考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。 A：40 B：48 C：60 D：70
E：工业用地的监测点评估价格
2、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600 元／、2800元／。该市2007—2008年度普通商品住宅价格的环比发展速度是。 A：107．69％ B：7．69％ C：110．3％ D：10．3％
E：执行层的组织协调
3、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。 A．抽检法 B．平滑法
C．指数加权法 D．市场法
4、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则。 A：甲大于乙 B：甲小于乙 C：甲等于乙
D：难以判断两者的大小
E：工业用地的监测点评估价格
5、抵押评估时，__可列入估价范围。 A．违章建筑
B．过期的临时建筑
C．出让土地上的在建工程 D．已列入拆迁范围的房屋
6、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。 A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B．贷款期限越长，期限系数值越大
C．项目风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
7、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。
A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性 E：工业用地的监测点评估价格 8、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。 A：《中华人民共和国土地管理法》 B：《中华人民共和国城市房地产管理法》 C：《中华人民共和国城乡规划法》 D：《中华人民共和国物权法》 E：房地产估价机构必须加盖公章
9、在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为__。 A．该曲线由向上凸转为向下凹的拐点 B．该曲线由向上凸转为向下凸的拐点 C．该曲线由向上回转为向下凹的拐点 D．该曲线由向上回转为向下凸的据点
10、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。 A：征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B：征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 C：基本农田由国务院审批
D：基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批 E：房地产估价机构必须加盖公章
11、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。 A．65.4 B．81.8 C．87.2 D．109.0
12、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。 A．1 B．2 C．3 D．4
13、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。 A．原土地出让方
B．市、县人民政府城市规划行政主管部门
C．市、县人民政府房地产管理部门
D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门 14、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。 A．60% B．70% C．80% D．90%
15、收益法中的运营费用率是指。 A：运营费用与潜在毛收入之比 B：运营费用与总收益之比 C：运营费用与净收益之比
D：运营费用与有效毛收入之比 E：工业用地的监测点评估价格
16、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。
A：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关
B：房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素 C：对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量” D：房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的 E：工业用地的监测点评估价格
17、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。
A：4451元／㎡ B：4500元／㎡ C：4549元／㎡ D：5821元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
18、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。 A．回收固定资产余值 B．自有资金 C．长期借款 D．净转售收入
19、某女，15岁。煤气中毒，经过积极抢救后苏醒，2天后又出现神志不清，右侧肢体偏瘫，体温、血压正常，两肺呼吸音粗。进一步治疗首选 A．甘露醇输注 B．维生素C输注 C．高压氧舱
D．地塞米松输注 E．脑营养物质
20、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起日內作出是否退房的书面答复。 A：15
B：30 C：45 D：60
E：执行层的组织协调
21、原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。 A：30 B：60 C：90 D：120
E：执行层的组织协调 22、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】 A：后续开发成本+管理费用
B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本
D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格
23、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】 A：比较法 B：收益法 C：成本法 D：路线价法
E：工业用地的监测点评估价格
24、房地产权属档案应当以__为单元建档。 A．街道 B．房号 C．幢 D．丘
25、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。 A．个别性 B．独占性 C．流动性差 D．易受限制性
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发
利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为__。 A．1067元/m2 B．1070元/m2 C．1087元/m2 D．1141元/m2
2、以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是。 A：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束 B：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束 C：建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束 D：建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束 E：建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束
3、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。 A．管理费 B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用
4、某企业2009年12月末，流动资产为860万元，流动负债为430万元。则该企业的流动比率是 A：40％ B：50％ C：200％ D：250％
E：执行层的组织协调 5、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。 A．2121 B．2200 C．1819 D．2242
6、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则） A．150.8 B．160.8 C．170.8 D．180.8
7、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是__。 A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%
8、下列关于保险的概念，表述不正确的包括。 A：保险是一种通过聚资建立基金的机制 B：保险是一种财产转移的机制 C：保险作为一种经济补偿制度 D：保险体现一定的法律关系 E：执行层的组织协调
9、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为__万元。 A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09
10、由于施工工期延长，开发商要承担的风险有。 A：使项目的规模、布局发生变化 B：承担更多的贷款利息
C：增加房地产开发项目的融资成本 D：还要承担总费用上涨的风险 E：合约变更引起的风险
11、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。 A：平面形状 B：占地面积 C：建筑结构 D：功能分区 E：运输方式
12、单利计息与复利计息的区别在于（）。 A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D．采用名义利率还是实际利率 13、商品房的建筑面积由组成。 A：套內建筑面积 B：套外建筑面积 C：套内使用面积 D：套外使用面积
E：分摊的共有建筑面积
14、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。
A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划
C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系
D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴
15、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。 A．人民法院 B．公安机关 C．人民检察院 D．乡级人民政府
16、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是。
A：消费者愿意支付较高的价格 B：企业处于领导地位 C：消费者以年轻人为主 D：商品住宅多为豪宅 E：以投资性购买为主
17、测定长期趋势值的方法主要有。 A：扩大时距法 B：缩小时距法 C：移动平均法 D：最大二乘法 E：最小二乘法
18、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有。 A：无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地 B：重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物 C：考虑建筑物存在对土地价值的影响
D：考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响 E：重视土地对建筑物价值的影响 19、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。 A．无柱的雨篷
B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C．房屋内高度在2.20m以上的技术层 D．与室内不相通的装饰性阳台
20、一般来说，与长期投资相比，短期投资。 A：风险较大 B：收益率较高 C：流动性较好
D：投资回收期较长 E：借款合同
21、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。 A：其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 B：其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 C：其标书能够满足招标文件的形式性要求
D：其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本
E：其标书经评审的投标价格最低且低于成本 22、下列不属于房地产中介服务特点的是。 A：人员特定
B：时间准确 C：委托服务 D：服务有偿
E：执行层的组织协调
23、直接资本化法的优点不包括。
A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况 24、财务分析不包括。 A：偿债能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：营运能力分析 E：执行层的组织协调
25、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。
A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分 B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网 C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图
D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图
E：给水排水总平面图亦称给排水外线图
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