安徽省高院房地产买卖指导意见
(20xx年3月5日安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会第1次会议通过)
为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)等法律法规和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。
一、关于新建商品房买卖合同纠纷
1、当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。
人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，不影响一方当事人根据协议中定金条款的约定，向可归责的另一方当事人主张适用定金罚则。
2、当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持;转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。
3、出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的;
(3)已经合法占有房屋的;
(4)合同实际履行在先的;
(5)均未履行，合同成立在先的。
签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。
4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人(建设单位)组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。
5、出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。
6、房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。
7、买受人以出卖人逾期办证为由主张违约责任的，出卖人举证证明其已于房屋买卖合同约定或《解释》规定的办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料的，对买受人的诉讼请求一般不予支持。
8、房屋买卖合同的当事人以约定的违约金过高为由请求对违约金进行调整，但双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。
二、关于城镇”二手房“买卖合同纠纷
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定的“效力性强制性规定”，买受人仅以出卖人签订合同时未取得房屋权属证书为由请求确认合同无效的，不予支持。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第(二)项的规定在性质上也不属于上述司法解释第十四条规定的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
10、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
在合同约定的履行期限届满时因抵押登记仍未涂销，导致无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同的，可予支持。买受人要求出卖人承担违约责任的，可综合考虑合同双方过错、所造成的损失等因素，确定应予承担的责任。
11、当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，因该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议的，人民法院应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同。
12、房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，委托人拒绝支付中介服务费用或请求房屋中介机构赔偿因此造成的损失的，应予支持。
三、关于农村房屋买卖合同纠纷
13、城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三的规定，认定为无效合同。
农村房屋买卖合同被认定为无效的，可以根据当事人的过错、所获利益、赔偿能力等情况，判令其承担相应的缔约过失责任。
14、非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人所谓的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。
四、其他问题
15、共有房屋的部分登记权利人转让房屋，属于无权处分行为，其他登记权利人以转让房屋未经其同意为由主张买卖合同无效的，一般予以支持。但买受人有理由相信出卖人有代理权的除外。
共有房屋登记在一人或部分共有人名下，登记权利人转让共有房屋，亦属于无权处分行为，其他共有人主张房屋买卖合同无效的，人民法院应根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定进一步审查买受人是否构成善意取得。
16、房屋买卖合同签订后，买受人已交付了全部价款并合法占有了房屋，在申请登记机构办理房屋所有权转移登记期间，该买受人对转移登记尚未完成没有过错，或者因出卖人原因无法办理转移登记，出卖人的债权人请求人民法院查封、拍卖、变卖该房屋，买受人提出异议的，应予支持。但有证据证明买受人与出卖人恶意串通损害债权人利益的除外。
17、房屋买卖合同签订后，出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起确权之诉，请求确认房屋归其所有的，人民法院应当对买受人进行释明，告知变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记，买受人坚持不予变更的，应当驳回其诉讼请求。
买受人请求出卖人履行协助办理房屋所有权转移登记义务的，不受法律规定的诉讼时效期间的限制。
18、本意见自下发之日起施行
安徽省高院交通肇事罪的量刑指导意见
(一)交通肇事罪
构成交通肇事罪的，可以根据下列不同的情形在相应的幅度内确定量刑起点。在量刑起点的基础上，可以根据事故责任、致人重伤、死亡的人数或者财产损失的数额以及逃逸等其他影响犯罪构成的事实增加刑罚量，确定基准刑。
1、第一个量刑幅度
死亡一人或重伤三人，负事故主要责任的，可以在六个月至一年六个月有期徒刑幅度内确定量刑起点;负事故全部责任的，可以在一年至二年有期徒刑幅度内确定量刑起点。
死亡三人，负事故同等责任的，可以在一年至二年有期徒刑幅度内确定量刑起点。
造成公共财产或者他人财产直接损失，无能力赔偿数额达到45万元，负事故主要责任的，可以在六个月至一年六个月有期徒刑幅度内确定量刑起点;负事故全部责任的，可以在一年至二年有期徒刑幅度内确定量刑起点。
重伤一人，并具有最高人民法院《关于审理交通肇事刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称为《解释》)第二条第二款所规定的六种情形之一的(即：酒后、吸食毒品后驾驶机动车辆的;无驾驶资格驾驶机动车辆的;明知是安全装置不全或者安全机件失灵的机动车辆而驾驶的;明知是无牌证或者已报废的机动车辆而驾驶的;严重超载驾驶的;为逃避法律追究逃离事故现场的)，负事故主要责任，可以在六个月至一年六个月有期徒刑幅度内确定量刑起点;负事故全部责任的，可以在一年至二年有期徒刑幅度内确定量刑起点。
具有下列情形之一的，可以增加相应的刑罚量。
(1)死亡一人或重伤三人，负事故主要责任的或者负事故全部责任的，重伤人数每增加一人，增加六个月至一年的刑期。
(2)死亡三人，负事故同等责任的，重伤人数每增加一人，增加三个月至六个月的刑期;死亡人数每增加一人，增加六个月至一年的刑期。
(3)造成公共财产或者他人财产直接损失，无能力赔偿数额达到45万元，负事故主要责任的，每增加5万元，增加一个月至二个月刑期;负事故全部责任的，每增加5万元，增加二个月至三个月刑期。
(4)其他可以增加刑罚量的情形。
2、第二个量刑幅度
交通运输肇事后逃逸的，可以在三年至五年有期徒刑幅度内确定量刑起点。
死亡二人或者重伤五人，负事故主要责任的，可以在三年至四年有期徒刑幅度内确定量刑起点;负事故全部责任的，可以在四年至五年有期徒刑幅度内确定量刑起点。
死亡六人，负事故同等责任的，可以在四年至五年有期徒刑幅度内确定量刑起点。
造成公共财产或者他人财产直接损失，无能力赔偿数额达到80万元，负事故主要责任的，可以在三年至四年有期徒刑幅度内确定量刑起点;负事故全部责任的，可以在四年至五年有期徒刑幅度内确定量刑起点，
具有下列情形之一的，可以增加相应的刑罚量：
(1)交通运输肇事后逃逸，负事故全部责任的，死亡人数每增加一人，增加一年至一年六个月的刑期，重伤人数每增加一人，增加六个月至一年的刑期;负事故主要责任的，死亡人数每增加一人，增加九个月至一年的刑期，重伤人数每增加一人，增加三个月至六个月的刑期;负事故同等责任的，死亡人数每增加一人，增加六个月至一年的刑期;重伤人数每增加一人，增加二个月至四个月的刑期;死亡人数或者重伤人数均达到该档次量刑标准的，以死亡人数确定量刑起点，重伤人数作为增加刑罚量的事实;造成公司财产或者他人财产直接损失，无能力赔偿数额达到45万元，负事故主要责任的，数额每增加5万元，增加一个月至二个月刑期;负事故全部责任的，每增加5万元，增加二个月至三个月刑期。
(2)死亡二人或者重伤五人，负事故全部责任的，死亡人数每增加一人，增加一年至一年六个月的刑期，重伤人数每增加一人，增加六个月至一年的刑期;负事故主要责任的，死亡人数每增加一人，增加九个月至一年的刑期，重伤人数每增加一人，增加三个月至六个月的刑期;死亡人数或者重伤人数均达到该档次量刑标准的，以死亡人数确定量刑起点，重伤人数作为增加刑罚量的事实。
(3)死亡六人，负事故同等责任的，死亡人数每增加一人，增加六个月至一年的刑期;重伤人数每增加一人，增加二个月至四个月的刑期。
(4)造成公司财产或者他人财产直接损失，无力赔偿数额达到80万元，负事故全部责任的，每增加10万元的，增加二个月至四个月刑期;负事故主要责任的，每增加10万元，增加一个月至二个月刑期。
(5)其他可以增加刑罚量的情形。
3、第三个量刑幅度
因逃逸致一人死亡的，可以在七年至九年有期徒刑幅度内确定量刑起点。具有下列情形之一的，可以增加相应刑罚量：
(1)死亡人数每增加一人，增加三年至五年刑期;
(2)重伤人数每重伤一人，增加一年至二年刑期;
(3)其他可以增加刑罚量的情形。
4、具有下列情形(已确定为犯罪构成事实除外)之一的，可以增加基准刑的10%以下，但同时具有两种以上情形的，累计不得超过基准刑的50%：
(1)酒后、吸食毒品后驾驶机动车辆的;
(2)无驾驶资格驾驶机动车辆的;
(3)明知是安全装置不全或者安全机件失灵的机动车辆而驾驶的;
(4)明知是无牌证或者已报废的机动车辆而驾驶的;
(5)严重超载驾驶的;
(6)交通肇事造成恶劣社会影响的;
(7)其他可以从重处罚的情形。
5、有下列情形之一的，可以减少基准刑的20%以下：
(1)交通肇事后积极施救的;
(2)其他可以从轻处罚的情形。
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、农业综合开发办公室(局)，新疆生产建设兵团财务局、农业综合开发办公室，农业部(黑龙江省农垦总局、广东省农垦总局)农业综合开发机构：
项目评审是农业综合开发项目管理的重要环节，是择优选项、科学立项的基础和关键。为进一步加强和规范农业综合开发项目评审工作，根据《国家农业综合开发资金和项目管理办法》(财政部令第84号)，国家农业综合开发办公室(以下简称国家农发办)提出以下指导意见。
一、项目评审总体要求
农业综合开发项目评审应以国家农业综合开发政策、制度和相关行业标准为依据，以科学立项为目标，遵循“依法依规、独立评审、客观公正、择优选项”的原则，规范评审程序、创新评审方式、强化评审监督，切实提高项目评审工作水平，确保资金安全有效和项目顺利实施。
二、项目评审组织方式
(一)国家农业综合开发项目由省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团、黑龙江省农垦总局、广东省农垦总局农业综合开发机构(以下统称省级农发机构)负责评审。省级农发机构设立评审机构的，由评审机构统一组织项目评审;未设立评审机构的，应当明确相应处室或专职人员负责组织项目评审工作。
(二)省级农发机构可以根据下级农发机构人员配备、经费保障等情况，结合项目类型特点，在保证评审工作质量的前提下，下放项目评审权限。
(三)省级农发机构可以组织专家或委托具有相应资质的专业机构承担项目评审工作。
三、项目评审主要内容
项目评审内容主要包括项目建设必要性、申报项目合规性、建设方案可行性、投资方案可靠性、效益分析合理性，以及申报材料规范性等方面。
(一)项目建设必要性。申报项目能够合理配置和有效利用资源，促进区域经济与社会发展，符合国家有关法律法规、产业政策和农业综合开发建设目标，当地政府和农民群众积极性高。
(二)申报项目合规性。申报项目符合相关规划、市场准入等条件。土地治理项目应当有明确的区域范围，地块相对集中连片，治理面积符合要求，水源有保障，灌排骨干工程基本具备;产业化发展项目申报单位管理制度和经营机制、财务状况、诚信记录等符合立项规定，项目资源优势突出，区域特色明显，土地流转或项目建设用地手续合法，符合生态环境保护和资源节约利用要求。
(三)建设方案可行性。土地治理项目规划布局合理，建设标准明确，治理措施得当;产业化发展项目技术路线科学，工艺流程可行，设备选型配套，环保节能措施有效。
(四)投资方案可靠性。项目投资估算准确，资金投向合理，资金筹措方案可行。
(五)效益分析合理性。项目建设预期的经济、社会、生态效益分析客观合理。土地治理项目实施后能有效改善生产条件和生态环境;产业化发展项目实施后能明显带动农业增效和农民增收。
(六)申报材料规范性。文本格式规范，内容完整，附件、附表、附图齐全。
四、项目评审主要程序
项目评审主要包括评审准备、实地考察、材料审核、形成结论、意见反馈等程序。实地考察与材料审核互为补充，以保证项目评审结论的客观、真实、准确。
(一)评审准备。确定具体评审标准和指标，选择评审专家或专业机构，制定评审方案，组织培训，强调评审责任与纪律。
(二)实地考察。考察人员对申报项目进行实地查勘，形成实地考察意见。考察重点：拟建项目及申报单位基本情况，建设用地、环境评价等相关手续的真实情况。各地可以根据本地区实际，确定实地考察的组织方式和时间安排。
(三)材料审核。评审专家对项目申报材料独立审阅，经集中讨论后形成材料审核意见。材料审核重点：项目规划布局、建设方案、投资估算、资金筹措、效益分析及申报材料的合规性、可行性、准确性。必要时，可要求项目申报单位针对有关情况进行补充说明。
(四)评审结论。综合实地考察及材料审核意见，形成项目可行或不可行的评审结论，作为项目立项决策的依据。
(五)意见反馈。负责评审的农发机构应当在收到项目申报材料2个月之内完成项目评审工作。项目评审结束后，及时反馈评审结论及相关意见和建议。
贴息项目的审核程序可以适当简化，重点审核扶持范围、贴息年限、贴息金额及原始凭证是否合规、真实、有效。
五、评审专家及专业机构管理
(一)评审专家的选择。承担项目评审任务的农发机构应当建立专家库，评审专家应具备良好的职业道德和较高的业务水平，具有副高级以上专业技术职称或相关执业资格，或从事相关工作满20xx年。评审专家从专家库中选取，并实行回避制度。
(二)专业机构的确定。各地可以根据实际情况，按照政府采购有关规定选取有资质的专业机构承担项目评审工作。
(三)动态管理。承担项目评审任务的农发机构，应当对评审专家、专业机构的工作水平及质量进行考核，实行动态管理，适时将不适宜继续从事项目评审的专家、机构予以调整。
六、项目评审工作保障
(一)完善评审机制。各级农发机构应当健全项目评审制度，创新评审方式，规范评审流程，提高评审工作水平。
(二)加强队伍建设。各级农发机构应当加强项目评审工作的组织领导，建立结构合理、适应项目评审工作需要的管理队伍，为项目评审工作提供组织保障。
(三)保障工作经费。各级财政部门应当足额安排项目评审经费，保障项目评审工作的正常开展。
七、评审工作指导与监督
(一)国家农发办以健全评审制度、制定评审指标为重点，加强对地方评审工作的指导;采取评审环节参与性检查、评审结果准确性检查等措施，开展对地方评审工作的考核，其结果将作为省级管理工作综合考核的重要内容。
(二)评审权下放的省级农发机构，应当加强对下级农发机构评审工作的指导与监督。
(三)各级农发机构应当畅通申诉、检举、信访等渠道，接受社会对项目评审工作的监督。
八、违规违纪处罚
(一)项目申报单位应对申报材料的真实性负责，提供虚假申报材料的，列入黑名单，五年内不得申报农业综合开发项目。
(二)各级农发机构工作人员在评审过程中，存在干预专家独立评审，发表倾向性意见，隐瞒、篡改评审结论等违规违纪行为的，按照国家有关规定追究相应责任。
(三)各地应加强对评审专家和专业机构的管理，严肃评审纪律，对不履行职责或违反有关规定的评审专家和专业机构，根据情节轻重，予以通报批评、取消评审资格、追究相应责任。
九、其他
(一)省级农发机构应当根据本意见，结合本地区的实际情况，制订具体评审办法，报国家农发办备案。
(二)中央有关部门农业综合开发项目评审工作由主管部门负责组织，参照本意见执行。
(三)国家对涉农资金统筹整合使用另有规定的，依照其规定。
国家农业综合开发办公室
20xx年1月16日
该学生实习期间工作认真，勤奋好学，踏实肯干，在工作中遇到不懂的地方，能够虚心向富有经验的前辈请教，善于思考，能够举一反三。对于别人提出的工作建议，可以虚心听龋在时间紧迫的情况下，加时加班完成任务。能够将在学校所学的知识灵活应用到具体的工作中去，保质保量完成工作任务。同时，该学生严格遵守我公司的各项规章制度，实习期间，未曾出现过无故缺勤，迟到早退现象，并能与公司同事和睦相处，与其一同工作的员工都对该学生的表现予以肯定。
表现高度热忱，讲解钜细靡遗，能兼顾不同程度学生的需要，亦能根据学生反应及教师指导调整板书、速度、教学方式、内容，努力求得学生最大利益。批改作业认真，评语多样、丰富而恳切。上课秩序掌控得宜，收放自如，优秀稳健。发现问题能主动提出讨论，讨论中自然流露极佳学养与见识。
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