平方米，与其土地面积及管理的人口数量很不相称，在1999年首次突破100万平方米的商品住宅预售量，之后几乎年年的新增预售量都在100万平方米以上，尤其是2007年达到了史无前例的171.84万平方米。其新增商品住宅预售面积占全市的比例，在2007年以前均不及三成，2007年首次突破三成，达到38.42%，2009年1-8月更是占到全市的42.56%，对全市的供应量及全市一手住宅成交均价都有举足轻重的影响。 B、需求分析
龙岗房地产市场区域性非常较强，大运会举办以前客户以本地置业者为绝对主流，在推出的项目中大部分是直接面向本地客户。大运会的举办，地铁三号线的开通后，龙岗房地产市场受到市区客户的关注，吸引了一部分市区客户。 该区域住宅市场需求客户为：
1 本地居民 ○
2 个体工商户 ○
3 企业老总和政府官员 ○
4 外企中高层管理人员 ○
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5 有一定积蓄的中等收入人士 ○
6 部分临近区域的工薪阶层 ○
⑦ 深圳市区白领阶层人士
从龙岗房地产需求来源分析，本地居民客户比例在50%以上；从购买动机来看，自用性消费需求在50%左右，投资需求比例较大。
三、项目周边典型物业调查
A．住宅部分
全盛紫云庭：位于深圳龙岗中心城回龙路与紫麟山二路交汇处。项目总占地22704.13平方米，总建面63571平方米。容积率2.8，共由5栋高层组成，依托原山高台地形而立，享受百米超高层视野景观。主要的户型为两房、三房、以及89平米复式房，总户数548户, 2013年12月预计入住。
全盛紫云庭位于深圳龙岗中心城龙平西路以北、龙城北路以西，周边豪宅林立，紧邻中央悦城、阅山华府、深业紫麟山等多个别墅豪宅项目，居住人口纯粹，片区发展前景优越。周边双公园环绕，北拥4万平米紫麟山公园市政公园，西揽11万平米回龙埔森林美术公园，南瞰17万平米龙潭公园。周边商业、教育配套一应俱全，世贸百货、万佳百货、天虹商场等近在咫尺，香港中文大学、深圳中学初中部、兰著学校等教育配套齐全举步即达，真正打造“龙脉中心生态宜居之地”，尽享优美环境和优质教育资源。
目前项目平层销售均价15500元/平米；复式结构销售均价22000元/平米。
满京华喜悦里：满京华喜悦里项目位于龙岗大道与碧新路交汇处（地铁龙岗线南联站南侧200米），目前一期已封顶，二期地上施工中： 一期相关指标
占地面积 21264.17平方米；总建筑面积 111346.92平方米；计容建筑面积 72480.58平方米；其中：住宅：65105平方米（含4#楼保障房5460平方米）
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（住宅套数778户，含保障房需返还的116套）；商业：1029.53平方米（商铺数量17个）；建筑覆盖率 30%；总户数 778户；车位数 730个。 二期相关指标
占地面积 30050.52平方米；总建筑面积 175493.79平方米；计容建筑面积 134625平方米；二期容积率 4.5；建筑覆盖率 60%；总户数 1085户；车位数 810个；商业面积 11968平方米（商铺共83个，集中商业约3487平方米）；写字楼面积 20000平方米。
满京华喜悦里5栋89平4房少量在售，均价15500/平，一期2栋B座和3栋大户型仍然在售，其中2B座户型为81-89平米3-4房，3栋户型为120-131平米4-5房，二期目前已经建至15层左右，预计10月份推出。
怡龙枫景园：位于深圳龙岗地铁三号线双龙站旁（双龙天虹旁），占地43016平米，建筑面积184806平米，容积率是3.58，绿化率30.2％，总户数1388，怡龙枫景园户型涵盖70-186平米的2房-5房，产品方正实用，南北通透；建筑选材上，采用澳洲进口涂料，商业裙楼精选中空LOW-E玻璃，优质石材立面，打造卓越建筑品质；入户花园，生活阳台，多样化凸窗设计，空间增值。项目最低15层，最高28层。 1栋：A座24层；B 座22层 2栋：A座19层；B 座15层 3栋：A座28层；B 座27层 4栋：26层
5栋：A、B座均为26层 6栋：A、B、C座均为26层
怡龙枫景园位于龙岗中心商业核心地段，以商住混合用地为主，并配套建设幼儿园、会所、社区健康服务中心、居委会、社区服务站、社区警备室、垃圾站等。怡龙枫景园地处龙岗中央生活区，享成熟商业、立体交通、名牌学校、生
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态公园等资源。怡龙枫景园位于地铁3号线双龙站口，享商业繁华与交通便利，观八仙岭苍翠天然景致，鉴南欧庄园风情园林。
怡龙枫景园占据优势的交通资源，为双地铁线，双地铁口物业，步行至地铁3号线和地铁12号线的接驳站——双龙站仅5分钟，地铁3号线的南联站仅8分钟。怡龙枫景园周边更有龙岗街道办，五洲风情MALL，龙岗天虹等多个公交站点，多路公交线路直达项目。
怡龙枫景园140-185㎡楼王单位及88㎡小户单位在售，均价14000元/㎡，项目推出74平-135平的顶层复式45套左右，,最高赠送面积达60%。
运河蓝湾：位于深圳市龙岗街道龙岗路与银威路交汇处（龙岗街道办对面）。 项目占地面积8985方米，总建筑面积34995平方米，容积率2.8，运河蓝湾由1栋17层高层、1栋30层高层住宅（共258套房源）、沿街商铺、文化活动中心、物管用房、中心花园和地上及地下停车库等几大功能区组成。
运河蓝湾项目定位为高端、精品社区，高端规划的完整统一与高规格的内涵包装，无不彰显出运河蓝湾高端地位与非凡品质。建筑外立面采用现代、简约时尚风格，其建筑实体对该片区的精彩跃升有着举足轻重的意义，同时对于龙岗人居品质也将是一次革命性的跨越。该项目具有目前龙岗中心城片区刚需盘中罕有的二梯三户设计，户型方正实用，每户布局以起居室为主，厨房、餐厅、卫生间相邻布置，卧室集中布置，功能明确，动静分区，通风流畅。二梯三户的平面布局，最大限度地提高了房屋的通风、采光及居住的舒适性，同时具有科学合理的户型分布，力求户型的均好性；户型面积约79、88、150m2非合拼二至四房，户型多为双卫、全部双阳台设计，超高拓展率、高实用率。其中三房约88平米户型南北通透，南向为约79平米2+1户型，另高层有约150平米南北通透4+1户型，顶层复式约为147-296平米。
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目前运河蓝湾均价14500元/平方米。
远洋新干线：位于深圳地铁三号线龙城广场站、南联站之间（南联站A出口）。远洋新干线是南联小学旧村改造项目，位于龙岗街道南联社区，北侧地块紧邻深惠路，南侧为怡丰路，西侧为上龙塘路，东侧为植物园路。总拆迁用地面积达16.1万平方米，建设用地面积107608.3平方米，地上建筑物面积446400平方米。其中住宅面积253868平方米、商业面积71352平方米、办公区域9万平方米、商务公寓2.3万平方米。项目各类公共配套设施齐全，交通便利，是一个集高档住宅、商务公寓和商业区于一体的城市更新项目。
目前远洋新干线均价16000元/平方米。
保利上城：位于龙岗区深惠大道与怡翠路交汇处（地铁爱联站、吉祥站旁）。保利上城位于龙岗中心城核心地段，处于豪宅中心板块，不仅是双地铁物业，同时还兼得cocopark、山姆会员店、岁宝百货、大运体育场馆、图书馆、影剧院、189公顷龙城公园、香港中文大学等世界级配套。可以说保利上城是区位中心、商业中心、文体中心、教育中心、行政中心之上的标杆之城。 保利上城整体占地69991.83㎡，容积率为3.85。总建筑面积36万㎡。保利上城项目一期：1栋17层、2栋32层、2栋33层。包含住宅，商务公寓，商业，幼儿园，文化室等。
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保利上城5万平米中心花园，以30余处大景点、100多处小景点精工打造的龙岗首屈一指的ART DECO装饰艺术风情园林。
目前保利上城均价17000元/平方米。
B．写字楼部分
正中时代广场：项目位于龙岗中心城龙城大道旁，与龙岗区政府仅百步之遥。项目分A、B两座，总规模近13万㎡，5A智能化系统配置（楼宇设备自动化系统、办公自动化系统、火灾自动报警及消防联动系统、闭路电视监控系统、应急广播系统、通讯系统、综合布线系统、卫星天线系统），瑞士迅达电梯及冰蓄冷中央空调系统的巨资投入，最大化降低企业运行成本，满足进驻企业24小时商务办公需求。轨道交通描述：地铁3号线龙城广场站
公共交通：项目交通便利，周边有329、351、353、358、365、528、810等30条公交线路
A、 B两座，2F、-1F为车库和设备间，1F、2F为大堂和商业，3F及以上为甲级写字楼 客梯个数：10个 客梯品牌：瑞士迅达
B、 停车位描述：逾1000个，其中B栋453个
目前正中时代广场月租金均价在70元/平方米，出售均价在22000元/平方米。
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珠江广场：珠江广场是深圳珠江地产在龙岗中心城开发的“地王”项目，也是政府为大运会配套的重点项目。位于黄金地段的珠江广场还具有黄金般的品质。该项目是以五星级酒店为龙头，集酒店、办公、商业于一体的大型国际商务旗舰综合体项目，总建筑面积207570平方米，其中包含一座五星级酒店，4栋商务公寓写字楼，一个国际风情商业街和一栋5A级写字楼。它将现代、高尚、简约、实用建筑理念融入楼体中，尽显现代建筑思想的精华。
五星级酒店由全球最大的酒店管理公司洲际酒店集团管理，使用“皇冠假日”品牌，是龙岗唯一的五星级酒店、大运会指定接待酒店。加之五星级24小时国际商务OFFICE，大型MALL式购物中心及5A级写字楼，建成后，将成为当今国际一流的信息交流平台和商务平台。
目前已同世界顶级的酒店管理公司洲际酒店集团初步达成合作协议，强强联手之下，必将迎来项目的成功。珠江广场初步计划2010年酒店公司试营业，2011年通过五星级评比。
宗地号：G01006-0017 占地面积：52429.39平方米 建筑总面积：207570平方米 其中五星级酒店面积：56002平方米 甲级写字楼面积：29285平方米 国际商务写字楼面积：52077平方米 高端商业体面积：14557平方米 容积率：≤3.15 建筑覆盖率：≤30%
五星酒店16层、A1-A4栋写字楼17层、甲级写字楼20层 A1-A4栋写字楼496套、甲级写字楼152套
A1栋，2-16层、8户每层，17层4户，共124间办公房 A2栋，2-16层、8户每层，17层4户，共124间办公房
A3栋，2层7户，3-16层、8户每层，17层4户，共123套产权式
酒店客房
一期国际商务写字楼按功能进行设计、规划和管理，单套100-120平方米，实用率76-78%，户型方正实用、可灵活组合，满足不同企业的发展需求；每套均配有独立洗手间，茶水间、烟道、管道煤气等办公人性化设计完全满足创业
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型公司办公、生活的双重需求，实现国际24小时OFFICE的特性；双层LOW-E中空玻璃、分体空调设计是办公节能化的有效控制手段。
珠江广场现正接受登记的是国际商务写字楼B组团A1-A2栋，标准层面积为900平方米左右，主力面积为100-130平方米左右，户型方正框剪结构，实用率高，每套均配有独立卫生间、茶水间、烟道及煤气管道，空间更可灵活组合，是不同企业的发展需求最优选择。
A3-A4栋为酒店式公寓，其它还有一栋五星级酒店和一栋甲级写字楼。
目前珠江广场出售均价在21000元/平方米。
C．商业部分
中海塞纳时光（中海三里铺二期）：项目地处龙岗大运新城，该片区规划居住人口可达10万人，已同“前海中心”、“龙华新城”一起列入深圳十二五规划纲要。中海塞纳时光（中海三里铺二期）是中海地产在龙岗区继中海怡翠山庄、中海怡美山庄、中海怡瑞山居、中海日辉台、中海月朗苑、中海大山地、中海康城国际之后开发的第8个高品质项目，随着世界大学生运动会的成功举办，地铁3号线的开通运营，水官高速与北通道无缝对接。
中海塞纳时光（中海三里铺二期）项目周边配套完善，与大运自然公园为邻（相当5个莲花山公园）；近享一站式名校云集教育配套，晶晶国际双语幼儿园、福安学校（广东省书香校园）、龙岗高级中学、深圳市第三高级中学、深圳信息学院以及香港中文大学深圳学院（预计2013年9月招生）近在咫尺。安享中国物管领导品牌——中海物业贴心细致服务。项目周边有cocopark（预计2012年9月开业）、益田假日广场（预计2013年12月开业），同时临近天虹百货、世茂百货、岁宝百货，小区还坐拥2.4万平米的的风情商业步行街。 中海塞纳时光（中海三里铺二期）交通配套完善，门口即有公交车站，往来龙岗及市区非常便利，并且做到无缝接驳地铁3号线大运站（目前已有大运专线2、M322，M315；其中到达地铁3号线爱联站有M280、983B），车行走北通
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道转水官高速可以快速通达深圳各区域。
目前中海塞纳时光（中海三里铺二期）底层商铺出售均价在47000元/平方米。
世纪新城：项目位于龙岗老镇龙平东路，地处龙岗镇传统商业中心，紧邻地铁3号线，距双龙站500米，交通十分便利。
世纪新城为商住一体现代风格的城市综合体项目，总占地2.2万平米，建筑面积9万平米，住宅5.8万，规划有4栋住宅，1栋精装修公寓，同时规划有近3.2万平米集中商业，商业引进沃尔玛，为龙岗第一家引进沃尔玛购物广场的项目，生活配套完善，是龙岗老镇高尚住宅。
目前世纪新城二手底层商铺价格在70000元/平方米。
远洋新干线：项目位于龙岗街道南联社区，地铁三号线龙城广场站与南联站之间。 远洋新干线商业广场是深圳首个以BOXMALL理念打造的8万平米购物空间，同时也打造了龙岗首个全开放式双首层临街旺铺群，优越的代理位置、成熟的商圈、卓越的设计理念加上完美的业态布局，使得远洋新干线商业广场有望复制东门的商业繁华景象。远洋新干线商业广场是深圳首个以BOXMALL理念打造的8万平米购物空间，同时也打造了龙岗首个全开放式双首层临街旺铺群，优越的代理位置、成熟的商圈、卓越的设计理念加上完美的业态布局，使得远洋新干线商业广场有望复制东门的商业繁华景象。
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层商铺2.8-3.2万∕㎡。
远洋新干线商业广场在售户型为70-300平铺王单位，一层商铺5-7万∕㎡，二
摩尔城： 摩尔城北临深惠路及建设中的地铁三号线，距离地铁南联站约150米，所处片区是龙岗区商业、金融、文化服务的中心。
摩尔城涵盖住宅、商业、商务中心，新一代新城市综合体；由3栋31层住宅和1栋20层商业中心组成，摩尔城住宅下设4层商业裙楼，5层为架空层花园（内设主题会所、泛会所、风情园林、游泳池等），由美国泛亚易道担纲园林设计，复合式新都市风格园林设计。
摩尔城项目住宅定位为现代、高档物业，立面采用现代简约的建筑风格，户型设计方正简洁，80%以上的户型带入户花园、空中院落及露台。2梯4户（部分2梯3户），户型包括二房、三房、四房、五房等，面积区间从82.30㎡至160.56㎡，整体户型方正实用、南北通透、采光效果极佳，星级大堂设计，实行封闭式管家管理，戴德梁行担纲物业管理顾问。
摩尔城商业部分将涵盖5大功能：购物＋餐饮＋娱乐＋休闲＋商务办公。致力于打造最具影响力的休闲、体验式LIVING MALL，华润万家、麦当劳、面点王已进驻摩尔城。
摩尔城商铺出售极少，大部分为出租，月租金在200-250元/平方米。
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四、项目分析
1． 项目地块概况
项目用地为16-13地块，该地块位深圳地铁3号线双龙站（总站）与龙岗大道（深惠路205国道）交汇处，地理位置非常优越，是龙岗最繁华的商业区，近似于深圳东门老街。地铁三号线由福田区益田村至龙岗的双龙站，途径贯穿福田、罗湖、龙岗三个行政区。而该片区处于龙平大道，龙翔大道至深圳、深惠公路（205国道）及深汕公路三角交汇处，交通非常便利。是龙岗区最繁华的商业区域。商业发达，人口密度大，配套设施齐全，是龙岗居民的集中聚集地之一，也是龙岗的传统商业中心。
2． 市场竞争优劣势 优势及机会：
龙岗街道具有地理位置优越，位于地铁三号线双龙站出口处、交通条件便
利、规划优势明显、土地资源丰富等特点，片区未来发展潜力较大。 项目将建成一栋82层商业住宅综合楼，为龙岗区地标性建筑，属于高端
物业，项目将弥补该区域高端商业住宅市场。
项目位于龙岗老街商圈，是龙岗最繁华的商业区域之一，人流量大，公共
配套设施齐全。
项目位于龙岗街道中心区，属于龙岗街道近几年房地产开发的热点片区。 项目位于距离地铁3号线”双龙”出口处，属于地铁口物业，具有一定的升
值潜力。
劣势及威胁：
项目周边居住环境较差，多为老旧民宅以及工业区，居住人群较为杂乱。
项目所在地人流量大，但是相当部分人流是乘转车客流，加上周边还有相当部分人流为蓝领阶层，消费能力有限。
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第六章 市场评价及项目评估
根据总体市场情况，对项目市场定位及评估如下：
一、产品档次定位及评估
大厦占地面积11800㎡，拟建一栋250米至300米高度、82层、建筑面积为117000㎡，集办公、商业、娱乐、饮食、公寓为一体的综合性大厦，大厦建设采用国家提倡的环保、节能，地下余热中央空调系统及热反射外墙装修材料，减少太阳紫外线辐射、低炭排放，省去业主自行安装空调的麻烦及承担高昂电费的苦恼。
二、户型面积定位及评估
根据委托方提供的资料，项目总建筑面积169,300平方米，其中住宅面积97,000平方米，商业面积1,0000平方米，办公面积10,000平方米。拟建一栋250米至300米高度、82层集办公、商业、娱乐、饮食、公寓为一体的综合性大厦。
三、目标客户定位及评估
通过对龙岗街道房地产市场的调查分析，结合本项目的定位，认为项目目标客户主要来源于以下几个部分：
1 本地居民 ○
2 个体工商户 ○
3 外企中高层管理人员 ○
4 有一定积蓄的中等收入人士 ○
5 部分临近区域的工薪阶层 ○
6 地铁带来的少量投资者 ○
⑦ 深圳市区白领阶层人士
四．销售价格定位及评估
项目处于龙岗街道，周边有全盛紫云庭、满京华喜悦里、怡龙枫景园、运河蓝湾等住宅楼盘，均价在14000-20000元/平方米之间；周边有远洋新干线、世纪新城、中海塞纳时光等商业出售，一层价格在40000-60000元/平方米之间，二层价格在
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30,000-40000元/平方米；周边有正中时代广场、珠江广场等写字楼项目，价格在22000元/平方米左右。
根据对深圳市以及项目所在片区房地产市场的分析，结合对项目周边典型物业的调查，随着龙岗区房地产市场的发展，特别是项目周边商圈不断的成熟，各类型房地产价格将会有一定幅度的上涨，预计项目2015年进入销售时，住宅房地产销售均价为21,500元/平方米，商业销售均价40,000元/平方米，办公销售均价25,000元/平方米。
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第七章 项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划
一、基本参数
1、用地面积：11,800平方米 2、建设用地面积：5,400平方米 2、建筑容积率：21.7
3、总建筑面积：169,300平方米
A、计入容积率建筑面积：117,000平方米 其中：住宅建筑面积 97,000平方米 商业建筑面积 10,000平方米 办公建筑面积 10,000平方米 B、不计入容积率建筑面积：52,300平方米 4、覆盖率： 65% 5、总户数：2300户 6、停车位：500辆
7、项目正常销售价格：住宅销售均价为21,500元/平方米，商业销售均价为40,000元/平方米，办公销售均价为25,000元/平方米
8、贷款利率：根据委托方的确认，本次评估按1-3年期银行年贷款利率6.15%上浮10%，即贷款利率为6.765%。
二、项目投资构成及总投资估算
1．估算依据
参照委托人提供的资料以及当前深圳市建筑市场的价格情况。
2．项目投资概算 （1）土地取得费用
委托方未提供《房地产证》、《土地使用权出让合同》、付清地价款证明，本次评估依据土地取得成本依据委托方提供的相关数据资料以及《深圳市城市更新办法》第三十六条规定拆除重建类城市更新项目中城中村部分补缴地价的规定。 1．拆迁成本
根据委托方提供的数据资料，拆迁成本：（拆迁安置费+拆迁补偿费+搬迁费）＝
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1.0753亿元。 1.1拆迁安置费：
根据龙岗区老街周边住宅租赁价格调查，每月回迁安置费用为住宅：10元/㎡，商业：45-70元/㎡，租赁时间按36个月。
拆迁安置费：住宅安置费+商业安置费＝1633万元 其中：住宅安置费：4630.35㎡×10元/㎡×36＝167万元 商业安置费：3563.27㎡×70元/㎡×36＝898万元 办公安置费：3507.18㎡×45元/㎡×36＝568万元
1.2拆迁补偿费：根据委托方提供的资料数据，本次拆迁补偿费为8800万元。 1.3商铺搬迁费一次性（含装修补偿费、停产停业费3个月）7991㎡×400元/㎡＝320万元
因此，拆迁成本：（拆迁安置费+拆迁补偿费+搬迁费）＝1.0753亿元。 2．补缴地价款
根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5（含）之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
龙岗街道老街片区基准地价：住宅：1097元/㎡ 商业：2020元/㎡ 商业基准地价：
（1）容积率2.5及以下部分（免地价）： 建设用地面积5400㎡×容积率2.5＝13500㎡ （2）容积率2.5至4.5（含）部分：
建设用地面积5400㎡×（容积率2.5至4.5（含）部分）×2020元/㎡×20% ＝(5400㎡×2.0)×2020×20% ＝(10800㎡×2020元/㎡)×20% ＝21816000元×20% ＝4363200元
（3）容积率4.5以上部分，按基准地价100%计收：
〔建筑面积－容积率2.5及以下部分－（容积率2.5至4.5部分）〕×2020 ＝（117000㎡－13500㎡－10800㎡）×2020元/㎡ ＝92700㎡×2020元/㎡ ＝187254000元
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地价款：商业地价：0.043632亿元 + 1.8725亿元＝1.916132亿元 取得土地成本=拆迁成本+补缴地价款
=1.0753亿元+1.916132亿元=2.991432亿元
（2）房屋开发费
包括建安工程费，安装及装修工程费和室外工程费。建安费的测算过程见下表：
房屋开发费测算表
序号 项目名称 单价 （元/ m） 2投资金额 （万元） 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 5 6 7 土方工程 桩基工程 主体工程 安装工程费 室内给排水工程 室内电气工程 电梯工程 消防工程 弱电工程 通讯工程 高低压变配电 煤气管道 智能系统 商业公共部分装修 地下室 室外配套 房屋开发费合计 200.00 3,266.00 250.00 4,082.50 1,680.00 27,434.40 963.88 16,318.50 80.00 936.00 90.00 1,053.00 200.00 2,340.00 100.00 1,170.00 80.00 936.00 80.00 936.00 150.00 1,755.00 45.00 436.50 80.00 936.00 600.00 5,820.00 1,500.00 5,670.00 140.00 2,370.20 5,054.84 59,141.60 注：以上单方造价是按计容积率建筑面积计算 （3）前期工程费用
其中包含勘察测量费、规划设计费（包含可行性研究费用）、质检费用、安检费用、
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临时供水供电、场地平整、临时道路等费用。本次评估按建安工程的3%计算，则： 前期工程费用为59,141.60×3%= 1,774.25万元
（4）销售费用
销售费用指销售产品过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用，取销售收入的3% 计。项目总销售收入为240,574.17万元，则： 销售费用为：240,574.17×3%=7,217.23万元
（5）管理费用
管理费用包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门管理的各种费用，按土地取得费用、房屋开发费、前期工程费用的3%计，则：
管理费用为（29,914.32+59,141.60+1,774.25）×3%=2,724.91万元
（6）财务费用
根据该项目开发贷款30,000万元、理财资金30,000万元，根据委托方的确认，本次评估按1-3年期银行年贷款利率6.15%上浮10%，即贷款利率为6.765%，贷款期限3年。则：
投资利息为60,000×6.765%×3=12,177万元。
（计算过程详见评估主表2：项目总投资来源及支出预测表）。
（7）不可预见费
不可预见费按按土地取得费用、房屋开发费、前期费用的3%计，则不可预见费为： （29,914.32+59,141.60+1,774.25）×3%=2,724.91万元
（8）公用设施专用基金
公用设施专用资金按前期费用、房屋开发费、管理费用、不可预见费的2.0%计，则：
公用设施专用资金为：
（59,141.60+1,774.25+2,724.91+2,724.91 ）×2%＝1,327.31万元
综上所述，该项目投资估算汇总如下表：
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投资估算汇总表
三、项目资金筹措及投资计划
根据委托方提供的资料分析项目的投资及资金筹措计划，项目投资的资金来源主要包括自筹资金、银行融资。项目资金主要来源构成情况如下：
（1）企业自筹资金87,001.52万元，占总投资的74.36%。其中：企业自有资金35,100.00万元，占总投资比例的30.00%；理财资金30,000.00万元，占总投资比例的25.64%；销售回款21,901.52万元，占总投资的18.72%； （2）向银行申请开发贷款为30,000万元，占总投资的25.64%； 该项目的资金筹措及财务平衡详见评估主表5：资金来源与运用表。
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第八章 项目财务分析
一、静态经济效益分析
1、项目销售回款
根据以上对项目各类型项目的销售价格的评估以及相应的面积，可计算高层住宅项目销售均价为21,500元/平方米，商业40,000元/平方米，办公25,000元/平方米。
项目销售率按100%计，则项目总销售收入预测如下：
21,500×92,369.65×100%＋40,000×6,436.73×100％＋25,000×6,493×100％=240,574.17万元
根据项目销售计划可确定项目的销售回款表，具体详见评估辅表2：项目销售计划与销售收入测算表。
序号 1.1 1.2 1.3 1 项目 高层住宅销售面积(㎡) 高层住宅平均售价(元/㎡) 高层住宅销售收入(万元) 商业销售面积(㎡) 商业平均售价(元/㎡) 商业销售收入(万元) 写字楼销售面积(㎡) 写字楼平均售价(元/㎡) 写字楼销售收入(万元) 销售收入 合计 92,369.65 21,500.00 198,594.75 6436.73 40,000.00 25,746.92 6,493.00 25,000.00 16,232.50 240,574.17 40
2、项目销售利润预测 （1）项目的销售税费预测
销售税金指销售过程中发生的营业税和城建维护维护税、印花税、教育费附加、堤围防护费、交易手续费，合计为12,685.79万元
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2 营业税（销售收入5%） 城市建设维护税（营业税1%） 教育费附加（营业税3%） 印花税（销售收入0.05%） 堤围防护费（销售收入0.01%） 交易手续费（3元/平方米） 销售税金及附加 12,028.71 120.29 360.86 120.29 24.06 31.59 12,685.79
（2）项目的土地增值税预测 ①土地增值税清算
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》、《深圳市房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法》，本项目商业适用预征税率均为销售收入的3%，因此：
预征土地增值税税额＝开发销售房地产所取得的收入×预征率 =240,574.17×3% =7,217.23 万元 ②土地增值税清算
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。深圳市于2005年11月1日起恢复征收土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 本项目土地增值税测算如下：
a. 房地产开发成本（不计期间费用）＝94,882.38万元 b. 销售税金及附加＝12,685.79万元 c．期间费用＝财务费用+管理费用
＝12,177.00+2,724.91
41
＝14,901.91万元
d. 销售税费=7,217.23万元
e.允许扣除项目金额合计＝（94,882.38＋12,685.79＋14,901.91+7,217.23） =129,687.31万元
f. 增值额＝预期开发价值－允许扣除项目金额 ＝240,574.17－129,687.31
＝110,886.86万元 g. 增值率＝110,886.86÷129,687.31 ＝85.50%
则应交土地增值税=增值额×40%-允许扣除项目金额合计×5% =110,886.86×40%-129,687.31×5% =37,870.38万元
则按照先预征后清算的原则，应补交土地增值税 =37,870.38-7217.23 =30,653.15万元
h. 根据土地增值税实施细则，土地增值税税率表如下：
土地增值税四级超额累进税率表 级数 1 2 3 4 增值额与扣除项目余额的 比例 不超过50%的部分 超过50%-100%的部分 超过100%-200%的部分 超过200%的部分 税率 （%） 30 40 50 60 速算扣除系数 （允许扣除项目%） 0 5 15 35 （3）经营利润预测 经营利润 = 销售总收入－经营成本－销售费用－销售税费 =240,574.17－97,607.30―7,217.23―12,685.79
= 123,063.86万元
3、项目税前成本利润率预测
税前投资利润=经营利润－财务费用－土地增值税 = 123,063.86－12,177 －37,870.38
=73,016.48万元
税前成本利润率 = 项目投资利润 / 项目总投资 =73,016.48/97,607.30=74.81%
4、项目税后投资利润率预测
所得税预测： 73,016.48×25%=18,254.12万元
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税后净利润： 73,016.48－18,254.12=54,762.36万元 税后成本利润率： 54,762.36/ 97,607.30×100%=56.10%
项目销售利润计算过程见评估主表2：项目损益及利润分配预测表。
序号 项 目 合计(万元) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 一、经营收入 减：销售收入 开发成本 销售费用 销售、经营税金及附加 二、经营利润 减：财务费用 三、营业利润 土地增值税预征 土地增值税清算 四、利润总额 减：所得税 五、税后利润 减：提取盈余公积 六、期末未分配利润 七、累计未分配利润 240,574.17 240,574.17 97,607.30 7217.22 12685.79 123,063.86 12,177.00 110886.86 7217.23 30653.15 73,016.48 18254.12 54,762.36 5,476.24 49,286.12 49,286.12
二、动态经济效益分析
项目投资动态经济效益分析见评估主表3：项目财务现金流量表。 财务内部收益率=32.41%
财务净现值(I=12%)=31,961.04万元
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动态投资回收期=3.18年 该项目在财务上可行。
三、分析结论
该项目总投资估算117,001.52万元，预测能实现销售收入240,574.17万元，税后利润54,762.36万元，税后成本利润率56.10%。项目成本利润率高于行业平均水平范围。
项目的财务内部收益率为32.41%，财务净现值31,961.04万元(I=12%)，动态投资回收期为3.18年。项目动态经济指标均高于行业平均水平范围。 通过以上静态和动态经济效益分析说明，项目经济上可行。
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第九章 项目不确定性分析
一、项目盈亏平衡分析
盈亏平衡分析主要计算项目的保本点和关门点，主要反映项目承受来自销售和生产环节风险的能力，还可以给投资商的成本控制、价格制定提供依据。 1、该项目总投资117,001.52万元，预计销售总收入240,574.17万元。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入=总投资+销售税费，销售税费中营业税按销售收入的5%计；城市维护建设税营业税的1%计；印花税0.05%计；教育费附加为营业税的3%；堤围防护费按0.01%计；土地增值税在盈亏平衡时缴交为零；故在盈亏平衡点各项税费可按销售收入的5.26%计收。故盈亏平衡点的计算公式为：销售收入=总开发成本+销售收入×5.26%，则在盈亏平衡点时销售收入为：
销售收入=总投资/（1-5.26%）=117,001.52/94.74%=123,497.48万元
那么当销售进度达到123,497.48/240,574.17=51.33%，本项目全部投资及贷款本息均可收回。
项目盈亏平衡点为：项目销售达到正常销售总收入的51.33%时，可收回全部投资（含借款利息）。
2、保持售价不变的情况下，计算建造成本的保本点，即成本最高允许值为22847元/平方米（最高成本=总销售收入/总可销售面积）。
3、保持成本不变的情况下，计算销售价格的保本点，即销售价格最低允许值。因本项目的商业部分面积较小，此次仅计算整个项目的销售保本点为11111元/平方米（销售最低价=总开发成本/总可销售面积）。
二、项目敏感性分析
本项目面临风险因素主要有土地费用、建造成本、售价、开发周期、工程质量、政府政策等，而该项目的土地费用、开发周期、工程质量、政策等风险不大。另外国家住房政策在短期内也不会发生很大变化，所以政策风险也不大。所以
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我们对建造成本和售价这两个对项目投资利润率影响较大的风险因素作定量分析，针对三种最不利的情况：总投资增加10%、售价下降10%、总投资增加10%售价下降10%，运用动态方法来分析其主要经济评价指标的变动情况。
经测算可知：
①从上述指标对比可以看出，项目对销售收入、开发成本两个因素变动都非常敏感，但相比较销售价格而言，项目对开发成本的变动更为敏感。因此保证销售价格的实现及严格控制成本，是项目盈利的有效保证。
②从上述指标对比可以看出，当销售收入下降10%、开发成本上涨10%、销售收入下降10%总投资增加10%时，项目财务内部收益率均大于基准收益率（取12%），表明项目具有一定的抗风险能力；
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第十章 项目偿债能力分析
一、还款来源分析
项目资金来源于以下两个方面：
（1）企业自筹资金87,001.52万元，占总投资的74.36%。其中：企业自有资金35,100.00万元，占总投资比例的30.00%；理财资金30,000.00万元，占总投资比例的25.64%；销售回款21,901.52万元，占总投资的18.72%； （2）向银行申请开发贷款为30,000万元，占总投资的25.64%；
项目开发贷款的还款来源主要是项目的销售回笼资金。项目预计总投资为117,001.52万元，2015年第4季度开始销售，预计总销售收入240,574.17万元，实现税后利润为54,762.36万元，销售回笼资金将用来归还银行贷款。根据测算，项目销售率达51.33%时，本项目所有投资可收回。
根据对项目资金来源与运用分析，如果项目销售顺利，则还款来源充足。
二、偿债保证比测算
根据项目借款偿还预测表，按贷款 30,000万元分析测算项目的偿债保证比。据测算，项目还款来源充足。
借款还款来源情况具体见评估主表5：项目借款偿还预测表。
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第十一章 银行效益分析
本项目的经济效益可行，成功拓展该项目将为银行带来如下的效益：
1、有利于提升银行的市场占有率。
2、有利于增加银行收益：
①、贷款期内预计可收到利息12,177万元； ②、企业在贷款银行存款数额将会有进一步增长；
③、可要求项目施工单位在贷款银行开户，增加贷款银行的结算量； ④、该项目的物业管理费、水电费等代收费业务可集中在贷款银行办理； ⑤、本项目楼宇按揭业务可在贷款银行办理；
3、有利于争取该公司的其他低风险资产业务及中间业务。
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第十二章 贷款风险分析及防范措施
一、贷款风险分析
1、贷款风险
作为一个房地产开发资金贷款项目，其风险主要来源于以下几个方面：
（1）销售风险
由于市场及项目本身的原因，项目销售不畅，影响资金回笼，借款企业无法按时还贷引致的风险。目前，深圳市房地产市场处于调整中，整体市场成交量萎缩，房地产价格下跌，尤其是关外房地产市场波动较大，未来房地产市场发展趋势难以预料。因此，根据本项目面临较大的销售风险。
（2）建设资金风险
若在今后的建设期内开发资金不到位，造成后续资金跟不上，会出现“烂尾楼”。开发项目规模较大，投资额度较大，因此本项目有一定的风险。
（3）投资成本风险
目前，我国经济发展中通货膨胀现象较为明显，物价上涨较快，建筑材料价格也处于不稳定的状态。另外，在开发过程中还有许多人为或非人为因素。这些因素都将直接导致开发成本的增加，影响项目的盈利能力和经济效益，从而增加贷款的偿还风险。故借款企业和监理单位应监督施工质量，并有效控制成本，以保证一定的利润率，并注重对各种变化因素进行预测和防范。跟据对项目敏感性分析知道，该项目在投资成本增加10%时仍具有一定的收益能力，抗风险能力较强。
（4）政府政策风险
主要包括国家对房地产业的宏观调控及当地政府对项目所在区域的整体规划。目前国家主要针对住宅进行较严厉的房地产调控政策，但是不排除未来对商业物业进行调控，未来面临的政府调控政策风险较大。
2、风险防范措施
建议贷款银行实时跟踪项目工程进度，确保项目能够按时按质完成，并且
建议在借款企业已投入自有资金达到规定要求的情况下，发放项目贷款。
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督促借款企业制定有效的营销方案，提升项目素质，确保项目成功销售。 建议贷款银行采用担保方式进行贷款。
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第十三章 评估结论
根据开发商提供的有关资料，通过对项目周边的房地产市场认真调查分析，经过测算，本项目的评估结论如下：
1.根据委托方提供《深圳市龙岗区龙岗街道办事处关于龙岗街道老墟镇3#4#12#地块改造项目开发权的确认函》、《深圳市龙岗区龙岗街道办事处批复》，项目属于深圳市龙岗区旧改项目，确定由深深圳圳市傻逼有限公司进行改造开发，目前权属证书正在办理之中，本次评估假设该项目权属证书能顺利的办理下来，假设深深圳圳市傻逼有限公司能合法取得项目土地。
2.项目于2013年第2季度进入前期施工准备阶段，2013年第4季度开始进入桩基土方施工，2014年第4季度开始进入主体施工阶段，2015年第3季度开始装修及安装工程施工，2016年第2季度开始室外配套工程施工，2016年第4季度竣工验收入伙。
3.该项目总投资估算117,001.52万元，预测能实现销售收入240,574.17 万元，税后利润54,762.36万元，税后成本利润率56.10%，项目的财务内部收益率为32.41%，财务净现值31,961.04万元(I=12%)，动态投资回收期为3.18年。项目具有较强的经济获利能力，经济上可行。
4.该项目的后续资金主要来源为销售回款和银行借款，其中银行贷款30,000万元。经测算，项目销售达到正常销售总收入的51.33%时，所有的开发投资（含向银行贷款本息）都可收回，还贷风险不大。
本次评估认为该项目在经济上可行，银行需及时跟踪项目进展情况，把握风险。
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评 估 人 ： 邹雪兵
张芝维
项目负责人：
沈晓伟
52
法定代表人：
深圳市牛逼评估经纪有限公司
二〇一三年五月十三日
附 表
评估主表1： 项目投资计划表
评估主表2： 项目损益及利润分配预测表 评估主表3： 评估主表4： 评估主表5： 评估主表6： 评估辅表1： 评估辅表2： 评估辅表3： 项目财务现金流量表 资金来源与运用表 项目借款偿还预测表 项目敏感性分析表 工程进度计划表
项目销售计划及销售收入测算表 项目投资费用估算表
53
评估主表1：
54
评估主表2：
55
评估主表3：
56
评估主表4：
57
评估主表5：
58
评估主表6：
59
评估辅表1：
60
评估辅表2：
61
评估辅表3
62
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