住宅产业化

住宅产业化

一、住宅产业化的定义

住宅产业化（Housing Industrialization）:从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化,工业化的必须前提是标准化。

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。

住宅产业化包含四个方面的涵义：

（1）住宅建筑的标准化；

（2）住宅建筑的工业化；

（3）住宅生产、经营的一体化；

（4）住宅协作服务的社会化。

住宅产业化是以住宅开发建设为平台，将房屋设计、各类建材部品和设备生产制造、土建施工安装、装修、物业管理与维护等多种产业进行有机集成和链接，形成产业链条，使各产业链之间的技术、责任、利益、服务保障统一在一个平台上，从而实现资源利用和经济效益的最大化。

二、国外住宅产业的发展

住宅产业化最早是由日本人提出来的，目的是通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率、降低成本。国外发达国家的住宅产业化经历了三个阶段。20世纪50～60年代是住宅产业化形成的初期，重点是建立工业化生产体系；20世纪70～80年代是住宅产业化的发展期，重点是提高住宅的质量和性能；20世纪90年代后，是住宅产业化发展的成熟期，重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导绿色、生态、可持续发展。目前，在发达国家的住宅建设中，工厂化住宅已经占据相当的市场份额：日本达到20％～25％，美国为31％，瑞典在60％以上。住宅产业化的实施效果非常明显。工厂化的生产方式使住宅的建设过程和住宅产品更加环保，资源利用更加合理。数据显示，通过工厂化的生产，现场的垃圾将减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料占66％，建筑节能50％以上；失误率降低到0．01％，外墙渗漏率低语于0．01％，精度偏差以毫米计算，小于0．1％。更为可观的是建造人员减少89％，建造周期缩短70％。

随着我国国民经济和住宅产业的发展，人民生活水平有了很大的提高，每年城乡居民住宅建设已达到十多亿平方米，但目前我国住宅生产与经营方式还比较传统和相对落后，住宅产业的发展要提高整体水平，就必须走产业化的道路。1999年国务院明确指出\"满足人民群众日益增长的住房需求，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量\"。

城镇居民的住房需求发生重大变化，将对今后一段时期住宅建设产生十分重要的影响。我国人均GNP约903美元。根据国外经验，恩格尔系数每下降1%，住房消费就要增加0.5％。人均GDP在800美元到3000美元是住房消费的旺盛时期。居民消费结构的升级转型将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例。

为加速我国住宅产业化的发展进程，全面提高住宅的功能质量，发达国家发展住宅产业的经验值得借鉴。

住宅产业在国民经济中的地位和作用

住宅产业的地位首先体现在投资规模上。据联合国对70多个国家的调查，各国住宅建设投资约占该国国民生产总值（GNP）的3－8%，占固定资产形成总值的20－30%，美国在1950－1973年的23年间，住宅建设投资占GNP的比例平均为4.5%，以后该比例略有下降。日本住宅投资占ＧＮＰ的比例在70年代高达7%，90年代上半期大体在5－6%之间，一般与汽车制造、造船、飞机制造等运输机械制造业稍低或持平。法国住宅投资占国内生产总值比例的走向与日本近似，70年代大体在6－7%之间，以后略有下降，1992年为4.9%。韩国住宅投资占国民生产总值的比例，70年代达到6%，1978年达到6.8%，以后保持在4-5%之间。据世界银行对各国住宅投资的分析，很多国家人均GDP在1300美元左右时，住宅投资比例会达到高峰。

住宅产业的地位还体现在住宅建设投资在固定资产形成总额中所占比例和存量住宅的价值上。住宅建设投资在固定资产形成总额中所占比例一般在20－30%之间。德国1984年曾达到31.7%，英国1979年最低为16.5%。住宅是国家的一笔重要财富，存量住宅价值一般占国家固定资产总值的20%以上。

住宅产业在国民经济中的作用主要体现在住宅投资对各行业的诱发系数上。据日本1990年国民经济投入产出表计算，住宅建设投资为26.592万亿日元，该投资所诱发的各产业（包括住宅建筑业本身）国内产值之和为52.15亿日元，生产诱发系数为1.961，仅低于制造业（2.195）和整个建筑业（1.976）。此外，从日本统计资料看，1990年26.59万亿日元住宅投资还诱发居民有关住宅支出（住宅设备维修费，耐久消费品，室内装饰品

购置费、房租、水暖电费等）19.5万亿日元，相当于住宅投资的73%。住宅生产对雇用工资的波及效果也较大。据日本计算，1985年住宅生产的雇用诱发系统为0.513－0.524，也就是说1个单位的住宅投资可诱发各产业（包括住宅建筑业本身）雇用工资大致相当于住宅投资的一半。根据现有资料，大致可从以下几个方面分析住宅产业的发展水平：

1、新型的、工业化的建筑结构体系的广泛应用

建筑结构体系是标志一个国家经济以及工业化、现代化的发展水平，发达国家经过多年的发展，形成目前的以钢结构、钢砼结构、木结构等为主的新型建筑结构体系。使得住宅的建筑体系朝着安全、环保、节能和可持续发展方向发展。而我国，尤其是广大的农村建房还是以手工砌筑的方式进行，难以控制住房建设的安全质量和功能质量。

2、住宅部品的开发、生产和供应

住宅部品开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化是保证住宅（最终产品）功能与质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。发达国家如丹麦在标准化基础上实现部品的通用化，各厂家生产的通用部品都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可从中选择适当产品进行住宅设计。瑞典新建住宅中，通用部品占80％左右。日本用了二十年时间，推行住宅部品，现在住宅的各个部分都有通用部品，对无特殊要求的住宅，只要将通用部品组合起来即可。在这方面，我们虽有一定的物质技术基础，但差距还相当大。

3、墙体材料和建筑节能

许多工业发达国家墙体材料已发生了明显变化。以粘土砖为例，原苏联在80年代初粘土砖在墙体材料中的比重就已下降到了37.9％。美国粘土砖的比例不到15％，日本只

占3％。这些国家新型建筑材料的比重一般占60－90%。我国只是近年才出台了在部分地区禁止使用粘土砖，粘土砖使用还是有广泛的市场的。我国住宅单位面积的采暖能耗，符合《民用建筑热工设计规范》要求的约为发达国家的3－4倍；符合《民用建筑节能设计标准》要求的约为发达国家1.5－2.2倍，而发达国家的采暖期比我国长，居室温度也比我国高。

4、现场施工的技术

经济发达国家目前已基本做到分工种、专业来进行施工，如一个住宅楼的建设有专门的土方施工、结构施工、水电施工、装饰施工等，甚至分得更细，而我国却还停留在一个项目，一个施工单位就能全部完成的做法，或仅仅部分工种进行了一些简单的分工，这样很难提高工程的建造质量，在模板工程方面，美国在70年代就有100多家模板工厂，从设计到制作逐步形成独立行业。在经营方面，既可定购、选购，也可租赁与提供技术指导和现场培训。机械租赁业也较发达，同时提供维修服务。此外，现场运输、挖掘、抢救、运垃圾、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完成。

5、人均竣工面积

人均竣工面积这是反映生产、施工的综合性指标。德国和日本在80-100平米之间，法国、美国在40-80平米之间（这些国家木结构和轻钢结构独立式住宅所占比重较大，劳动生产率较高）。原苏联也在30平米左右。如专指住宅则这一指标还要稍高一些。日本人均年竣工建筑面积一般在100平米左右，但人均住宅竣工面积却达到110－120平米。我国人均竣工建筑面积也仅在28平米左右。

6、环境保护和资源节约和\"可持续发展\"

可持续发展是指保护地球环境和节约资源。住宅产业的发展将为改善环境做出贡献。主要表现为：其一，资源节约、合理利用和再利用。要节约使用水资源、建筑材料、土地等各类资源；水资源再利用和废弃物的再生利用；充分利用天然能源（太阳能、风力、地热）等等；其二，创造健康、舒适的居住环境。主要包括适宜的室内外温度、无害的空气环境，以及室内外的声、光、振动等环境；其三，与周围环境相融合。与周围生态环境相和谐，根据用地条件创造良好的自然环境并改善景观，与地区社会相和谐等。

住宅产业可持续发展问题已引起世界各国的重视。美国、欧共体各国、日本都进行了探索和试点，积累了一定的经验。为发展和完善住宅产业现代化提供了重要经验。

三、万科住宅产业化的发展

1999年万科成立了建筑研究中心，并于2002年建成了万科建筑研究中心大楼。这期间完成了两件对后来的住宅标准化非常有意义的工作：一件是完成了一系列的技术研发工作，并形成《技术研发成果汇编》；另一件是建立了集团的材料和部品战略采购平台。

2003年集团开始了住宅标准化运动。住宅标准化不仅在集团内快速复制了许多由多层公寓和情景洋房组成的住宅小区，还进行了标准化部品的设计和研发，形成了万科的标准化部品库。这些标准化部品遵循的是工业化的生产和安装方式，对提高成品质量及保证其质量的稳定性很有帮助，所以在非标准化的项目上也得到了广泛的应用。2003年集团还发布了万科的“双标”文件，即《住宅使用标准》和《住宅性能标准》。这是万科一系列内控标准开始建立的标志。

2004年，在标准化工作的基础上，启动工厂化工作，成立了工厂化中心，开始万科工厂化住宅的研究工作。研究工作遵循四个阶段循序渐进：

认知（了解阶段，调查、研究）

掌握（初试阶段，试验、试做，完成技术验证）

创造（中试阶段，设计、创新，完成市场验证）

应用（推广阶段，规模开发、规模生产）

在认知阶段，经过对国际上各种工厂化住宅体系的调研，结合国内的实际情况，最终从轻钢结构、木结构、预制混凝土结构三种住宅体系中选择了预制混凝土结构住宅作为万科工厂化住宅的研究方向。然后就进入了初试阶段。为了对预制混凝土结构住宅进行充分的认识，2004年底开始设计1号试验楼，2005年底完成这栋试验楼的建造。在这栋住宅楼上试验了PC（预制混凝土）结构、PC外墙、PC整体式厨房和卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶和ALC外墙，对各种工业化建筑体系完成了一次全面的检验。

2006年，万科聘请日本丰田房屋的伏见文明先生作为万科工厂化住宅的建筑技术总监，全面负责万科的工厂化住宅的技术研发工作。在伏见文明先生的指导下，制定了万科的中长期工业化住宅计划，从三条路线完成工业化住宅的商品化：一条是RC的工业化，即在传统现浇钢筋混凝土结构基础上的逐步改良，逐渐向工业化住宅过渡，其主要目标是解决集团现项目开发过程中遇到的传统建造方式带来的工程质量问题；第二条是PC工法的开发，即完全的工业化住宅体系的研发，其目标是为未来集团的规模化工业化住宅生产作产品技术开发；第三条是内装的工业化，主要是针对现在国内毛坯房交楼的实际状况，内装的工业化成为住宅工业化的前提条件。

RC的工业化这条路，是在集团建筑研究中心的规划下，各区域公司参与的工业化住宅

之路。它不涉及结构体系，首先开始的是轻钢围护系统在传统的现浇钢筋混凝土结构体系上的应用。2005年，万科和世界500强企业——OC（欧文斯科宁）签订了关于轻钢结构外围护体系的战略研究协议，开始轻钢外墙和轻钢屋顶系统的研究开发。2006年年初在万科工厂化1号试验楼上面进行了系列试验，完成了技术验证之后，在武汉城市花园项目上东区进行了试点应用（初试），目的是进行市场验证，对销售情况和居住情况进行总结分析。为了和武汉试点项目进行不同区域消费者对比，在完成武汉试点项目之后又在北京四季花城项目进行试点。同时，又和美国华新顿公司在武汉润园项目完成了全轻钢结构体系的房屋建造试验，为项目成功保留原生树木做出了贡献，取得了非常好的效益。

其次，有进展的是PC外墙体系。在1号试验楼的PC外墙试验之后，上海公司首先迈出走向PC住宅之路的第一步。上海蒲东万科新里程项目的20号（14层，建筑总高42.5米）、21号楼（11层，建筑总高33.7米）将分别采用香港PC技术和日本PC技术进行外墙设计和建造。项目于2007年春季开工建设，2007年12份正式通过竣工验收。从预制装配式产业化住宅楼的发展前景来看，上海万科新里程产业化住宅楼将成为住宅工业化发展的一个新的里程碑，上海万科新里程产业化楼的建造成功将会进一步加快完善设计、施工、验收等行业标准，大大推进住宅产业化进程。

上述无论是轻钢结构的外墙、屋顶还是PC结构的外墙，都能有效的解决目前面临的外围护系统渗漏投诉居高不下的难题。

而第二条道路，即PC工法的开发，从1号试验楼的全预制体系开始，到2号试验楼选定的半预制体系，逐步沿着既定的“神州计划”前进。2号楼除了结构柱之外，梁、楼板、直接外墙、楼梯等都采用PC构件，工厂预制、现场拼装。而非直接外墙、楼梯间墙、分户墙则采用ALC墙板，内隔墙采用轻钢龙骨双面石膏板系统。设备系统将完全与主体结构脱开，给排水系统采用同层系统，内装系统将完全采用来自日本的松下设计及其配套产

品。2号楼之后，2007年将在上海完成的3号楼将是一个投入实际应用的PC建筑，这将是万科工业化住宅的另外一个里程碑。

为了支持上述技术研发工作的开展，2006年确定完成一系列工作平台建设。工作平台分为软硬件两类，硬件是两项基本工程——万科客户体验中心和万科住宅产业化研究基地。软件业有两项基本工程——申报国家住宅产业化示范基地和成立万科住宅产业化企业联盟。

万科客户体验中心主要是作为万科建筑技术面向客户、面向社会的窗口，但它同时兼具收集客户体验信息、客户需求的功能，直接为万科的产品设计部门提供信息，具有一定的研究功能。体验中心的一部分设施围绕尺度展开，让客户对自身行为相关的尺寸形成基本概念，达到自我认知的目的。另一部分设施将上述尺度内容有效整合到产品功能空间中，结合产品的性能和设备，对产品局部进行展示，达到产品认知的目的。还有一部分设施将尺度内容、产品局部内容整合到产品概念中，结合不同人群的生活场景描述，展示特定人群的住宅概念，营造细分人群的生活场景。

万科住宅产业化研究基地主要是作为万科建筑研究中心的产业技术研究平台，但它同时也具有对外宣传展示、对内培训交流的作用。基地主要包括：万科建筑技术研发中心，满足研究人员的办公、会议、接待、培训等功能需求，是整个研发基地的中枢；实验工厂，包括PC构件生产车间、模具车间、钢筋车间、木工车间、金属构件及装饰部品加工车间，以及附属仓库等设施，满足实验研究用的构件生产需求，同时满足后续各实验楼建造的预制构件生产需求；建筑技术检测中心，主要包括耐候及节能实验室、建筑隔声实验室、建筑设备实验室、建筑结构实验室、建筑环境实验室、建筑材料及构造实验室等；建筑技术试验场，为建筑施工技术模拟验证提供必要的条件，现场将搭建一系列的试验用构架；产品开发试验场，为万科住宅产品的开发提供实体验证（即搭建1:1现场实体模型）的必要

条件；系列实验楼，完成技术验证和居住体验。另外，还有配套设施，主要包括员工宿舍、外部人员招待所、员工食堂等等，满足部门研究人员、外部单位技术交流和培训人员的住宿和就餐问题。附属设施，包括水处理设施、垃圾收集和转运设施、人工湿地设施等，为基地实现生产、生活污水零排放等四节一环保提供保障。

从发达国家的住宅发展史来看，住宅产业化是一种必然趋势，如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资金的慢速周转。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，“未来我们看到的，将主要是标准化设计、工厂化生产的住宅产品。”

目前在国内，地产行业内普遍的建房产业化程度水平在8%至10%，而作为国内最早进军住宅产业化项目，万科的工厂化比例目前已经超过了20%的水平，尽管离其终极目标80%这一国际最为先进的产业化程度仍然有一定的差距。

万科集团董事会主席王石透露，2007至2008年是万科的一个高速成长期和商业模式及生产方式变革的过渡期，万科“工厂化”住宅到2009年才会全面发力。其中，以技术研发为中心的产业化和社会资源整合能力将成为万科的主要竞争力。2008年万科应用工厂化技术的项目开工面积将达到60万平方米，2009年要达到120万平方米，未来5年内工厂化生产比例更将提高至50%，基本与日本、丹麦等发达国家住宅工厂化生产比例持平。

出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。