生态城项目可行性研究报告
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生态城项目可行性研究报告
目 录
一、项目概况
1.1生态城相关概念介绍…………………………………………………4 1.2项目建设必要性研究………………………………………………5 1.3项目设计………………………………………………………………6 二、市场分析
2.1市场需求……………………………………………………………9 2.2项目建设的SWOT分析……………………………………………9 2.3本项目地块分析……………………………………………………12 2.4项目地房地产市场分析……………………………………………14 三、工程规划与建设内容
3.1 总体规划…………………………………………………………18 3.2产业园区规划要点………………………………………………..19 3.3居住区规划要点…………………………………………………..20 3.4旅游区规划…………………………………………………………21 四、配套组织实施方案分析
4.1总体原则……………………………………………………………31 4.2开发方案……………………………………………………………31 4.3项目规划设计方案的技术经济指标、工期、人力资源等……32 五、建设投资估算
5.1投资估算编制依据………………………………………………… 26 5.2分项投资估算…………………………………………………….26 5.3项目投入总资金及分年投入计划……………………………… 28 六、融资方案分析
6.1 筹措和利用自有资金………………………………………………34 6.2用银行贷款……………………………………………………………35 6.3 房屋预售…………………………………………………………35
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七、财务分析与财务评价
7.1财务分析与财务评价的主要内容…………………………………36 7.2相关计算表格…………………………………………………… 39 八、国民经济评价与经济影响分析
8.1 该项目建设的优势…………………………………………………48 8.2生态效益分析………………………………………………………50 九、资源、环境评价
9.1工程建设前的环境情况…………………………………………54 9.2 项目实施过程中环境的影响及其对策……………………………54 9.3 项目完成后的环境的影响及其对策……………………………55 9.4 环保部门的要求相应体系及条文……………………………57 9.5 湿地环保…………………………………………………………62 十、征地拆迁、移民安臵方案分析
10.1征地拆迁、移民安臵方案概述……………………………66 10.2建设项目的征地位臵及建设内容……………………………66 10.3拆迁、移民安臵方案…………………………………………68 十一、社会评价
11.1 项目对社会影响分析…………………………………………68 11.2项目对所在地的互适性分析…………………………………69 11.3社会评价结论…………………………………………………71 十二、不确定性和风险分析
12.1风险分析概述…………………………………………………72 12.2本项目风险因素识别……………………………………………73 12.3本项目风险评估及对策…………………………………………74 十三、研究结论与建议
13.1研究结论……………………………………………………………76 13.2建议…………………………………………………………………77 报告编写依据……………………………………………………………………78
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一、项目概况
1.1生态城相关概念介绍
1.1.1生态城的定义：生态城建成后将实现低碳、节能、环保及循环经济模式，建设科学发展、社会和谐、生态文明的示范区；建设资源节约型、环境友好型社会的示范区；建设体现某某地域文化特色和时代特征的、生态宜居的国际化滨海新城。
1.1.2生态城的作用：
（1）经济蓬勃高效：大力发展以循环经济和生态产业为主的生态经济，构筑以高新技术产业和现代服务业为主的产业结构。经济发展速度与质量、能源消费弹性系数、综合实力国际竞争力等主要经济指标位居全市前列。
（2）生态环境健康：环境治理、生态修复、节能减排、空气质量、水环境、人均绿化面积等指标位居全国前列。
（3）社会和谐进步：提供良好的教育和充足的就业岗位，全面建立完善的社会保障体系、住房保障体系和公共服务体系，实现社会各群体的和谐、融合。
（4）文化传承弘扬：保护物质文化遗产和非物质文化遗产，历史文化与现代文化相互交融，塑造地域特色和文化品位。建设生态文明，推行绿色健康的生产方式、生活方式和消费方式。
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（5）区域协调融合：在黄渤海、东北区域和某某旅顺口区及某某高新园区层面，建立完善的区域协调机制，促进资源优化配臵和环境共建，实现区域和谐发展。
生态城内将建成生态产业园区、生态宜居区、生态旅游区、国家级湿地公园、国家森林公园以及商业配套区。
产业园区包括“清洁再生能源产业”和“高科技农业园”两部分。园区完全采用生态产业模式建设，引进生态型产业，解决区内所需物资及能源内循环使用需求，同时为区外市场提供技术领先、生态环保的节能产品，并提供相关服务。园区除解决区内部分就业外，还能为区外提供就业岗位。
生态旅游区内将建成国家级湿地公园、国家森林公园、温泉渡假、生态农业采摘园、滑雪场、生态博物馆、高尔夫球场等旅游景点。其中湿地是人类最重要的环境资本之一，也是自然界富有生物多样性和较高生产力的生态系统，与人类的生存、繁衍、发展息息相关，是人类最主要的生存环境之一，它不仅为人类的生产、生活提供多种资源，而且具有巨大的环境功能和效益，在抵御洪水、调节径流、蓄洪防旱、降解污染、调节气候、控制土壤侵蚀、促淤造陆、美化环境等方面有其它系统不可替代的作用，是国家生态安全的重要组成部分，是国家生态建设的重要任务。据美国湿地生态系统学家E.Malthy报道，每平方米湿地平均每年生产9g 蛋白质，是陆地生态系统平均值的3.5倍，有的湿地植物生产量比小麦地平均产量还高8 倍。但由于历史原因和人类对于湿地的认识不足，我国乃至全球对湿地环境过度开发造成了严重的破坏，保护和开发湿地具有很重要的公益意义。
1.2项目建设必要性研究
1.2.1建设生态城项目是顺应人类生活环境可持续发展的需要及建设“节约型社会和环境友好型”社会的需要。
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根据国家发改委要求，深入贯彻落实科学发展观，坚持改革开放和自主创新，借鉴国际先进理念、方法和技术，积极应对全球气候变化，在社会主义市场经济条件下，立足特有环境资源约束条件，创新发展方式，探索经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约，“能复制、能实行、能推广”，符合生态文明的城市发展模式。推进生态文明建设。
依据某某市政府、某某市发改委下发文件和旅顺口区第十六届人大三次会议上的政府工作报告精神及未来的旅顺口区要围绕西北部临港产业区、旅顺产业区、科技创新区、都市农业区、生态宜居区和自然保护区六大功能区，新建“五城一都”。其中“五城”中的重中之重就是“生态之城”。而生态城的建设及小孤山湿地的恢复和利用正是旅顺口区建设生态之城的重大手笔，是历史赋予旅顺口区的使命。
生态城系统生态平衡、保护区内湿地功能和湿地生物多样性、实现资源的可持续利用为基本出发点，坚持全面保护“生态优先、合理利用、持续发展”的方针。全面加强城区湿地、山地、林地保护，维护城区生态系统的生态特性和基本功能，最大限度发挥生态城在改善城区生态环境、城市科学研究、科普教育和休闲游乐等方面所具有的生态环境效能。发挥区内湿地在城市建设中的生态、经济和社会效益，有效的遏制城区建设中对生态资源的不合理利用现象，保证资源的可持续利用，实现人与自然的和谐发展。
通过打造专业化的生态城来真正实现某某旅顺国家5A级景区的价值提升，以湿地资源为依托，以山水、湖滨为背景，是自然环境与人文景观的完美结合，是集生态产业、生态旅游、休闲、度假生态宜居为一体的综合型绿色生态城区。
1.2.2建设“某某国际生态城”项目是平衡区域经济社会发展的需要。旅顺口区是我国著名的风景名胜区、旅游度假胜地，拥有得天
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独厚的自然景观和深厚的人文底蕴，同时也是国家重要的自然资源湿地的分布区域。建设“某某国际生态城”，可在加强旅顺口区生态资源的保护管理的基础上，维护生态平衡，营造优美舒适的人居环境，大力拉动旅顺经济发展，平衡区域经济。
1.2.3建设“某某国际生态城”项目是完善区域产业结构及旅游产品结构的需要。
某某市的产业结构中旅游项目所占比重极大，但具体类型主要为城市景观（广场，复古建筑、娱乐主题公园）、海洋旅游等，生态旅游项目还属于起步阶段。开发本项目对于丰富某某旅游产品结构种类有着重要意义。
旅顺南路经济带主要以软件、生物制药、影视媒体制作等产业为主，旅游业相对匮乏。本项目的建设填补了这一空缺，对完善区域产业结构，填补生活区域气氛空缺有着重要意义。
小结：依据国家要求和某某市发展规划，经投资人考察，在促进环保事业及促进地区经济和社会发展的共同要求下，确定在旅顺口区建设“某某国际生态城”。 1.3项目设计
1.3.1项目选址
项目位于旅顺塔河湾区域，向北为大学城，向南与亿达蓝湾相接，向西为旅顺新城区、向东为高新园区，总面积13.73平方公里，其中居住区域5平方公里。项目地貌呈现原生态自然地域，地域有山地、湿地、水库。
1.3.2 建设内容 （1）生态产业园区
占地1平方公里，包含农业高科技观光园、清洁及再生能源产业、节能技术及产品研发中心、信息及相关技术研发中心等，区内同时建
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设公寓、医疗、商业、休闲等生活配套设施。
（2）生态宜居区
生态宜居住宅又称“健康住宅”，生态住宅不只是绿化。从规划上看，生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计，都必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。在具体设计上，注重绿化布局的层次、风格与建筑物要相互辉映，注重不同植物各方面的相互补充。在房屋的建造上，则要考虑自然生态和社会生态的需要，注重节省能源，注重居住者对自然空间和人际交往的需求。
(3) 生态旅游区
景区分南北二区，南区以休闲度假为主，北区以养生疗养为主。 按照“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用”原则进行景区的开发。尊重与服从旅顺总体规划要求，突出小孤山山水特色、湿地的自然景观特色和乡韵民俗地域特色，使小孤山景区真正成为东北旅游的重要景区。
项目以发展旅游为契机，兼顾风景区的功能，满足人们休闲娱乐、观光度假的多方面的需求。在切实保护、恢复湿地资源的基础上，充分发挥湿地风景资源的优势与潜力，合理开发利用，加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的游览体系。坚持规划的科学性与可行性相结合的原则，近期、中期与远期相结合，并强调环境效益、社会效益与经济效益相统一，达到可持续地利用和开发景区资源。
（4） 商业配套区：为整个生态城商业配套。内容包括达沃斯小镇、商业步行街、国家民政部“爱晚工程”。 健康项目将引入美国非常高端的、全球排名第二的“埃里克森养老社区”， 简单的讲就是五星级的酒店加五星级的医院，将为中国中高端的老年人提供医疗、购
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物、交友、教育等一整套服务，“埃里克森养老社区”，把全球最先进的、最高端的养老运营的经验管理模式带到中国，让中国的老年人享受到全球一流的养老机构服务。
二、市场分析
2.1市场需求
2.1.1 国外生态城发展
随着全球环境的不断恶化，世界各国对生态环境保护的呼声越来越高。瑞士、瑞典、德国、英国等国家在生态城建设方面均已走在前列，在技术上日趋成熟、成本也逐渐趋向合理。各国均在试图建立一种可复制模式，为生态城的推广奠定基础。低碳环保型生态城作为一种全新的发展模式，其所倡导的低碳节能、循环经济、可持续发展理念，以及追求生态、经济和社会效益的综合均衡目标，已经为广大专家学者认同和推崇。
2.1.2我国生态城的发展
中国的生态城起步较晚，但发展速度较快。目前在建的“中新天津生态城”、“曹妃店生态城”“北京门头沟中芬生态城”等项目均得到国家及地方政府的大力支持，并已在项目规划、指标体系建立、对外招商、引进先进技术等方面积累了大量经验。
尽管我国生态城开发建设发展过程中存在一些问题，但作为一种全新的发展模式，它是实现建设低碳节能、发展循环经济、促进经济可持续发展的一种全新的模式。
2.1.3本地需求分析
某某的地理位臵和气候特点决定了，某某除了作为口岸注定成为经济与商业的前沿外，也是重要的生态型城市。但某某市区内尚无生态城项目。该项目的筹建刚好可以填补这一空白，不仅可以满足本地市场的需求，更能够满足外来人口在就业、居住、休闲旅游等方面的
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需求。
2.2项目建设的SWOT分析
2.2.1优势（Strenth）
该项目建设的优势主要体现在以下几个方面：
第一 地理及气候优势。某某是东北亚航运中心，是环渤海城市组团副中心，是东北区的门户；本案所处旅顺南路产业带更是门户中的门户，前沿中的前沿，无大型重工业，地理优势明显。另外，某某属于海洋型气候，吸引了北方众省市乃至俄罗斯、日本、韩国等众多旅游者，且本项目就是围绕着“湿地”生态而兴建，在东北地区为数尚少，且品质极高，冬季结冰期短，湿地动物植物资源丰富（火炬松等代表性植物60余种，天鹅、丹顶鹤，白鹭等国家级保护鸟类40余种），拥有不可取代的天然的基础优势。
第二 产业优势。某某作为老东北工业基地，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较小，这说明城市产业结构较为合理，城市经济成熟发展。2010年信息产业将成为某某市第一大支柱产业。因自身所具有的地理优势和政府规划的引导，某某正努力向旅游、贸易、金融、软件业等科技型、精细轻工产业的经济模式发展。尤其是旅游行业2009年某某市旅游业实现平稳较快发展：实现接待境外旅游者105万人次，同比增长10.5%；旅游创汇7.2亿美元，同比增长10.5%；接待国内游客3300万人次，同比增长10%；旅游总收入460亿元，同比增长15%。
本项目所处某某旅顺南路产业带的中心位臵，一带包纳七园，同时又有生物制药业，电子视听业，先进制造业作为产业补充和依托（区内共有企业2900多家，其中外资企业860多家，高新技术企业2000多家，“世界500强”投资企业57家，其中16家设立了区域总部，建立了博士后工作站12个，研发中心和工程技术中心95个，生物医药、动漫游、光电技术、集成电路等公共技术平台4个，拥有专利2500多项），区域地理产业优势基础非常雄厚。
第三 人口优势。高新园区辖区人口约20万人，其中户籍人口约
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9万人，寄住人口、流动人口约11万人。某某高新区高端人才占全区从业人员的比例高居东北各城市前列：目前高新园区共有人才16万人，大学以上学历9.8万人。拥有硕士5000多人、博士近千名。概括的讲，区内人口综合素质高，利于创建高品位社区，受众广。
第四 政策优势。某某旅顺南路产业带未来规划，到2013年，软件和服务外包企业达到2000家，万人企业达到5家以上，5000人企业达到10家以上，1000人企业达到50家以上，从业人员达到20万人以上，产业综合成熟度和出口量及竞争力成为“中国第一”；到2018年，软件和服务外包从业人员达到40万人，成为与硅谷、班加罗尔、都柏林齐名的全球软件和服务外包产业发展集中区，成为世界一流的软件和服务外包基地，使某某成为全球软件和服务外包新领军城市，实现世界第一的奋斗目标。 小结：
◆旅顺南路高新技术产业格局清晰，且产业年发展速度超过20%。
◆旅顺南路规划为自然生态、人文、科技融合的高新技术产业带。 ◆旅顺南路人口为高知人群，年龄以25-35岁为主，是新一代的知识领袖，区域工作人口达到20万人。
◆旅顺南路企业以中小成长型公司2000多家，同时有世界五百强企业46家，为软件行业、生物研发、电子信息类无污染绿色行业。
◆项目应整合生态、人文、科技、旅游、经济资源，达到旅顺南路系统性推动，使得房地产项目发展跟进产业升级，与产业发展形成良性互动关系。
2.2.2劣势（Weakness）
相对于国内其他生态城，尚未形成品牌效应，对外知名度不高；虽然提出以生态湿地资源为核心，但该主题缺乏实践经验的支撑，不过此点可在结合自我实际的基础上借鉴其他生态城的成功运作经验进行弥补；在生态城建设所需的先进技术目前在国内尚不全面，需从国外引进，可通过与国外先进技术持有人合作的方式引进；旅游基础
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设施和管理服务设施及制度目前仍处空白，需要大量进行填补。
2.2.3机遇（Opportunity）
生态城是世界产业是一种全新的、可持续的发展模式。在城
市化、工业化速度日益加快，人们物质生活水平日益提高的同时，其生活环境质量却面临下降的趋势，而生态城是满足广大居住者回归自然、享受自然这一需求的一种最佳方式。因此，就未来市场而言，生态城占据极大的优势。某某市及旅顺口区对区域生态城的高度重视和支持为生态城的建立提供了强大的政策保障。另外，旅顺口区十二五规划已为本项目的开展给予了大力的支持，本项目的建设对全旅顺口乃至整个某某各个产业包括对生态旅游业都将产生重大影响，将为旅游区发展提供良好的宏观环境，如景区在资金、人才、政策等各方面都可在一定程度上借“两型”社会之东风。
2.2.4挑战（Threat）
市场竞争大，国内、省内及周边省市同类型生态项目较多，均已启动开发，且已形成一定规模。例如“中新天津生态城”占地30平方公里、“曹妃店生态城”、“北京门头沟中芬生态城”等项目，规划已完成，并建立了展馆，招商工作已开始。生态城的发展有赖于经济社会的持续快速发展和人们环境保护意识的提高，但从现状看，我国的生态城的发展尚处于初期阶段，发展水平不高，在经济社会转型期，各个利益团体为眼前利益而忽视经济的可持续发展，导致经济效益、环境效益和社会效益的无法协调，进而导致环境污染及生态破坏现象较严重。
2.3本项目地块分析
2.3.1基本状态
本项目东至高新技术产业园区、河口国际软件园、黄泥川天地软件园；南至旅顺大学城、塔河湾浴场；西至旅顺水师营行政区；北至旅顺中路。项目所在地面积约13.73平方公里，项目地貌呈现原生态自然地域，地域有山地、林地、湿地、水库。由于长期以来人们对湿地生态价值认识不足，加上保护管理能力薄弱，龙头镇现状是自然湿
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地面积急剧减少，生态功能逐步退化，亟需进行抢救性保护。
2.3.2气候条件
地处北半球暖温带，气候温和，四季分明，暖湿同季，日照丰富，季风盛行，属暖温带半湿润大陆性季风气候。年、月平均日温差大都在10℃以下，夏无酷暑，冬无严寒。气温：夏季平均气温22～23℃，冬季平均气温在零下2.7～5.9℃之间，春秋两季气温分别为8.4～9.5℃和11.0～13.5℃。全年最热月是8月份，月平均气温为23.6～24.5℃，是同纬度地区最凉爽的区域之一。极端最高气温某某市区为35.3℃。全年最冷月是1月份，月平均气温为零下8.1～4.5℃，冻土深度700毫米。降水：年平均降水日数70～90天，年平均降水量在590～800毫米之间。
2.3.3交通条件
本项目-旅顺水师营交通系统主要依靠郭水路。
本项目-旅顺老城区交通系统主要有“郭水路-水师营-旅顺公交8、9、10路”及“旅顺-塔河湾-老城区”；
本项目-旅顺开发区交通系统主要有“郭水路-水师营-旅顺开发区”及“轻轨8号线（规划中）”
本项目距离某某主城区30公里、距离某某国际机场30公里、距离旅顺新港约20公里,距离旅顺城区2公里，距旅顺新城区1公里。路况良好，交通便利。
2.3.4项目配套
学校：水师营中心小学、62中学、塔河湾大学城；医院：旅顺第二医院、某某医科大学附属医院、某某医科大学龙头分院；超市：水师营超市、旅顺大商新玛特；市场：水师营市场、小商品交易大集 ；公交：旅顺-站北广场、轻轨（规划中）；度假配套：塔河湾浴场、湾山高尔夫、小孤山水库垂钓、英歌石国家级植物园。
2.3.5项目产业依托
本项目地处北至旅顺南路一带七园、西至旅顺新城区行政中心、
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西南至旅顺老城区商贸中心、东南至旅顺塔河大学城、东至凌水大学城的环保之中。受众类型广泛，有着潜在巨大的商机。 2.4项目地房地产市场分析
2.4.1市场供应：
现有项目如下：软景e居12万平方米；万奕学院派2.8万平方米；某某天地354万平方米；亿达蓝湾5万平方米；中瀛臻堡4万平方米；龙王塘1号26万平方米；中拥蓝天下33万平方米；荷塘悦色2万平方米；翠岫联芳 3.5万平方米。总计440万平方米。
2.4.2未来供应预测
旅顺南路60万平方米；河口72万平方米；七贤岭31万平方米；庙岭62万平方米，合计约225万平方米。
2.4.3典型项目分析
2.4.3.1亿达蓝湾
蓝湾一期占地面积35万平方米，一期建筑面积约20万平方米，容积率为0.68，绿化率高达65%。注重保留地块的原生风貌，大面积的湖泊水系、对周边秀色山峦的借景、多重景观体系等体现了景观设计的舒适性、均好性。一期项目为两种产品形态，一是在项目规划用地南部的178栋亲水小独栋，第二种是在项目规划用地北侧的四栋精装修酒店式公寓。公寓价格：不含精装修费9000元/平。
2.4.3.2翠岫联芳
翠岫联芳项目直面小孤山水库，东依天然连绵山脉，东南面朝浪漫塔河湾浴场，天赋灵犀的自然景观在以风景秀美著称的旅顺地区堪称绝版。总建筑面积35000平。40平—90平多样户型设计。14洞湾山高尔夫、大学城周边完善生活配套与教育配套一一缔造离尘不离城的成熟居住生活。价格：均价4200元/平，最高价5100。
2.4.3.3中瀛臻堡
中瀛臻堡项目分期开发，首期面积约7万平米，多层、小高
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层、高层建筑错落分布，西班牙风情园林景观。产品面积为82-130平米。两湾景观，独具魅力。御山，亲海，与海保持500米的美学距离。隐形梁柱设计，下沉式卫生间设计，诠释空间价值。地热采暖，分户计量，室温可调。高得房率，所有户型均在80%以上，更超值，中瀛臻堡性价比更高。均价7000，最低价6580
2.4.3.4龙王塘壹号
龙王塘壹号西北侧紧临风景秀丽的山脉，东侧及南侧均是辽阔的黄海海域，是旅顺南路仅有的“环绕式-------山海景观地块” 空气负氧离子含量极高。2010年2月2日龙王塘1号一期已售罄，二期预计五月份开盘。
2.4.3.5某某天地
“某某天地”占地240万平，建筑面积350万平，分13年投资开发建设。“某某天地”黄泥川版块以软件园的产业办公为核心，是一个可持续发展的乐活领地，供知识产业人群专享的绿色工作生活空间，“某某天地”河口湾版块则打造为国际级时尚都会，张扬某某的山水文化时尚美，凭籍瑞安集团对国际级时尚生活脉搏的独有把握。将会分六阶段发展，整个综合项目包括软件园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外康乐及绿化设施，及其他公共娱乐设施等。该项目目前处于待售阶段。 2.4.4旅顺购房人群分析
2007年旅顺市场以中短期炒卖投资客为主，而08年之后旅顺主要的成交来至于某某的工作迁移客群，其购买目的多为自住。老城区以本地居民为主，新城区以本地居民及投资客为主，旅顺开发区等地主要以投资、养老、休闲、度假等为主。一部分客户是某某市的到旅顺来买房的，这部分客户的购买目地是分三种，有的是为了养老，有的是为了投资的，还有的就是为了换个环境，当然这些都是我们旅顺楼盘的共有客户群体；
东北三省的客户也有很多，大多是跟着旅顺看房团来的、旅游来的，这种客户群体占10%-20%左右；很多人是有着外地口音却拥有某
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某户口的人。
客户主要是旅顺本地居多，居住的多，在新城区，某某过来买的大都是小户型，以投资为主。东三省的来买房的都是在某某有亲友、做生意的，一般买的都是大面积的，用来养老。
用来做第一居所的比例较大，另外，从某某要开通到大学城的公交线路，这是经过蓝湾的，相信这会促使客户群体发生进一步的变化。随着公交的开通，到市内只需要40分，与城市之间的距离也越来越近了，所以定位在第一居所是完全可能的。
潜在受众：
高新园区工作人群——城市知本家
高校人群8000人中的1%；IT产业人群16万人1% 需求分析——居住需求，第一或第二居所 旅顺工作人群——城市生活
需求分析——居住需求，第一或第二居所 投资度假人群——城市资本家 某某高端人群：10万的1% 外地人群：2万人1%
需求分析——投资度假、旅游度假需求第二居所
其中核心客户群为高新园区、旅顺大学城的高知识群体，8大高校教师群体：8000人，月收入8000-10000。软件行业及相关从业人员：16万人，月收入8000-10000。核心特征：知识群体、学历本科以上、30-35岁、外来人口居多，具有婚房刚性需求；无力支撑某某当前房价，看好旅顺南路软件产业带发展、看好旅顺南路自然景观、喜欢生态、科技、简约的生活方式。
中心客户群为旅顺地域生活家庭，收入：家庭月收入1万以上。特征：旅顺范围不大，在旅顺新城区或旅顺老城区工作的本土旅顺人口。对旅顺的原生态居住区具有浓烈的情节。
辐射客户群为某某及全国各地的投资度假客户。收入：家庭月收入5万以上。特征：紧随政府政策之后，具备稳健的投资意识、看重
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旅顺自然生态环境同时，为自己或父母营造度假、休闲、养老生活功能的第二或第三居所。东北及外阜具备某某亲友资源或生活经历情节的客户。
市场分析小结：
项目依托：项目依托旅顺南路软件产业带和旅顺新城区和老城区。
市场供应：现有项目市场供应440万平方米，潜在市场供应225万平方米，市场竞争激烈。
臵业需求：项目核心客群为高新园区高知群体、次级客群为旅顺客群和某某及外域投资客户。
项目优势资源：生态资源丰富，项目内部湿地、山系、森林、水系原生态资源在某某独一无二。
强势竞争对手：亿达蓝湾、亿达蓝山、某某天地。
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三、工程规划与建设内容
3.1 总体规划
3.1.1项目规划原则
1.坚持区域协调，突出生态经济，发展与高新园区各功能区优势互补的特色产业，率先建设生态宜居的国际化新城；
2.坚持生态优先，立足保障区域生态格局，注重生态修复、加强生态建设，促进自然生态环境与人工生态环境和谐共融，建设生态文明；
3.坚持以人为本，建设宜居环境，完善公共服务设施和社会保障体系，构建和谐社会；
4.坚持节约集约用地，注重统筹兼顾，形成以绿色交通为支撑的紧凑型城市布局模式；
5.坚持能源资源节约与循环利用，发展循环经济，加强节能减排，构建资源节约型、环境友好型社会；
6.坚持科技创新，鼓励采用先进适用的科学技术，充分借鉴国际先进经验，探索生态城市规划、建设、管理的新方式。
3.1.2 整体规划宗旨
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3.1.2.1生态城定位
“某某某某国际某某生态城”建成后将成为我国生态环保、节能减排、绿色建筑等技术自主创新的平台，国家级环保教育研发、交流展示中心和生态型产业基地，参与国际生态环境发展事务的窗口；生态宜居的示范新城。 经济职能
（1）国际生态环保理念与技术的交流和展示中心；
（2）国家生态环保技术的试验室和工程技术中心的集聚地； （3）国家生态环保等先进适用技术的教育培训和产业化基地； （4）国际化的生态文化旅游、休闲、康乐宜居区。 用地规模：
中国目前处于快速城市化时期，人口众多，土地紧张，资源有限。生态城要成为中国可持续发展的城市典范，应采用集约紧凑的城市发展模式，综合考虑环境、就业、居住、交通、市政基础设施等多种因素，按照紧凑、集约、高效、宜居的城市理念进行规划布局，探索具有中国特色的生态城市发展道路。
（1）组团布局准则：依据步行和非机动车的出行距离，采用组团式布局，通过生态廊道界定组团边界；
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（2）公交引导准则：依托大运量公交系统引导土地开发，沿交通站点周围适当提高开发强度；
（3）混合使用准则：充分利用现有地形，综合考虑土地使用、交通组织，通过平面和竖向的合理设计，减少土方挖填，实现高效的土地使用，创造丰富的城市景观；
（4）公共利益优先准则：保障生态城中心区、滨水区等高价值区域的公共性和开放性。
2020年总建设用地为13.73平方公里，人均城市建设用地控制在75平方米以内。 人口规模：
实现城市产业结构与人口结构的联动调控；落实吸引高素质人才的各项政策；妥善安臵原有农村居民，提供住房和就业保障；改革户籍管理方式，减少人才流动障碍，使外来人员享受市民待遇。 2020年生态城常住人口规模控制在17万人左右。同时能够容纳外部就业人口9万人和内部暂住性消费人口3万人。
规划目标：集生态产业园、生态旅游、生态宜居区、商业配套区为一体。
规划思想：某某旅顺口区、高新园区是国家综合配套改革试验区，在全国改革开放和自主创新方面发挥着重要作用。并以形成以软件业为龙头的产业园区。作为某某高新园区的重要组成部分，某某生态城
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的城市职能应与某某高新园区定位相衔接，不仅要将生态宜居功能作为主要发展目标之一，更要贯彻生态经济理念，通过建立新型的国际技术和经贸合作机制、建立与生态产业发展相适应的投融资体制等政策措施，以科技创新引领，构筑高层次的产业结构，构建国际一流生态型的产业体系和现代服务业体系，成为国际生态环保技术的策源地、总部基地和引领可持续发展的示范区，提升服务能力，增强综合实力和国际竞争力，与各产业功能区相互补充、紧密衔接，促进某某高新园区开发开放，为改革开放和自主创新提供保障。
基本思想：“一园、二线、三区”就是以生态产业园为核心，国家级湿地公园、森林公园为主线的旅游线路，景观区、宜居区和商业休闲区为主导。
一湖：以孤山湖（原小孤山水库）为中心。
二线：梅龙河沿线风光带与湿地公园南北线风光带。 三区：景观区、宜居区和商业区。
空间立体结构：从湖面，到平地、到谷地、到山顶
功能要求：集产业、旅游、休闲度假、商业、宜居、养生多功能为一体。
3.1.3交通规划
根据现有道路和规划路网，形成西环、北环、中环、南环四大环线交通路网，贯通南北，连接整个项目，项目内交通网与项目外交通主干道连接。
出入口规划：项目内设西、南、北各设3大出入口，7小出入口，与项目外各区域联通。
区内交通节点规划：项目南邻郭水路、旅顺南路与轻轨线，区内交通形成7大节点。（黄线为郭水路，蓝线为轻轨线，红线为旅顺南路）
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3.2产业园区规划要点
产业园区占地1平方公里，容积率：1.0；建筑面积：100万平；投资总额：50亿元。
具体建设项目：
再生能源产业区：占地0.5平方公里，规划建面50万平米。其中，太阳能光电产业5万平、污水处理及中水回收2万平、垃圾回收处理1万平、节能材料研发及生产5万平、信息服务业及会展中心2万平，配套商业及服务业5万平，配套公寓20万平，生态学校、培训基地及学生公寓10万平。
高科技农业园区：占地50万平米，容积率1.0，规划建筑面积50万平。分为设施疏散园、蝴蝶兰花园、珍奇瓜果园、鱼菜共生园、新果精品园、新型树种培育园及功能服务区，规划中适当增加部分休闲游览设施，以方便游客参观之余进行休闲游憩活动。园区主要满足生态城内需，全部提供绿色食品，保证生态城内居民和工作人员的供给。同时一部分可供应外部市场，创造利润以确保园区的正常经营及运转。
3.3宜居区规划要点
位于整个地块南部区域，郭水路以北、学院路以东，拟占地3平方公里，容积率：1.0；建筑面积：300万平；投资总额：150亿元。包括大型生态宜居住宅群。
生态宜居住宅群
生态宜居住宅又称“健康住宅”。生态住宅不只是绿化。 从规划上看，生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计，都必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标真正做到以人为本。
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在房屋的建造上，则要考虑自然生态和社会生态的需要，注重节省能源、低碳环保，注重居住者对自然空间和人际交往的需求。生态住宅要把健康落在实处。
具体建设项目：
生态住宅区：建筑形态为小高层，占地80万平，按容积率1.5，规划建面 120万平米。
洋房居住片区：建筑形态为多层情景花园洋房，占地120万平米，容积率1.2，规划建筑面积144万平。
别墅片区：建筑形态新中式风格的独栋、双拼及联排别墅建筑，占地100万平米，容积率0.6，规划建筑面积60万平。 3.4生态旅游区规划
国家级湿地公园：景区占地3.33平方公里，投资总额：10.8亿元。
国家森林公园景观：占地5.4平方公里，投资总额：33亿元。由南到北包括健身园、生态园、休闲园、城市园、狮虎园五大景区，区内植被丰富，风光迷人。南区以休闲度假为主，北区以养生疗养为主。
3.4商业配套区规划：
位于整个地块中部及北部区域，学院路以东、长盐路两侧，拟占地1平方公里，容积率：1.0；建筑面积：100万平；投资总额：60亿元。内容包括达沃斯小镇、商业步行街、埃里克森国际养老连锁机构、国家民政部“爱晚工程”等。功能涵盖：休闲、购物、娱乐、养生、养老、商住等。
3.4.1规划建设要点
按照“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用。”原则进行景区的开发。
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（1）尊重与服从旅顺总体规划要求，突出小孤山山水特色、湿地的自然景观特色和乡韵民俗地域特色，使小孤山景区真正成为东北旅游的重要景区。
（2）以发展旅游为契机，兼顾风景区的功能，满足人们休闲娱乐、观光度假的多方面的需求。
（3）在切实保护、恢复湿地资源的基础上，充分发挥湿地风景资源的优势与潜力，合理开发利用，加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的生态体系。
（4）坚持规划的科学性与可行性相结合的原则，近期、中期与远期相结合，并强调环境效益、社会效益与经济效益相统一。
（5）可持续地利用和开发资源。
四、配套组织实施方案分析
4.1总体原则
4.1.1住宅小区智能化：
随着人类社会跨入二十一世纪，人们对于居住条件的要求越来越高。据了解，每年全国新扩建的住宅面积达2.1亿平方米，结合到国家信息高速公路建设、“小康型城乡住宅科技产业工程项目实施方案”等强制性、鼓励性政策的实施，使小区用户追求家庭智能化、小区智能化有了强劲的经济及政策支柱。 在计算机等信息技术迅猛发展的今天，加之各种宽带接入技术的不断成熟，光纤不断地靠近用户，住宅小区智能化已经成为一种不可逆转的发展趋势，并将成为新型小区必备的基础设施。
智能住宅小区在我国的发展过程已从先前注重“硬件”，以实用、实惠、价廉为基本原则，逐步转向以适用、舒适和新潮为基本原则，除了进一步提升原有的硬件水平外，将会逐步走过安防系统、灯光控制、家电智能化的建设热潮，最终随着网络硬件、软件和电子商务环
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境的成熟，用电子商务全面提升社区智能化的硬件水平、管理水平和服务水平，使广大居民真正地享受智能社区信息化给人民生活带来的巨大的变化，使居民真正地感受到智能化系统给人们的生活所带来的方便和改变。
智能小区信息网的建设目标是：以合理的投资建成一个以宽带接入的可运营管理的现代智能小区。为小区用户提供小区信息平台、高速上网、小区现代物业管理、局域网互连、VOD视频点播、高速Internet接入、交互式游戏、远程教育、远程医疗及保健、社区服务等多种业务需求，并应具有良好的可扩充性，将来开展新的业务时能迅速、简便的实现，为信息化平台建设提供先进可靠的网络基础设施。
4.1.2住宅布局社区化：
针对目前出现的“建筑森林”局面，此项目要从宏观上把握，对住宅楼建设加强统一规划，充分考虑经济发展和城市建设、人口结构变化、环保等方面的要求和影响，按照新的科学的规划设计理念，高起点、高水平地进行设计，控制建筑容量、密度和高度，合理进行高层、小高层、多层住宅楼的空间布局，有效控制区域内高层数量，少建高层，多建小高层，与多层、低层和独立式住宅合理分布，做到错落有致，有效改善空间形态。
意向客户最关注的社区配套绿化程度24%便捷购物12%泊车位7%8%其它0%
49%17%5%10%20%24
30%40%50%60%
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由上图可以看出，意向消费者最关注的社区配套： 认为绿化程度最要的占49％; 认为学校教育最重要的占24％; 认为购物重要的占17％; 认为医院重要的占12％; 认为公关健身场所重要的占8％;
意向消费者对社区配套设臵的应用上的调查发现：使用频率较高的主要是购物中心、综合市场、学校、医院等区配套设施。
4.1.3住宅环境生态化
城市湿地公园大部分是建在城市湿地基础上，由于特殊的地理环境和社会环境，湿地的破坏相当严重，恢复量较大，恢复的效果如何，直接关系到湿地公园生态效益、社会效益的发挥。具体应用在城市湿地公园主要有：
（1）植物的恢复。湿地公园中植被的修复是促进湿地生态系统修复的关键,植物材料选择的是否合理，最终决定生态系统修复的成败，植物的恢复主要以恢复本地物种为主，发挥本地物种的优势，使得这些植物能够在较短的时间内能够适应当地的气候，使其能够较为容易的成活，更容易达到预期的目标；增加物种多样性，适当营造混交林，做到乔、灌、草相结合，落叶与常绿结合，观花、观叶、观果结合，尽可能丰富景观层次。充分的应用湿生植物，建立沉水植物、浮水植物、挺水植物、旱生植物的结构，构建湿地独特的地域风貌。在恢复计划中不仅要考虑适宜生存的遗传类型，还必须考虑随时间进化的远景问题和引进物种的遗传多样性的适应性问题
（2）水文的恢复。湿地公园中水系占有很大的面积，恢复水系流通至关重要，主要有保持水系的循环，拓宽水系的面积，切断污染源。
（3）生态系统的恢复。不仅有植被的恢复，还包括动物生境的恢复、有利于微生物生长环境的创建、动物的放养等。在动物恢复方
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面，要求动物的多样性，构成稳定的动物群落来维持物质流与能量流之间的传递，实行有计划有步骤的恢复。
（4）监测系统的完善。湿地公园由于面向游人开放，不可能做到零污染，因此，有必要建立完善的监测系统，使得恢复后的景观得到保持，减少受破坏的程度。
4.1.4住宅空间功能化
旅顺被誉为某某的后花园，具有丰富的山、海资源。同时因其较为浓厚的居住氛围，特别受到某某市内客户以及外省市客户青睐。此项目作为某某唯一的生态城项目，对住宅定位为高档别墅和公寓为主。注重保留地块的原生风貌，大面积的湖泊水系、对周边秀色山峦的借景、多重景观体系等体现了景观设计的舒适性、均好性。考虑自然生态和社会生态的需要，注重节省能源，注重居住者对自然空间和人际交往的需求。生态住宅要把健康落在实处。
4.1.5住宅管理专业化
社区被定义为:“以一定地理区域为基础的社会群体。在一般的学术性论文中社区指：是指由一定数量拥有共同经济利益和心理因素的人口组成的、具有内在互动关系与文化维系力的地域性的社会共同体。
社区参与：是指社区主体利用赋予的权力，通过多种形式参与社区的各种事务，自主的表达意愿，贡献才智，并分担相应的责任，分享发展成果的行为及其过程生态旅游的社区参与：旅游目的地社区及其居民以其自有的各种生产要素(经济资源)进入到生态旅游的决策与执行体系，对生态旅游活动进行广泛的参与，以此获得利益的分配，同时促进环境的保护和社区的全面发展。
社区参与生态旅游的内容主要有：（1）社区居民参与生态旅游的决策与规划。在生态城的开发过程与建设中，社区居民的意见和建议是非常重要的。因为他们是在建设区域成长起来的，对周围的环境比较了解，尤其是自然环境对当地的影响以及地域过去的情况对建设是有很大的帮助。（2）参与社区的经营与管理。生态城管理是一项比较
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复杂的工作。由于生态城面积一般都比较大，生态城里面有着丰富的湿地、林地等资源，由于利益的诱惑，一些人想方设法的去偷采、去偷其中的各种资源，比如湿地公园里面有着丰富的泥炭、优质的沙、各种动物和珍贵的植物资源。光靠有限的管理者是很难做到对社区的保护和管理，只有调动当地居民的积极性和参与性，共同投入到保护之中，才能杜绝不法分子的行为。（3）社区居民参与到生态城的管理之中，不仅可以使得一些居民获得就业机会，掌握和了解生态城管理的一些知识，而且可以宣传生态城的重要性，宣传生态城的独特之处，为旅游品牌的宣传起到一定的作用。（4）主动吸纳社区居民参与生态城的建设，明确规定保护区与社区的责、权、利，在一定程度上缓和了双方之间因为建设而存在的矛盾，另外，使社区在经济发展中能享受到生态城给他们带了的利益，减少对环境保护区的破坏，最终能够持续的利用自然资源，较少对自然保护区、生态城给社区发展所带来的约束，最终实现生态城与社区经济的协调发展。 4.2开发方案
4.2.1项目规划设计方案选择的总体原则及景观和环境设计 4.2.1.1法律原则
在我国与生态城、湿地公园相关的法规和规范有:《城乡规划法》、《环境保护法》、《地法》;国务院《城市绿化条例》、《风景名胜区条例》、《自然保护区条例》、《基本田保护条例》、《关于加强湿地保护管理工作的通知》;建设部《国家城市湿地公理办法(试行)》、《城市湿地公园规划设计导则(试行)》、《关于加强城市生物多样保护工作的通知》等。这些具有相应法律效率的文件为保障生态城的正确实施提供了保障。
4.2.1.2系统保护原则
4.2.1.2.1保护生态物种多样性
为各种生物的生存提供最大的生息空间;营造适宜生物多样性发展的环间，对生境的改变应控制在最小的程度和范围;提高生态城生物物种的多样性止外来物种的入侵造成灾害。
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规划期限 ： 近期2010-2012年，中期2012-2017年，远期2017-2020年。
为了突出生态特色，建设环境优美、和谐宜居的生态新城，规划坚持生态保护优先的原则，尊重本地自然生态条件，采取适宜的生态修复和重建手段，恢复自然水系、湿地和植被，构筑以多级水系、绿色网络为骨架的复合生态系统。以小孤山水库、大龙沟河故道围合的区域为生态核心区，建设生态廊道，加强生态核心区与外围生态系统的连接，形成开放式的生态空间格局，积极推进区域生态系统一体化。 区域生态格局
根据某某市及高新园区城市总体规划确定的生态格局，保留小孤山水库、大龙沟河故道的大面积生态湿地，形成咸淡水交错的复合式水生态系统；预留湿地鸟类迁徙的驿站和栖息地，保障了小孤山水库、大龙沟河故道湿地连绵区向海边的延续。
在生态城内部，沿河道、湿地建设楔型绿地，形成与区域联系的生态廊道；在河道和对外通道两侧设臵防护绿带，为生态城提供生态屏障。结合自行车道系统和步行系统，建立覆盖范围广阔的绿廊系统；构建“水库—河流—湿地—绿地”的多层次的生态网络格局。本地植物指数不低于0.7。 水生态修复
规划提出要实施区域协作，加强对小孤山水库、大龙沟河故道排放控制。采取多种措施，对小孤山水库、大龙沟河故道现状水库水体及底泥进行治理。小孤山水库、大龙沟河故道及人工河道采用生态岸线，以减少人类对生态环境的干扰。结合现状水系和人工河道，形成自然强化循环、人工强
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化循环和自循环相结合的水循环系统。 土壤改良
因地制宜，采用填土、挖沟排碱、生物改良等方式对土壤进行处理，修复生态系统，建立以本地适生植物为主的植物群落，创造丰富的绿地景观，在生态修复与生态建设方面发挥国家级示范作用。同时，恢复建设鸟类栖息地。
规划对选址范围内的土地进行生态适宜性分析和建设适宜性评价，将用地划分为禁建区、限建区、已建区和可建区四类空间区划。在此基础上，通过对区域生态、交通的分析以及对绿色交通、邻里单元、生态社区模式的研究，确定了生态城“一核一链六楔、一轴三心四片”的空间布局结构。
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在下一层次规划中以定量定性的方式划定城市红线、绿线、蓝线、紫线、黄线和黑线等“六线”用地控制范围，并提出相应的空间管制要求。
红线：城市规划区内依法规划、建设的城市道路两侧边界控制线。 绿线：城市规划区内依法规划、建设的城市绿地的边界控制线。 紫线：城市规划区内依法规划、建设的历史文化街区和历史建筑保护范围界线。
蓝线：城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
黄线：对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
黑线：铁路、轻轨、地铁（地面段）等轨道交通设施的边界控制线。
规划注重实现公共资源的平等分配和共享，完善社会保障体系。加强体育、休闲等公共服务设施建设，为居民提供便利、舒适的生活条件。关注弱势群体，健全基本养老、医疗、失业、工伤和生育保险等制度，改革收入分配制度，发展公益事业，提高居民福利水平。探索住房制度改革，创新金融、财政等公共政策，优化住房资源配臵，建立科学、合理的住房建设和消费模式，形成多层次、多元化的住房供应体系。混合安排多种不同类别住宅形式，满足不同群体居住需求，
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建设适宜不同收入群体和境内外人员居住创业的和谐社会。妥善安臵原有农村居民，并提供就业保障。
规划结合绿色交通理念和 “邻里单元”理念，根据生态型规划理念和我国社区管理的要求，形成了符合生态城示范要求的“生态社区模式”，包括基层社区、居住社区、综合片区3级。
（1）基层社区由约400米×400米的街廓组成，以城市机动车道围合形成，内部包含完整的步行和自行车道路。基层社区中心服务半径200～300米，服务人口约8000人，满足社区居民就近获得日常医疗卫生、文化体育、商业服务的需求。
（2）居住社区由4个基层社区、约800米×800米的街廓组成。通过步行和自行车系统连成网络。居住社区中心服务半径400～500米，服务人口约30000人，主要为居民提供日常医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电等服务。
（3）综合片区由4－5个居住社区组成，结合场地灵活布臵。步行和自行车系统同样连成网络。片区中心结合轨道站点配臵更高一级的管理、服务设施和公共绿地。服务半径为800米。
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构建“生态城中心－生态城次中心－居住社区中心－基层社区中心”4级公共服务中心体系，切实安排好关系人民群众切身利益的教育、医疗、体育、文化等公共服务设施，为居民提供舒适便利的服务，满足居民不断增长的物质文化需求，促进各项社会事业均衡发展。 商业金融业设施：结合轨道站点和各级服务中心设臵商业金融业设施，全面实现商贸流通现代化。城市中心将营造舒适的购物环境、方便幽雅的休息场所，成为人们购物消费心理上和观念上的首选中心地。片区级公共设施中心重点发展商业和贸易金融业，为迅速形成生态城形象，聚集人气，保持生活正常运转提供有力保障。社区内部生活生产服务配套的商业中心，分散布臵在各居住社区和产业区内。 文化娱乐设施：规划建设艺术展馆、歌舞剧表演场馆等大型文化活动场所，重点分布在城市中心和生态片区内。每个居住社区设立青少年文化活动场所和老年文化活动馆，建立生态城、生态片区、生态社区三级图书场所。大学与科研基地中的图书馆向社会开放，实现资源与设施共享。建设生态展示、教育基地；在国际生态论坛南侧建设博物馆和文化园。
体育设施：提倡公共化与社会化，实现一馆多用、一场多功能。国
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际生态科技大学和中小学体育场馆设施对公众开放。安排一定规模的体育运动设施。各居住片区结合需求设臵康体设施。
医疗服务：建立完善的医疗体系、预防保健体系和卫生监督体系，保障生态城和谐健康发展。在部分片区安排市级综合医院；滨水地区适当安排疗养、保健、康体设施。注重加强疾病预防控制，适应现代突发公共卫生事件应急体系的要求。
教育设施：与生态环保研发、产业化功能相结合，安排重点科研机构和实验室，在起步区建设国际生态科技大学（暂名）。完善社区教育网络，提高优质教育资源的供给能力。
规划贯彻城市可持续发展和“以人为本”的理念，提倡以绿色交通系统为主导的交通发展模式，与土地利用紧密结合，提升公共交通和慢行交通的出行比例，减少对小汽车的依赖，创建低能耗、低污染、低占地、高效率、高服务、有利于社会公平的交通模式。
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生态城项目可行性研究报告 生态城内部规划机动车道路系统和慢行道路系统，其中高密度的慢行道路系统，串联大部分居住、产业和公共设施，结合绿地系统营造环境宜人的慢行空间，使慢行方式逐步成为居民出行首选，实现人车友好分离、机非友好分离和动静友好分离。 积极建设由“轨道交通、城内公交骨干线、公交支线”构成的三级公交服务体系，不同层级的公交线路之间、公交线路与慢行交通系统之间形成良好的分工和衔接，满足片区之间及与外围邻近地区的公交快速联系；结合各级中心和生态社区设臵公交站点，为生态城各片区提供高可达性的公交服务。 以轨道线沿线50米宽的开放空间串联4个综合片区和生态核，与两侧居住、绿地以及公共设施紧密联系，不仅成为生态城内部的主要公交走廊，更融合交通、生态、观光、休闲、购物、安全等功能为一体，形成生态谷，成为生态城综合功能主轴。 34
生态城项目可行性研究报告
规划以节水为核心，注重水资源的优化配臵和循环利用，建立广泛的雨水收集和污水回用系统，实施污水集中处理和污水资源化利用工程，多渠道开发利用再生水和淡化海水等非常规水源，提高非传统水源使用比例。建立科学合理的供水结构，实行分质供水，减少对传统水资源的需求。建立水体循环利用体系，加强水生态修复与重建，合理收集利用雨水，加强地表水源涵养，建设良好的水生态环境。
人均生活用水指标控制在120升/日，人均综合用水量320升/日，非传统水资源利用率不低于50%。
规划按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，积极推广新
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生态城项目可行性研究报告
能源技术，加强能源梯级利用，促进能源节约，提高能源利用效率，大力发展循环经济，推行清洁生产和节能减排，构建安全、高效、可持续的能源供应体系。单位GDP碳排放强度不高于150吨-C/百万美元。
（1）优先发展可再生能源，形成与常规能源相互衔接、相互补充的能源利用模式。可再生能源使用率不低于15%。
（2）促进高品质能源的使用，禁止使用非清洁煤、低质燃油等高污染燃料，减少对环境的影响。清洁能源使用比例为100%。 （3）充分应用建筑节能技术，生态城内建筑全部按照绿色建筑标准建设。
（4）积极应用热泵回收余热、热电冷三联供以及路面太阳能收集等技术并合理耦合，实现对能源的综合利用。
（5）建立固体废物分类收集、综合处理与循环利用体系，推进再生资源综合利用产业化。
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生态城项目可行性研究报告
为了更好的突出生态特色，规划明确土地开发强度从轨道站点往周边梯度递减，外围低强度开发地段与自然环境有机交融，形成疏密有致的空间形态和起伏有序的天际轮廓线。
同时，规划尊重地区既有的自然环境，优化城区环境品质，突出和强化“水、绿、城、文”4个方面主题，对水环境、绿化开敞空间、城市轮廓线、城市街景、夜景照明、建筑风貌、建筑色彩和城市雕塑等多方面进行系统优化和完善，突出生态城特色和地域特色，塑造人工环境与自然环境相协调、地方特色与现代科技文明相交融的城市景观风貌。
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规划将提升环境质量、保障环境安全作为生态城科学发展的重要支撑点，建立健全各项环保政策。建立项目审批与环境管理相结合的建设项目环境准入制度，建设覆盖全区的环境监控网络，严格管理施工项目。控制污水处理达标排放、提高污水处理设施的建设标准、严格监管，保障水环境达标。科学分区、加强对各类适用区域管理以及噪声防治监管，保障声环境达标。
完善环境卫生设施建设，建立生活垃圾分类收集、综合处理与循环利用体系，积极探索气力输送系统收集生活垃圾等先进环卫技术，逐步实现废弃物的减量化、资源化、无害化，科学管理固体废物。 通过建立统一、高效、协调的环境保护长效机制，逐步实现生态城空气质量全面达标、水环境质量明显改善。到规划中期，水质达标率100%、噪声达标区覆盖率100%、垃圾无害化处理率达到100%，生活垃圾回收利用率不低于60%。
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充分利用数字化信息处理技术和网络通信技术，科学整合各种信息资源，将生态城建设成为高效、便捷、可靠、动态的数字化城市。 建立统一的生态城基础数据平台，实现政府内部信息资源高度共享，提升电子政务建设水平。建立城市信息化管理平台，通过网格化、立体化管理，对城市部件、事件实施全时制、全方位、全过程的监控、处理和反馈，实现城市管理的科学化、现代化、规范化。未来将在区域范围内实现全方位、多等级、虚拟化的电子商务系统，建设智能化的交通系统，实现数字化社区管理。
加快通信工程建设，遵循宽带化、智能化、综合化的原则，构建布局合理、汇接灵活、安全便捷的信息化综合服务网络，实现区域范围内无线城域网覆盖率100%。
规划遵循以人为本的原则，坚持平战结合、平灾结合，预防为主，
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防、抗、避、救相结合，优先保障人的生命安全。通过采用先进的通信系统，建立灾害预警系统、地面沉降预警系统，综合提高防洪防潮能力，建设结构合理、技术先进、稳定可靠的防空设施，整合单一灾害防救系统，建立完善的综合防灾减灾体系。同时要加强公共安全、灾害自救互助教育，提高广大市民自救意识，以达到提高城市公共安全水平、减轻灾害损失的目标。
深入进行地质勘察，采取有效措施防治砂土液化、地下水（土）对建筑物的腐蚀以及地裂缝等地质灾害。在生态城内，合理设计疏散救援道路和防灾避难疏散场地。
生态城沿水岸进行微地形处理，结合景观设计，构筑符合防洪标准的生态型自然防洪堤。
建设防灾指挥中心，建立完善的防灾体系，利用现代信息网络，推进区域应急联动系统建设，及时高效处臵应急突发事件，为公众提供完善的公共应急服务，保障公共安全。
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4.2.4人防和消防设计
消防设计，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配臵方案。
4.2.4.1火灾危险性分析
分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。
4.2.4.2．调查项目场址周围消防设施状况
调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。
4.2.4.3．消防措施和设施
根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配臵方案。
4.3项目规划设计方案的技术经济指标、工期、人力资源等
4.3.1计划工期：2011年-2020年 4.3.2人力资源配臵：
合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配臵人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设臵及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。
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生态城项目可行性研究报告
五、建设投资估算
5.1投资估算编制依据主要有：
(1)主要工程项目、辅助工程项目及其他各单项工程的建设内容及工程量；
(2)专门机构发布的建设工程造价及费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关估算工程造价的文件；
(3)专门机构发布的建设工程其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数；
(4)已建同类建设工程的投资档案资料；
(5)影响建设工程投资的动态因素，如利率、汇率、税率等。 本工程项目的投资估算如下: 5.2分项投资估算
初步估算项目投资额300亿元。其中：
序号 一 1 2 二 1 2 3 三 1 2 四 项目 生态产业园 再生能源产业 高科技农业园 生态宜居区 小高层住宅 多层洋房 别墅 生态旅游区 国家湿地公园 国家森林公园 商业配套区 占地（万平） 100 50 50 300 80 120 100 333 540 100 建筑面积（万平） 100 50 50 300 120 140 60 100 投资（亿元） 50 150 50 60 40 43.8 10.8 33 60 备注
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生态城项目可行性研究报告
5.3项目投入总资金及分年投入计划
项目总投资300亿，自有资金80亿元（折合11.50亿美元），其余220亿元采取盈利投入，分期开发，滚动推进的方式，及融资和贷款方式筹措。
六、融资方案分析
建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。从工程项目招标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有获得筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购臵施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。随着建设项目的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。
本工程的投资主体为某某万盈投资有限公司、加拿大LVC国际投资集团，总投资300亿，自有资金80亿元（折合11.50亿美元），其余220亿元采取盈利投入，分期开发，滚动推进的方式，及融资和贷款方式筹措。
签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金： 6.1 筹措和利用自有资金80亿元
为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。具体为：项目完全批复后首批进入5亿元资金启动项目，之后跟进资金40亿元（折合5.86亿美元）的投入和35
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亿元盈利投入，分3期开发，项目将采用先造景观，后进社区，滚动推进的方式，在8-10年内完成。
6.2用银行贷款90亿元：
贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险 6.3 房屋预售：
房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，指房屋在还未建成的时候符合政策的前提下提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于本工程处在大学、高新园区、旅顺口集中地区，估计将会有许多大学教师、高新园区工作人员、旅顺及某某本地人员来购房，由于大学教师、高新园区工作人员条件相对较好，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋销售金可达360亿元。
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七、财务分析与财务评价
7.1财务分析与财务评价的主要内容
7.1.1财务分析与评价的目的
财务分析与评价，是以企业财务报告反映的财务指标为主要依据，对企业的财务状况和经营成果进行分析与评价的财务管理过程与管理手段。
7.1.2财务分析与财务评价依据
根据国家计委、建设部二零零三年七月发布“关于印发建设项目经济评价与参数的通知”及国家有关文件规定精神，对本可行性研究报告进行财务评价和财务分析，从而论证该项目的经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。根据文件中的《评价办法》，经济评价应分为财务分析和财务评价两部分。由于本项目前期开发属于公益性开发，它为整个国民经济所作的贡献很大，主要表现为社会的间接效益，为旅顺地区的可持续性发展战略作贡献。
7.1.3、财务评价基本数据估算
项目计算期估算根据某某湿地开发建设有限公司的项目建议书可以看出，本项目的建设期为10年。基准收益率和基准投资回收期根据调查，该项目的基准收益率为30%，基准投资回收期为12年。
7.1.4、基准收益率的确定
基准收益率也称基准折现率是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的受益水平。是投资决策者对项目资金时间价值的估值。基准收益率的确定既受到客观条件的限制，又有投资者的主观愿望。基准收益率表明投资决策者对项目资金时间价值的估价，是投资资金应当获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据，是一个重要的经济参数。在投资项目的财务评价中，基准收益率对基准判断起着非常重要的作用。现行的投资项目基准收益率大多是按照2006年以前的财税价格
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生态城项目可行性研究报告
条件，根据当时各行业的代表性企业的统计数据，并考虑了国家产业政策、行业技术进步、资源优化、价格结构等因素按照统一的方法制定的。作为财务评价重要参数的基准收益率确定的合理与否显得尤为重要。
基准收益率作为评价和判断投资方案在经济上是否可行的重要依据，其确定的合理与否对投资项目的正确决策是至关重要的。然而要解决这个问题，应明确煤矿项目基准收益率的内涵及影响因素。
根据某某旅顺口区人民政府与某某湿地开发建设有限公司战略合作框架协议以及某某湿地开发建设有限公司的收益率期望值，本项目的基准收益率为30%。
计算结果见附表1-6。 7.1.5、财务指标
1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）
根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率 财务净现值（FNPV）=145701.73万元 财务内部收益率(FIRR)=33.50%
经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）>30% ，且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。
2）项目投资利润率、投资利税率、投资回收期、借款偿还期 项目总投资额为303亿元，总收入为500亿元，总销售利润额为115亿元（见损益和利润分配表）
投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝37.95％ 销售利润率＝平均利润总额/销售收入×100％＝23.00％ 投资回收期＝10.75年（根据现金流量表）
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生态城项目可行性研究报告
3）流动资金
流动资金估算表（见附表5）
7.1.6、财务评价结论
根据投资估算表及运营收入表、成本支出表、还本付息表以及利润计算表等计算结果可以看出，该项目满足某某湿地开发建设有限公司的期望，在财务分析与评价方面是完全可行的。
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生态城项目可行性研究报告
7.2相关计算表格 表1投资估算汇总表
项目建设工程投资估算表
某某湿地建设与开发项目建设工程投资估算 序号 （一） 1 2 3 4 5 6 （二） 1 2 3 4 （三）
工程项目及费用名称 工 程 费 用 建筑安装工程 总图运输工程 输变电扩容（包设备） 给、排水工程（包设备） 环境整治及保护 其他设施及拆迁安臵 小 计 工程建设其它费用 建设单位管理费2% 勘察设计费3% 工程监理费1.5% 项目前期工作费3‰ 基本预备费5% 估算价值（万元） 设备购臵费 19068.72 4194 76890 48
价值合计 其它基建费 136305 98794.33 99262.66 98561.33 17614.8 人民币（万元） 309736.2 233512.6 4194 76890 99258 136305 1165126 98794.33 99262.66 98561.33 17614.8 608295.4 安装工程费 28910.64 建筑工程费 261756.9 233512.6 99258 备 注 生态城项目可行性研究报告 （四）
建设期贷款利息 合 计 112532 3035491 附表2：旅游营业收入测算表
旅游营业收入测算表 （亿元）
序号 1 2 3 项目 增长率 某某市旅游总收入 湿地公园旅游收入 后期开发建设带动旅4 游收入增加
2013年 25% 614.64 0 2014年 25% 718.31 4.55 2015年 2016年 20% 20% 2017年 20% 1031.64 7.91 2018年 20% 1137.6 9.04 2019年 20% 1245.56 10.39 2020年 20% 1354.6 11.65 821.92 926.36 5.48 6.59 1.098 1.365 1.644 1.977 2.37 2.712 3.117 3.495 说明：某某市旅游总收入是按照2005-2009年统计数据推算得出。旅顺市旅游收入按总收入25%计取，由于基础设施建设带来的收入按照湿地公园旅游收入的30%计取。
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生态城项目可行性研究报告
附表3：成本测算表（亿元）
总成本估算表
序号 1 2 3 4 5 6 项目 总收入 运营成本 折旧 贷款利息 管理公司费用 总成本 2013 15 1.5 1.43 3.46 0.3 6.99 2014 18 1.8 1.43 2.55 0.36 6.5 2015 25 2.5 1.43 2.64 0.5 7.57 2016 29 2.9 1.43 1.73 0.58 7.22 2017 34 3.4 1.43 1.82 0.68 8.01 2018 39 3.9 1.43 0.91 0.78 7.8 2019 45 4.5 1.43 0 0.9 7.73 说明：总运营成本按照总收入的10%计算，固定资产折旧年限除房屋为50年外，设备、道路等按15年考虑。考虑本项目房屋建筑投资与其他项目投资比较而言，所占比例没有超过50%，故折旧年限综合考虑按15年计算。
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生态城项目可行性研究报告
基准收益率按15%计算。
附表4：还本付息表
还本付息表（单位：万元）
序号 项目 年1 2 3 4 5 份 本年年初借款 本年新增借款 本年应计利息 本年应还本金 本年应还利息 2011 40000 2320 0 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017-2025 37569.75 11496.842 244830.7 448864.56 712898.45 845423.74 80000 2124.32 0 0 150000 5784.35 45000 250000 250000 130000 0 13276.78 25483.49 39854.59 50795.96 45000 45000 45000 80000 18323.464 17269.553 16215.643 14161.732
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生态城项目可行性研究报告
说明：建设期贷款利息按照等额还本付息方式计算，在经营期前十年等额偿还本金。
附表5全部投资现金流量表
全部投资现金流量表 单位（万元）
序号 项目名称 1-3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 现金流入 0 0 14600 18300 22000 26400 31600 38000 45600 65941 1.1 营业收入 14600 18300 22000 26400 31600 38000 45600 54700 固定资产1.2 11241 余值回收 流动资金1.3 回收 2 现金流出 10300 12486 6191.43 7927.02 9660.61 11705.48 14150.59 17137.98 20682.17 24904.57 2.1 建设投资 110000 300000 400000 流动资金2.2 投资 2.3 经营成本 1460 1830 2200 2640 3160 3800 4560 5470 销售税金2.4 1460 1830 2200 2640 3160 3800 4560 5470 10% 2.5 所得税 3271.43 4266.02 5260.61 6425.48 7830.59 9537.98 11562.17 13964.57 3 净现金流-10300 -12486 8408.57 10372.98 12339.39 14694.52 17449.41 20862.02 24917.83 41036.43
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生态城项目可行性研究报告 4 5 6
量 累计净现金流量 折现净现金流量 累计净现金流量 -10300 -22786 -14377.43 -4004.45 8334.94 23029.46 40478.87 61340.89 86258.72 127295.15 7084.88 7661.79 8294.67 8954.31 9732.29 10567.59 15821.32 4751.68 -9363.64 -10319.01 6317.48 -9363.64 -19682.65 -13365.17 -8280.29 -5381.5 -4676.17 -2630.48 -1062.77 630.36 附表6：利润计算表
利润计算表 单位（万元）
序号 1 2 3 项目 营业收入 总成本 营业税 3 146000 4 183000 5 220000 6 264000 7 316000 8 380000 9 456000 10 547000 322600.57 354200.66 38580.75 42880.84 47100.93 52970.02 60030.11 69130.11 14600 18300 22000 26400 31600 38000 45600 54700 53
生态城项目可行性研究报告 4、 5 6
税前利润 所得税 税后利润 99130.3 32710.3 66420 129270.4 159410.5 194710.1 237290.7 289020.9 350360.8 423160.8 42660.2 52600.1 64250.4 78300.5 95370.9 115620.7 139640.7 193650 234740.2 283520.3 86610.2 106080.4 130450.8 158980.8 54
生态城项目可行性研究报告
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生态城项目可行性研究报告
八、国民经济评价与经济影响分析
一、中国城镇进程中的主要问题
（一）宜居土地和水资源相对短缺、人地矛盾尖锐，中国适宜居住的土地资源非常匮乏。通过综合高程、年降水量、 10℃积温、土地利用、土壤侵蚀、地形坡度、地貌等各地理因素对人类居住地适宜性的影响分析，一类宜居土地约占全国国土面积的19%，其中55% 为耕地；居住适宜度为二类以上的地区约占全国土地面积的26% 。一类宜居土地主要分布在海岸线和东部地区，与优质农田高度重合。而中国人均耕地只有1.4 亩，仅为世界平均水平的40%，而且总量还在不断减少。1999-2004年间，年均减少耕地1840万亩。另据国土资源部统计，\"十五\"期间，建设用地共占用土地3285 万亩，平均每年657万亩。其中独立工矿企业用地1315万亩，城镇建设用地618万亩，交通设施用地546 万亩，村庄建设用地477万亩，特殊用地（包括水利建设）329万亩。此外，中国人均淡水资源只有2290 多m，而且分布非常不均匀。中国的人口和水土资源与世界其他大国相比，人口密度是最高的，而人均资源是最少的，如人均水资源只有加拿大的2.3%，而森林总面积不到俄罗斯的18%。总之，因为中国是以占全球7%的耕地和7% 的淡水资源来支撑占全球21% 人口的城市化，其挑战尤为严峻。
（二）建筑能耗过快增长，能量供求关系失衡
中国正面临着非常严峻的能源短缺问题，即使是储量最为丰富的煤炭资源，人均占有量也只有全球平均水平的 45%。人均石油、天然气储量仅占全球平均水平的11%和4%；同时，中国气候以冬寒夏热为主要特点，与世界上同纬度地区相比，冬季气温偏低 5～15℃，夏季气温偏高 1～2.5℃。
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生态城项目可行性研究报告
所以，需要消耗更多的能源来维持舒适的室内温度；正处于城市化高速发展期的中国，每年将新增20亿平方米建筑，目前仅北京、上海的年建筑总量就超过了整个欧洲同期的建筑量。现有 400亿平方米的建筑绝大部分是不节能的，装上空调之后，往往有40%以上的能源被浪费了。随着生活水平的提高，城市的建筑能耗正在快速增长。以上海市为例，1993年上海市夏季最高用电负荷只有530万kW，而10年后的2004年，已达到1500万 kW。相对世界其他国家而言，中国人均耗量数量虽然较低，但增长速度较快。如果拥有13亿人口的中国选择美国的城市化模式，全人类的生存和发展就需要3个以上地球的资源来支撑。
（三）机动化与城市化同步发生，城市蔓延趋势明显
近几年来，随着中国经济的快速发展和人民生活水平的提高，民用汽车拥有量快速增长。1979-2004 年全国汽车保有量年均增长率达到12.18%，高于GDP的增长率）。如按 2005-2010 年增12.4%、2010-2020 年增 9.5%推算：到2010年，汽车保有量将达5427万辆，2020年达1.34-1.45亿辆。如果我国13亿人口达到欧盟或者是美国的人均汽车拥有量，那将喝光全球的石油。除此之外，人们一旦拥有了汽车，居住点选择的空间范围将大大扩展，\"车轮上的城市化\"将难以避免。目前，中国人口稠密地区的郊区化、城市人口密度下降的趋势已经显现。
前50年，中国基本保持了高密度的城市化发展模式，每平方公里建成区约1万人口。但是近几年，随着机动化的到来，人口密度下降的趋势已经显现。美国在城市化的过程，城市人口密度从 1890 年的将近 8000人/平方英里，下降到1990年的不到4000人/平方英里。中国的人口密度如果持续
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生态城项目可行性研究报告
下降，那大部分的耕地将被建筑、道路、停车场所覆盖。民用汽车将大量增加，也将使大城市的交通拥堵和空气污染越来越严重。
二、建设生态城的意义及作用
（一）展示经济蓬勃、资源节约、环境友好、社会和谐的新型城市典范，表明某某在解住宅决环境问题上的负责任的态度。20世纪中叶开始，科学技术的迅速发展和世界经济的迅速增长，人类活动正在改变地球的生态系统，气候变化、臭氧层破坏、森林破坏和物种多样性减少成为世界需要共同面对的主要问题。生态城的建设显示某某应对全球环境问题、加强环境保护、节约资源和能源、构建和谐社会的决心，将作为中国和其他城市可持续发展的样板。在建设生态城过程中，将探索新型城市发展模式，将生态城建设成为展示经济蓬勃、资源节约、环境友好、社会和谐的新型城市典范。 （二）对深入贯彻落实科学发展观、建设生态文明、探索城市可持续发展具有重要的创新示范意义。以人为本，全面协调可持续发展的科学发展观是党从新世纪新阶段党和国家事业发展全局出发提出的重大战略思想。党的十七大又提出要\"建设生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式\"。某某国际生态城生态城的宗旨就是要实现人与人和谐共存、人与经济活动和谐共存、人与环境和谐共存，运用生态经济、生态人居、生态环境、生态文化、和谐社区、科学管理的新理念，建设\"社会和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式\"，构建自然、城市与人融合、互惠共生的有机整体，成为可持续发展的范例。
（三）落实政府对旅顺口区战略部署的重要途径
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依据2009年12月某某市政府正式下发了《某某市人民政府办公厅关于加强某某市湿地保护的通知》及国家林业局湿地保护管理中心下发的林湿综字【2010】1号文件和旅顺口区第十六届人大三次会议上的政府工作报告精神及未来的旅顺口区要围绕西北部临港产业区、旅顺产业区、科技创新区、都市农业区、生态宜居区和自然保护区六大功能区，新建“五城一都”。其中“五城”中的重中之重就是“生态之城”。而某某国际生态城生态城的建设将是旅顺口区建设生态之城的重大手笔，是历史赋予旅顺口区的使命。随着一大批重大项目和重大基础设施的建设，旅顺口区已成为某某最大的经济增长点，现代旅游行业已具规模，现代交通体系框架已基本建立。生态城的建设有利于旅顺口区在生态建设和资源节约利用方面进行积极的探索，走出一条资源节约和环境友好的新型发展道路，为某某的城市发展积累有益的经验，并为全国提供示范和借鉴。
（四）平衡区域经济社会发展的需要。
建设“某某国际生态城”项目是平衡区域经济社会发展的需要。旅顺口区是我国著名的风景名胜区、旅游度假胜地，拥有得天独厚的自然景观和深厚的人文底蕴，同时也是国家重要的自然资源湿地的分布区域。建设某某国际生态城生态城，可在营造优美舒适的人居环境基础上，大力拉动旅顺经济发展，平衡区域经济。在生态城建设过程中，将在城市规划、环境保护、资源节约、循环经济、生态建设、可再生能源利用、中水回用、可持续发展以及促进社会和谐等方面实现自然环境与人文景观的完美结合，实现共享绿色生态，造福人民。
作为21世纪城市建设发展的方向，生态城已经成为被
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生态城项目可行性研究报告
广为倡导的形式。然而在我国，生态城尚处于发展初期，无论是消费者，还是经营管理者对生态城的认识还存在一些明显的误区，再者缺乏足够的经验，使生态城在发展过程中出现了一些困难和问题：
① 生态效益未得到充分体现。 ② 生态旅游的发展缺乏科技依托。
③ 生态解译系统不健全，环境教育功能未能体现。 ④ 生态城相关的指标体系尚不健全。 ⑤ 生态城的经营管理缺少行业经验。 ⑥ 相关的政策法规严重滞后。
我国生态城在发展过程中虽然存在一些问题，但生态城作为一种全新的城市发展模式，它是实现由粗放型的开发向可持续性开发转变的最佳选择。上述问题是在生态城发展过程中出现的问题，也只有在其逐步发展的过程中来解决，只要有针对性地在生态城的人力资源、科技手段、管理体制等方面采取措施，我国生态城必将顺应发展趋势健康快速地发展。
8.1 该项目建设的优势主要体现在以下几个方面：
①资源方面： 项目区内的湿地、山体、林地等形成地球上具有多种独特功能的生态系统，它不仅为人类提供大量食物、原料和水资源，而且在维持生态平衡、保持生物多样性和珍稀物种资源以及涵养水源、蓄洪防旱、降解污染调节气候、补充地下水、控制土壤侵蚀等方面均起到重要作用。
除此之外，湿地还是位于陆生生态系统和水生生态系统之间的过渡性地带，在土壤浸泡在水中的特定环境下，生长着很多湿地的特征植物。湿地广泛分布于世界各地，拥有
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生态城项目可行性研究报告
众多野生动植物资源，是重要的生态系统。很多珍稀水禽的繁殖和迁徙离不开湿地，因此湿地被称为“鸟类的乐园”。湿地强大的的生态净化作用，因而又有“地球之肾”的美名。
因此湿地是地球上有着多功能的、富有生物多样性的非常稀有和宝贵的生态资源，是人类最重要的生存环境之一。
而本项目通过打造专业化的生态城来真正实现小孤山国家5A级湿地景区的价值提升，把小孤山打造成某某最大的湿地景观，以湿地资源为依托，以山水、湖滨为背景，是自然环境与人文景观的完美结合，是集产业、游览、观光、休闲、度假、宜居为一体的综合型绿色生态区。
打造某某国际生态城，这种规划具备最高端场所所有的基本要求，是一个高端消费的所在，这种主题定位和项目操作，不仅仅拉动土地价值的增值，必然牵动我们提升其价值的信心。
综上所述，可见当今生态产业已经是世界产业规模最大，发展速度最快的产业，生态城是一种全新的、可持续的发展模式。在城市化、工业化速度日益加快，人们物质生活水平日益提高的同时，其生活环境质量却面临下降的趋势，而生态城是满足广大消费者回归自然、享受自然这一需求的一种最佳方式。因此，就未来市场而言，生态城占据极大的优势。 社会效益分析
项目的发展，将对某某市国民经济的稳定发展和人民生活水平的不断提高起到巨大的促进作用。各项产业园的开发建设除具有巨大的经济效益外，还具有明显的社会效益。而且对当地的基础设施建设、产业结构完善、地方投资环境改
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善等起到极大的推动作用。带动交通运输业、餐饮业、娱乐业及其他多种服务业一起发展，从而促进地方经济的全面繁荣。
生态城的建设既符合某某市旅顺口区经济社会发展战略目标要求，也是某某市旅顺口区发展战略目标的重要支持。并且随着项目区的不断完善和扩大，同时又将为周边人群直接提供大量的就业机会，对某某市经济的发展和某某市人民收入的提高起到积极的推动作用。
此外，随着项目自然生态环境的改善，将为周边的城市、乡村、农业、旅游等行业的发展带来新的契机；再现自然化的生态城景观，将成为市民游憩娱乐的新热点。 8.2生态效益分析
该项目实施后，对生态保护区的保护和治理将起到非常重要的作用。鉴于项目“突出自然生态”的发展思想，生态环境保护、景观资源保护的原则已贯彻到项目开发的各个方面，因此，项目的实施将对本区域动、植物物种等的繁衍、生栖、保护起到积极的促进作用。同时，项目实施后，当地居民会逐渐认识到自然资源和生态环境的保护在发展中的作用，从而积极地参与到旅游资源与生态环境保护工作中来。
项目的建设将避免无序化的开发可能给脆弱的生态环境带来灾难性的后果，从而实现通过合理规划开发促进保护项目区内的自然生态环境，合理永续利用生态资源，使项目走上保护、利用、创益、再保护、再利用、再创益的良性循环道路。
生态城社会效益分析
⑴进一步提高某某市文化知名度
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随着生态旅游业的发展，专家、学者、新闻工作者和游客将纷至沓来，通过游憩、绘画、摄影、录像和宣传等活动，将迅速提高该生态城及某某市的知名度。
⑵促进生态文化的形成
生态是绿色文化的主体之一，通过参观与旅游，不但可以满足人们向往、回归大自然的愿望，也唤起了公众的自然保护意识，可以促进自然资源保护工作，推动精神文明建设，促进生态文化的形成，激发了人们热爱祖国、热爱大自然的情感。该项目建成，将为某某，乃至辽宁省地区带来新的经济增长点。与此同时，将对当地产业结构产生巨大的变化，某某将转变成生态旅游城市。生态城本身将提供90000人的就业机会，并且对交通、饮食等相关行业，带来高速发展，从而创造更多的就业机会。
⑶科研、科普教育的理想基地
该生态城以得天独厚的自然地理条件、区位优势、独特的湿地生态系统类型、多样的自然景观等成为湿地生态系统及生物多样性的重要研究基地及科普教育、教学实习的理想场所。
⑷加强社区群众爱护湿地、保护生态资源的意识 通过开展各种形式的科普宣传和教育，加大了对生态的保护和宣传力度，增强了群众爱护湿地、保护生态资源的意识，丰富和提升了湿地生态文化的内涵和层次，使爱鸟和保护湿地生态成为每一个人的自觉行为和光荣职责。
⑸为我国北方生态系统的恢复树立工程示范
通过项目建设，将及时总结出一套适合我国北方特点的生态恢复建设和管理经验，形成生态系统监测和信息管理决策系统，为我国北方地区洪泛平原湿地科学管理和积极保护
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与恢复提供了理论与技术支持，为研究湿地生态系统的退化机制和恢复技术提供基础数据和实践指导。
⑹构建某某市和谐社会
建设项目的实施，可以进一步改善某某市的生态质量，成为某某市建设“环境友好型”和谐社会的重要组成内容，实现某某市人与自然的和谐统一。 8.3生态城的积极作用
归纳总结起来，如果规划设计的好，配套设施齐全，管理完善，生态城有可能的积极作用有:
8.3.1如果设计的合理，既能保护生态，又能给市民一个游览观光、休闲、科普、锻炼身体的活动场所。其中的湿地公园森林公园在人们想要理解湿地时，可以不用远途劳顿而且享受较好的服务设施，就可以看到自然界的或是模拟自然界的湿地景观。城市湿地公园是一种积极的保护和利用措施。 8.3.2保护物种多样性，有可能成为城市中动植物的生长、栖息地和避难所。
8.3.3可以进行一定的科学研究。 8.3.4美化城市环境。
8.3.5调节小气候，吸收二氧化碳、产生氧气或负氧离子等有益成分。
8.3.6可以有一些降解污染和净化水质的作用。
8.3.7城市安全的缓冲地带，当有火灾、地震、甚至洪水等灾害时，可起到一定作用。 8.3.8经济效益。
a间接方面:可以带动周边房地产发展，带动城市经济。提升城市知名度，促进招商引资。
b直接方面:产业园区可在建成后带来直接的经济效益，包括
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创造税收、提供就业岗位、带动区域经济发展等积极作用。旅游景点有公园门票(如果有门票的话)和销售湿地中植物或相关产出物所产生的经济效益。但是一般说来，国内公园的门票通常不足以维护自身正常运转;考虑到湿地公园应以保护为主，不应过度强调通过销售湿地中植物或相关产出物所产生的经济效益。宜居住宅区的开发销售也将带来直接经济效益，同时为湿地公园及森林公园的前期开发提供资金上的保障。
通过以上分析可知，总的说来，建设生态是利大于弊的。单是从可以积极的保护利用湿地资源方面就值得我们去从事这项事业。
同时，在生态城建成之后，会很大程度带动这一地区的房地产经济，从社会效益来说：生态城建成后，可提供住宅近20000套，将切实解决一部分人民的生活及居住问题。由于生态城注重环境营造和公共设施的建设，集生态产业、旅游、居住为一体，它将成为旅顺南路开发区内甚至某某市又一个亮点，为某某市乃至外地来某某安居的人民提高了优越的住宅环境，使本地人民能够更好的生活和工作，社会效益极为可观。
从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在某某市形成一个全新的修养圣地，对于进一步美化某某市的市容，改善环境带来较大的影响。
纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。
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九、资源、环境评价与湿地环保
在项目建设的过程中应以降低资源消耗措施、竟可能减小对造成对环境的影响及污染物的达标排放，都应该复合环保部门的要求，以及各个相关部门的法律法规。并充分应用先进技术实现降低能耗、低碳节能，以实现循环经济效益。 9.1工程建设前的环境情况
9.1.1 目标工程建设及环境评价的地址方位
项目位于旅顺塔河湾区域，向北为大学城，向南与亿达蓝湾相接，向西为旅顺新城区、向东为高新园区，总面积13.73平方公里，其中居住区域5平方里。项目地貌呈现原生态原生态自然地域，地域有山地、湿地、水库。
9.1.2 目标工程建设开发的原则
按照“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用。”原则进行开发。
（1）尊重与服从旅顺总体规划要求，突出小孤山山水特色、湿地的自然景观特色和乡韵民俗地域特色，使小孤山景区真正成为东北旅游的重要景区。
（2）以发展生态产业、生态旅游为契机，兼顾风景区的功能，满足人们休闲娱乐、观光度假的多方面的需求。 （3）在切实保护、恢复生态资源的基础上，充分发挥湿地风景资源的优势与潜力，合理开发利用，加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的游览体系。
（4）坚持规划的科学性与可行性相结合的原则，近期、中期与远期相结合，并强调环境效益、社会效益与经济效益相统一。
（5）可持续地利用和开发区内资源。
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9.2 项目实施过程中环境的影响及其对策
9.2.1 工程建设对环境的影响 ①建筑垃圾污染的控制 ②对施工噪声污染的 ③对粉尘污染的控制 ⑤对生态环境影响
9.2.2 建设中对环境的影响的缓解措施 ①成立环保领导小组
配备一定数量的环保设施和技术人员，采取一系列有效措施，严格控制施工污染，减少排圬，重点是保护生态环境，减少对生态的破坏，恢复原始的生态环境和生态平衡。从施工设计到施工组织和施工均对环境保护进行重点考察。
设计方面应考虑排水排污、公路边坡保护和生态恢复、弃碴场地的修筑、防洪和防泥石流措施、减少对生态的破坏和及时恢复生态环境，重点景区不允许修筑建筑物和施工临时设施。施工单位严格按设计施工，全面完成施工任务的同时，确保达到环境保护要求。
组织所有施工人员学习，提高大家的环保意识，明确本工程环保要点，使大家自觉进行环境保护。严格遵守国家有关环境保护的法令法规。
②对施工噪声污染的控制
1. 施工中严格遵守《中华人民共和国噪声标准（建筑工工场地噪声限值）GB12523-90》，采取适当的措施使施工噪声控制在国家噪声标准极限内。
2. 定期或适时维修不良设备，以减少因松动零件震动或降低噪音部件损坏而产生强烈的噪声。
3. 专业人员随时检查，发现噪声超标立即采取有效措
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施进行排除。 ③对粉尘污染的控制
1、施工中严格遵守《中华人民共和国空气质量标准GB3095-1996》，确保由于施工产生的空气悬浮颗粒（TSP）不超标。
2、在设备选型时，选择低污染设备，对可能造成粉尘污染的设备安装空气污染控制系统与设备同步运行。
④对生态环境的保护及措施
在景区进行基础设施建设时，力求做到保护好自然生态环境。道路施工必须采取有效的防护措施，防止破坏生态环境，选线时要避免大挖大填，尽量移挖作填，减少废弃土石方工程；道路边坡尽量采用生物措施，利用当地气候条件，种植适生树木和植草，尽可能恢复原有地貌景观。同时，禁止在景区内从事采石、砍树等改变自然地貌，破坏和影响景观的活动。
实施环境保护工程，推行太阳能、风能等清洁能源的利用，减少大气污染物的排放，能很好保持景区的大气环境；新建垃圾处理和污水处理设施，可有效减少因发展旅游业给环境带来的破坏，促进社会、经济和旅游业的可持续发展。
供电、通信、给排水等电缆、管道的埋设要进行统一规划，并且要有植被恢复措施，尽量统一，同时布设，避免反复开挖，不利于植被恢复。
1、安装冲洗设施，确保离开工地的车辆上不能把土、泥、碎片等类似物体带到公共道路上影响城市环境。
2、施工排污不流入主要河道，施工废水、生活污水必须按设计方案进行沉淀处理；为防止大气污染，施工机械车辆消音净化系统要完好。
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3、生活垃圾弃臵在半密封的池中，定期处理，并定期对周围喷药消毒，以防蚊蝇滋生，病毒传播。生活垃圾的处理必须达到设计要求。
4、保护原有植被，对合同规定的施工界限外的植物、树木，必须尽力维持原状。砍除树林或其它经济植物时，应事先征得所有者业主的指示同意；尽可能的减少对森林和植被的破坏。
5、保护野生动物，施工期间严禁开枪打猎，捕杀野生动物，发现野生动物在保护好的同时，及时同环保局或有关单位联系，妥善处理。
6、做好碴场的防护工作，施工弃碴必须堆放在业主指定地点，防止暴雨冲刷弃碴堵塞流水通道形成泥石流而发生二次灾害，造成生态环境的破坏。
7、施工单位应积极与地方环保部门取得联系，并按照招标文件、国家法律法规以及业主和监理工程师的指令，制订详细的环境保护方案。
9.3 项目完成后的环境的影响及其对策
9.3.1 生活垃圾的污染
实现垃圾分装，建立垃圾回收站，利用垃圾燃烧发电用于区内公用设施供电，达到节能减排要求。
9.3.2废水排放的污染
建设污水厂，建筑废水、生活废水的排放，将生产建设过程中产尘的废液集中起来，之后进行集中处理。通过砂滤及活性碳过滤等处理，使有害物质和悬浮物均达到环保要求标准，进行达标排放。
9.4 环保部门的要求相应体系及条文
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9.4.1 评价原则及依据方法 评估原则：
科学性原则。评估应能够科学准确地反映生态城的自然属性、建设、管理、维护和运营等方面的状况。
定量化原则。所有的评估指标都有确定的权重分值以及根据评估标准确定的分值。
可操作性原则。评估方法简单易用，计算简便，可操作性强评估依据：
《LY/T 1754-2008中华人民共和国林业行业标准》 《国家湿地公园评估标准》
《GB 3095-1996 环境空气质量标准》 《GB 3096- 2008声环境质量标准》 《GB 3838-2002地表水环境质量标准》 《GB 15618 1995 土壤环境质量标准》 9.4.2 生态城规划的指标评价内容与方法
生态城评价，就是评价者对生态城生态系统的属性与人类需要之间价值关系所反应的活动。生态城的指标评价是了解生态城发展状况的主要方法之一，对生态城的规划有很大的帮助。
生态城指标评价主要是根据建设要达到的主要目标，所以主要分为：生态指标、社会指标、经济指标。
生态城的生态指标评价
生态城生态指标评价主要有：湿地及其边缘植被种类数量分布程度，动植物的数量分布情况，河道、湖泊或海岸冲刷淤积程度；水质状况，生物量大小，水源稳定状况，湿地面积，湿地生物多样性，湿地受威胁的程度。调节城市区域小气候程度的大小、净化水源及调洪蓄水能力大小等生态功
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能。这些生态指标涉及到生态城内部景观结构稳定性与生态系统的健康运转，对其进行科学的评价了解其指标的大小，对生态城的健康发展有着至关重要的作用。
生态城的社会指标评价
生态城是一个既可以进行旅游的场所同时也具有科研、教育、宣传、居住的功能。首先，通过生态城的建立能够扩大当地居民的旅游范围和提升旅游档次，丰富了居民的精神生活；其次，在生态城内开展生态宣传提高了居民的环境保护意识，形成爱护环境，保护生态资源的良好氛围，构建人类和谐家园；第三，开展科普教育是生态城的一个主要功能，主要是通过对城市居民及游人开展生态重要性的宣传，使他们懂得保护生态资源就是保护人类的家园，宣传生态资源对人类的巨大作用；第四，开展科学研究。湿地生态系统是地球上三大系统（森林生态系统、海洋生态系统、湿地生态系统）之一，其具有丰富的动植物多样性及稳定的生态系统，里面蕴含着许多的具有重要价值的资源，对其研究主要集中在：湿地生态系统动态发展情况、研究动植物多样性及种群结构的变化、珍稀物种的个体生存状况等一系列科学考察。第五：通过居民参与生态城的建设及管理能够在社区中形成团结友爱、互助的良好关系，促进人与人之间的信息交流及和谐相处。
生态城的社会指标评价也主要是从这几个方面：一是通过生态城的建立，对当地居民精神生活提高的程度及贡献大小，二是居民环保意识的强弱及主动参与生态城管理积极性的大小，三是通过开展生态城教育，居民对其掌握的程度及是否认同此项活动，四是科研价值大小，五是通过参与生态城的管理是否能达到居民之间的协同工作，互帮互助的良好
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氛围。
生态城的经济指标评价
生态城的经济收入分为直接性的经济收入和间接性的经济收入。大部分的生态城的直接经济效益的实现，主要来自三个方面：一是生态旅游门票的收入，一部分湿地公园是靠园内的天然的鱼塘和种植一些花卉等产业来增加收入；二是生态产业的收入，同时能带动周边第三产业的发展，增加当地的居民的收入，增加就业机会。三是销售住宅的收入。间接收入是生态城通过表现出来的生态效益、社会效益转换成的经济价值。经济指标主要是针对以上内容，合理的评价其贡献值的大小。
9.5 环境保护评估
9.5.1 本方案的自然条件介绍
生态城内含一个国家级湿地公园、一个国家森林公园。湿地公园是指拥有一定规模和范围，以湿地景观为主体，以湿地生态系统保护为核心，兼顾湿地生态系统服务功能展示、科普宣教和湿地合理利用示范，蕴涵一定文化或美学价值，可供人们进行科学研究和生态旅游，予以特殊保护和管理的湿地区域。
9.5.2 本案所在地区生态及湿地现状及保护对策 本案所在地区为：某某市旅顺口区龙头镇，由于长期以来人们对湿地生态价值认识不足，加上保护管理能力薄弱，自然湿地面积急剧减少，生态功能逐步退化。
从资料我们可以很明显的看出，由于湿地环境自身的演化、发展规律与人类的主观需求之间存在相当的差距，又由于认识水平和技术条件的限制，对湿地资源的保护存在很多问题。
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①对自然湿地保护存在一些问题。近年来，人们在城市湿地区域的各种活动(使用与建设)对共自然演进过程产生不同程度的干扰，甚至是破坏，从而造成湿地环境恶化，生态系统失衡:一是对湿地持续大量开垦和不合理开发，使自然湿地面积迅速减少。据调查，洞庭湖湖面在建国初期尚有4350多处，由于自然淤塞和人工围垦，目前己退缩至2600余处。二是湿地水环境恶化，过度排污、取水调水等，干扰了自然湿地生态过程，加剧了湿地功能退化甚至丧失。三是掠夺性开发利用湿地野生生物资源，导致湿地生物多样性衰退加速。
②人类在对湿地的利用过程中对湿地造成较大的干扰。利用不恰当的工程措施，没有或很少考虑到城市湿地的自然属性和自然风韵的内在要求，也没有考虑到湿地生态系统的功能和结构上的特殊性，不利于湿地的生态健康。如滨水湿地景观设计，以水泥护堤衬底，并以简化的人工绿化代替湿地沿岸的自然植被，破坏了湿地环境的生态异质性和景观多样性。
③城市湿地景观的维护及管理存在一定的问题。在我国，湿地的后期维护不能达到相应的水平而导致景观效果大打折扣的实例很多，主要原因在于维护费用对建设方或管理者过于昂贵，如多数湿地虽以自我修复、自我净化为初衷，但因工程措施不得当而造成水体每天的蒸发量仍需持续补给、滨水湿地每年仍需清洁等。再加上养护技术的限制、湿地环境评价与管理体系的不健全，导致湿地生态系统城市湿地景观的生态规划设计研究很难保持自我维持与自我设计的稳定状态。综合以上城市湿地景观开发利用中存在的问题，采取以下措施加强对城市湿地景观的保护。
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Ⅰ、建立和完善湿地保护政策、法制体系。通过制定和实施《中国湿地保护条例》以及相关的湿地保护与合理利用的管理规范，逐步建立起中国湿地保护的法规体系，从而为有效保护湿地和实现湿地资源可持续利用奠定基础。建立起有效的湿地管理机构和部门间的协调机制，为湿地保护的实施提供管理保障。
Ⅱ、建立湿地生态效益补偿基金，支援湿地保护工作。湿地生态补偿基金主要针对国际重要湿地，国家级湿地自然保护区和区位重要的省级湿地自然保护区，使用范围主要包括管护经费、基础建设费以及生态补水经费。为了解决湿地保护工作与当地经济发展之间的矛盾，应补偿因湿地保护而利益受损的当地居民，世界自然基金会汇丰银行长江项目负责人王利民说：“只有首先解决人的替代生计问题，湿地才能得到持续的保护和发展”。
Ⅲ、针对不同的湿地类型如沼泽类湿地、沿海湿地、湖滨湿地、江河湿地等，制定湿地保护和管理规划。按照自然地带的递变规律，在不同的自然地带内选择有典型性和代表性的湿地区域建立湿地保护的示范区。对湿地自然保护区编制管理规划，实施以主要保护对象为中心的栖息地改造工程，完善保护区的监测、野外保护、社区教育和科学研究等功能。
Ⅳ、湿地景观营建过程中应采用生态工程的手法促进湿地保护。除控制污染源、进行污染物面源截流；采用圈层式的规划方法，在湿地外层应规划出一定宽度的缓冲带，以保持湿地与周边环境的连续性；在湿地内层规划出核心保护区，保持动植物的生境，保护湿地的生物多样性;合理地设臵人工辅助设施，如建立木栈道或木质平台，既方便人们游
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览、亲近湿地，又确保生物通道的畅通和湿地透水基质的完整性，有利于人和湿地景观的和谐相生，结合本方案其比例可如下图所示。
Ⅴ、加大宣传力度，提高公众意识。对湿地保护的有效性和湿地合理利用水平的提高，很大程度上取决于公众和管理决策者对湿地重要性的认识和观念的转变。通过开展多种公众宣传教育活动，如“世界湿地日”、各地的“爱鸟周”、“野生动物保护宣传月”等，加强公众对湿地生态效益和经济价值的认识。依托湿地自然保护区，建立环境教育基地，宣传湿地保护的重要意义，并建立湿地管理人才培训、公众教育基地让当地群众参与保护工作，帮助群众更新观念，促进人与湿地、自然的和谐相处。
因此，我们可以看出目前在此地区建立生态园的的可行性与必要性是肯定的。该地区的生态湿地急需进行开发和保护。
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十、征地拆迁、移民安臵方案分析
10.1 征地拆迁、移民安臵方案概述
合理和节约利用土地资源、维护公共利益。安排移民安臵和补偿方案，并对方案的合理性进行分析。 10.2 建设项目的征地位臵及建设内容 项目建设内容 ①、项目选址
项目位于旅顺塔河湾区域，向北为大学城，向南与亿达蓝湾相接，向西为旅顺新城区、向东为高新园区，总面积13.73平方公里，其中居住区域5平方里。项目地貌呈现原生态原生态自然地域，地域有山地、湿地、水库。 ②、建设内容：国家级湿地公园、国家森林公园、生态产业园、生态宜居区、配套商业区。 10.3 拆迁、移民安臵方案
由于涉及到的征地拆迁范围较广，某某湿地开发建设有限公司已经和街道及村民达成初步动迁协议，移民安臵方案也已经初步谈妥。回迁区选址在梅龙水乡，占地：2.4平方公里；容积率：1.5，规划建面 60万平米。
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十一、社会评价
11.1 项目对社会影响分析
随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。生态城的建设不但可以为大量某某居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的将绿化面积达到45%，由于本小区地处高校园区附近将会吸引大批高校教师前来居住。
项目实施后，对该生态保护区的保护和治理将起到非常重要的作用。鉴于项目“突出自然生态”的发展思想，生态环境保护、景观资源保护的原则已贯彻到项目开发的各个方面，因此，项目的实施将对本区域动、植物物种等的繁衍、生栖、保护起到积极的促进作用。同时，项目实施后，当地居民会逐渐认识到自然资源和生态环境的保护在旅游业发展中的作用，从而积极地参与到旅游资源与生态环境保护工作中来。
项目的建设将避免无序化的大众旅游可能给脆弱的生态环境带来灾难性的后果，从而实现通过旅游促进保护项目区内的自然生态环境，合理永续利用生态资源，使项目走上保护、利用、创益、再保护、再利用、再创益的良性循环的
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道路。
除此以外，由于该项目生态产业园的建设，将会带来大量的就业机会。该项目建设过程将会给包括本地居民、设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。该项目建好以后，要想维护该项目良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。 11.2 项目对所在地的互适性分析
该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区地处大学城附近，周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。
老城区以本地居民为主，新城区以本地居民及投资客为主，旅顺开发区等地主要以投资、养老、休闲、度假等为主。
一部分客户是某某市的到旅顺来买房的，这部分客户的购买目地是分三种，有的是为了养老，有的是为了投资的，还有的就是为了换个环境，当然这些都是我们旅顺楼盘的共有客户群体；见下图。
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东北三省的客户也有很多，大多是跟着旅顺看房团来的、旅游来的，这种客户群体占10%-20%左右；很多人是有着外地口音却拥有某某户口的人。
客户主要是旅顺本地居多，居住的多，在新城区，某某过来买的大都是小户型，以投资为主。东三省的来买房的都是在某某有亲友、做生意的，一般买的都是大面积的，用来养老。
用来做第一居所的比例较大，另外，从某某要开通到大学城的公交线路，这是经过蓝湾的，相信这会促使客户群体发生进一步的变化。随着公交的开通，到市内只需要40分，与城市之间的距离也越来越近了，所以定位在第一居所是完全可能的。对于居民子女的上学问题也是人们比较关心的问题。该地区的教学环境还是相当不错，在小区附近有初级及高级中学，某某外国语大学、某某交通大学等。居民子女在这儿能享受很好的学习环境。
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11.3 社会评价结论
总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。
①、项目建设对社会的影响及相关措施社会因素，影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应。可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响，影响到小区的居住人员。
②、提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对某某地区的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响，提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响，项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小。
③、项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价的因素要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响，文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境可持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响。
④、基础设施、社会服务质量等各方面范围广。促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程。可持续发展，对少数民族风俗习惯和宗教影响相对较小。
本项目有着众多的优势和机会点，地段、交通、配套，良好的市场环境，无限的区域前景，都是本项目的优势所在，为项目的价值抬升提供了坚实基础。
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十二、不确定性和风险分析
为了确保风险分析的质量，有必要对现代产业投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。 12.1风险分析概述
风险一般是指由于某些不确定因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而带来不利影响的可能性。投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和经济评价的基础上，进一步综合分析识别投资项目建设和生产运营过程中潜在的风险因素，提出风险应对措施，降低风险损失。
投资项目不仅要耗费大量的资金、物资和人力等宝贵资源，而且具有一次性和固定性的特点，一旦建成，很难更改。因此相对于一般经济活动而言，投资项目的风险尤其值得项目投资者关注。但只要能在决策前正确地辨识到相关的主要风险，并在实施过程中加以控制，大部分风险又是可以降低和防范的。因此为了降低和防范投资项目风险，在投资项目前期工作中加强风险分析是极其重要。投资项目的决策分析与评价，如果轻视风险的存在，仅仅依据基本方案的预期结果，如某项经济评价指标达到可接受水平就简单决策，这有可能使项目蒙受损失。因此在项目决策分析与评价阶段应进行风险分析，应充分重视风险分析的结果，项目实施和经营中应注意风险防范和控制。
风险分析的另一重要功能在于它有助于通过信息反馈，改善决策分析工作并提请项目各方提高风险意识，在投资决
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策中应充分重视风险分析的结果，这会在降低投资项目风险方面起到事半功倍的效果。
项目建设面临的风险通常包括外部风险和内部风险两大类。外部风险是指外界变化对项目建设带来的不确定性因素，包括政治风险、社会风险、法律法规风险、市场风险、不可预见风险等。内部风险比较复杂，一般依次为：管理风险(各级管理承诺、组织结构调整、实施队伍组织与协调等)、技术风险（技术方案、软、硬件选型、技术人员变更、人才跳槽等）。
12.2本项目风险因素识别
风险识别就是识别项目所有可能引起损失的风险因素，并对其性质进行鉴定和分类。本项目面临的风险有：
12.2.1市场风险
由于市场的不确定性对项目投资主体带来损失的风险。 12.2.2．技术和人才风险
由于技术原因对项目投资主体带来损失的风险。如技术失败、新技术新产品推出造成工艺设备淘汰、技术人员缺乏等。本项目开发建设单位拥有充分的城市基础设施建设、房地产大盘开发的经验，具有雄厚的技术实力，能够及时掌握先进行业科技，对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量等有先进理念和丰富实践，同时又能准确判断不同层次房地产市场的要求，及时满足消费者需求变化。鉴此，本项目存在的技术风险较小。
12.2.3经营风险
是指公司的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资主体预期收益下降的风险。一般是指由于生产经营上的原因给企业的利润额
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或利润率带来的不确定性。
12.2.4．资金风险
资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖延甚至被迫终止；利率、汇率变化导致融资成本升高等问题。
12.2.5．政策风险
政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。在这两年内国家相继采取了一系列政策，对国内房地产行业进行了宏观调控。国家采取的一系列宏观调空措施，规范整顿了房地产市场秩序，且这些措施已开始在市场上发生作用。因此，就目前形势看，国家在一两年内将不会有大的行业政策出台，房地产行业将处于一个相对平稳的环境中运行。因此，在本项目开发建设周期内不会存在大的政策风险。
12.2.6配套条件的风险
投资项目的外部配套设施如交通运输、供水供电等发生重大变化，给项目的建设和运营带来困难。
12.2.7 经济风险
房地产投资经济风险主要包含市场利率风险，购买力风险、资金变现风险等。 12.3本项目风险评估及对策
风险等级是依据风险因素发生的可能性大小及对投资项目的影响程度来划分的，可分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。
根据目前中国的国情，并结合开发投资公司和本项目的实际情况，本项目面临资金风险、政策风险、配套条件的风险为一般风险，风险发生的可能性不大；市场风险、技术和人才风险、经营风险是本项目面临的较大的风险因素，风险
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发生的可能性较大，且发生后会对项目造成较大的影响，但在项目可承受范围之内。为了降低较大风险因素对项目的影响，必须制定相应的防范措施，以规避风险，防患于未然。本项目对较大风险的防范对策如下：
12.3.1市场风险及降低风险对策
受到金融危机的影响，房地产市场萎缩的市场风险。本项目在规划时就考虑到这种风险，市场需要做出局部的调整就可以，不会造成投资浪费。同时等待国际市场的复苏，还会有一个相对较大的空间。这种风险是可以控制和规避的。
12.3.2技术、人才风险及降低风险对策
降低风险的对策是：通过与国际领先技术的公司合作，部分择优使用现有某某交通大学现有技术力量，关键岗位员工从本部抽调，积极进行社会招聘，加强技术培训。同时加强与本部的技术沟通，依靠本部强大的技术开发能力，降低技术、人才相对缺乏的风险。
12.3.3经营风险及降低风险对策
总部对下属员工管理管理起来有一定难度。降低风险的对策是：与总部建立信息化管理平台，实现销售、财务、物资采购、技术、生产数据等的共享，总部可以随时了解其生产经营状态，同时实行责权下放的经营机制，充分调动管理者的积极性。
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十三、研究结论与建议
13.1研究结论
13.1.1国家发改委已与瑞士合作建立“LCCC”（中国低碳城市建设规划计划）。“某某国际生态城”的建设顺应了国家发改委提倡的低碳节能、发展可循环经济的趋势。项目的建设对旅顺区以及整个某某市的经济带动、提高某某市国际知名度、促进就业、增加财政和居民收入、改善居民尤其是旅顺人民生活质量等方面均有重要意义。可以达到经济效益、社会效益和生态效益的均衡发展，对旅顺区的经济社会发展具有划时代的历史意义。
13.1.2 某某国际生态城生态旅游资源在某某市旅游资源体系中占据重要地位。因此，项目建设对构建和完善某某市旅游资源体系具有重要意义，项目建成后，将有望成为某某市又一旅游热点目的地。
13.1.3项目的建设是对辽宁省委省政府、某某市委市政府提出的“全域城市化”战略和建设“全国最佳旅游城市”的深刻诠释，是对上述两大战略的具体实践，因此项目的实施对富民强市和构建和谐社会具有重大现实意义。
13.1.4项目的提出正处于全球性经济危机对国民经济产生影响的时期，国家为了保持经济的稳定增长，提出了增加投资、扩大内需的战略方针。这一战略方针的配套资金主要投入农林水利以及服务业等关系国计民生的基础领域。某某市旅顺国家湿地公园生态旅游区基础设施建设项目正是遵循国家的战略方针而提出的，符合国家的政策导向。
13.1.5该项目保护生态资源、繁荣旅游经济、 提升地
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域档次、繁荣第三产业、刺激观光诱因、实现快乐消费、创造就业机会、扩大政府税收、加速招商引资、提升城市总体经济和核心竞争力，有望成为某某市经济社会发展的又一张靓丽名片。
13.1.6由于项目投资巨大，建设周期长，对旅顺区乃至整个某某市的经济社会发展具有重要意义，本报告从市场分析、投资估算、融资方案、财务分析与评价、社会评价、不确定性和风险分析等方面对该项目的可行性进行了详细的论证，认为本项目可行的。 13.2 建议
13.2.1本项目作为社会公益性基础设施项目，兼顾了经济效益、社会效益和生态效益，顺应了国家发改委政策导向，建议将该项目与近期某某市委市政府提出的“全域城市化”战略和建设“全国最佳旅游城市”相结合。上报省及国家有关部门，争取人、财、物方面的支持，尽早实施。
13.2.2建议某某市以项目建设为契机，组织各领域的专家学者尤其是生态旅游规划及营销策划方面的专家学者对项目进行规划和营销策划，使区内的资源得以有效整合，争取将某湿地生态旅游区打造成为全国滨湖湿地生态旅游示范区。
13.2.3建议某某市政府与相关领域高校及科研院所合作，引进高校和科研院所在生态旅游区建立各种形式的科研基地和学生实习基地，为生态旅游区的发展提供科学技术支撑和人才储备。
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报告编写依据
（1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《某某市市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》 （4）《住宅建筑设计标准》 （5）项目建议书及其批复文件
（6）国家及某某市颁布的相关法律、法规、政策 （7）某某市国民经济和社会发展“十二五”计划纲要 （8）某某市2008、2009年国民经济和社会发展统计公报 （9）某某市城市总体规划大纲（2000—2020年） （10）某某高新技术开发区的经济和社会发展规划 （11）房地产开发机构发布的工程建设标准、规范、定额 （12）某某市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （13）投资项目方签定的协议书或意向书 （14）旅顺口区经济发展12〃5规划 （15）国家城市湿地公园管理办法 （16）国家城市湿地公园评估标准 （17）林业行业标准
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