考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列不属于房地产结合物的是__。 A．管理人 B．实物 C．权益 D．区位
2、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。 A：政策风险 B：市场风险 C：财务风险 D：信用风险 E：借款合同
3、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。 A．利润 B．价格 C．价值
D．收益价格
4、按__的不同，可将物业划分为自用物业和出租物业。 A．所有权性质 B．存在形式 C．占有形式 D．使用性质
5、I regret ______ harder at office. A．not to have worked B．not having worked C．not have worked D．having not worked
6、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。 A．购买价格 B．容积率
C．权益投资比率 D．空置率 7、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是__。 A．以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款
B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款
C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款
D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任
8、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。 A．财务盈利能力 B．清偿能力
C．资金平衡情况 D．营运能力
9、下列关于股票与股份的联系和区别，表述错误的是。 A：股份的表现形式是股份证书
B：广义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位 C：股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票 D：股票与股份是一种形式与內容的关系 E：执行层的组织协调
10、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。 A：集体财政 B：国家财政
C：土地开发与农业发展
D：土地管理部门的业务开支 E：执行层的组织协调 11、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。 A．12.50% B．13.10% C．13.07% D．13.60%
12、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为．【2007年考题】 A：签订估价委托合同之日 B：发放抵押贷款之日
C：完成估价对象实地查看之日 D：未来处置抵押房地产之日 E：工业用地的监测点评估价格
13、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1／4处切断留孔，并在上也要留有通气孔。 A：主龙骨 B：次龙骨 C：主粱 D：玻璃
E：执行层的组织协调 14、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中内部职工股指股份
有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。 A：10％ B：15％ C：20％ D：30％
E：执行层的组织协调
15、收益法中所指的收益是__。 A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益 16、征收基本农田，须经批准。 A：国务院
B：省级人民政府 C：市级人民政府 D：县级人民政府 E：执行层的组织协调
17、下列关于房屋转租，表述不正确的是。 A：出租人可以从转租中获得收益
B：在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人
C：房屋转租应当订立转租合同
D：转租合同不用办理登记备案手续 E：执行层的组织协调
18、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。 A．建筑高度 B．建筑间距 C．建筑密度
D．建筑后退红线距离 19、《中华人民共和国物权法》规定，抵押权自时设立。 A：签订 B：登记 C：起草 D：签字
E：执行层的组织协调
20、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。 A．房地产开发投资 B．房地产置业投资 C．房地产间接投资
D．投资于房地产投资信托公司
21、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产．【2007年考题】 A：目前是否有经济收入 B：过去是否带来了经济收益
C：是否具有产生经济收益的能力 D：目前的收入是否大于运营费用 E：工业用地的监测点评估价格
22、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。 A．五年 B．三年 C．两年 D．一年
23、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。 A：成交价≥最高价≥最低价 B：成交价≥最低价≥最高价 C：最高价≥成交价≥最低价 D：最高价≥最低价≥成交价 E：工业用地的监测点评估价格
24、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。 A．40 B．43 C．47 D．50
25、必须经承兑才能生效的金融工具是__。 A．本票 B．商业汇票 C．银行券 D．支票
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列属于商品房预售条件的有。 A：取得土地使用权证书
B：持有建设工程规划许可证和施工许可证 C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 E：取得《商品房预售许可证》
2、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从__开始。 A．我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗 B．1995年《城市房地产管理法》颁布实施
C．1998年建设部发布《房地产估价师注册管理办法》
D．2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
3、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。 A．102 B．120
C．108 D．88
4、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。 A：平面形状 B：占地面积 C：建筑结构 D：功能分区 E：运输方式
5、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。 A．1700 B．2000 C．2100 D．2400
6、下列关于房屋租赁的说法错误是__。
A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法 B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定
C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准
D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》 7、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的__比率。 A．同价值 B．同收益 C．同性质 D．同类型
8、现代营销战略的核心可以称为STP营销，即__。 A．广告促销 B．营业推广 C．细分市场
D．选择目标市场 E．产品定位
9、下列关于标准差的表述中，正确的有．(2008年试题) A：期望值相同、标准差小的方案为优 B：标准差相同、期望值小的方案为优 C：标准差相同、期望值大的方案为优 D：标准差系数大的方案为优 E：标准差系数小的方案为优 10、房地产是三者的结合物。 A：实物 B：权益 C：区位 D：价值 E：用途
11、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D．存量+新增竣工量-拆毁量
12、国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是之日。 A：房屋征收决定作出 B：房屋征收决定公告 C：房屋征收补偿协议签订 D：房屋征收实施 E：执行层的组织协调
13、房地产的行政法规包括。 A：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 B：《城市房地产转让管理规定》 C：《房地产估价师执业资格考试实施办法》 D：《住房公积金管理条例》 E：《城市房地产中介服务管理规定》
14、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有。
A：建设工程规划许可证 B：选址规划意见通知书 C：项目设计方案的总平面图
D：城市计划部门批准征用土地的计划任务 E：1:2000或1:500的地形图
15、下列关于地役权，表述不正确的是。 A：地役权自地役权合同生效时设立
B：地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限
C：土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外
D：地役权可以单独抵押
E：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记
16、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是__万元。 A．300 B．213.50 C．171.19 D．500
17、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。
A：对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差 B：控制混凝土质量
C：对工程中的配套设备进行检验
D：对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
E：实行科学合理的施工进度控制安排
18、标底是招标工程的预期价格，是（）的重要依据之一。 A．审核投标报价 B．评标 C．议标 D．决标 19、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求__。 A．完全无弹性 B．为单一弹性 C．富有弹性 D．缺乏弹性
20、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。 A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0
21、下列闲置土地的处置方式，正确的有。 A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年 B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地 C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发 D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年
E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书 22、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足__。 A．法律上允许 B．程序上合理 C．技术上可能 D．经济上可行 E．价值最大化
23、下列关于商品房销售的说法正确的是。 A：必须按套销售 B：不得分割拆零销售 C：不必按套销售
D：可以分割拆零销售
E：在按套销售的基础上，可以采取分割拆零销售的方式 24、假设开发法的操作步骤包括__。 A．调查待开发房地产的基本情况 B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待
开发房地产应负担的税费
E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．
25、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且__的一种分配方式。 A．应急物品 B．一般物品 C．特殊商品 D．稀缺物品
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